Il punto 10 dell’articolo 1129 del codice civile stabilisce che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno
e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

I balconi incassati sono essenzialmente costituiti da una porzione di solaio che funge da sostegno e da riparo a due abitazioni sovrastanti. Le spese di manutenzione e ricostruzione vanno pertanto ripartite unicamente tra i proprietari di tali abitazioni, in parti uguali.

Si applica in sostanza l’art. 1125 del codice civile, il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai si divide tra i proprietari dei due piani sovrastanti.

Le spese inerenti la pavimentazione spettano invece al proprietario dell’appartamento in cui il balcone funge da calpestio.

Le spese riguardanti intonaco e tinteggiatura del sottobalcone sono a carico del proprietario per il quale il balcone funge da soffitto.

Il parapetto fa parte della facciata dell’edificio, quindi le spese andranno suddivise tra tutti i condòmini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Ringhiere e fioriere non sono invece ritenute dalla giurisprudenza corrente parte della facciata, per cui le spese risultano di competenza del proprietario del piano.
Fa eccezione il caso in cui tali elementi siano considerati di particolare pregio o valore decorativo.

In un balcone incassato, il proprietario del piano sottostante potrà inoltre utilizzare la soletta per qualunque utilizzo gli sia necessario.

I balconi aggettanti sono considerati un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, per cui appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Tale principio nasce dalla considerazione che non assolvono a una funzione portante della struttura del fabbricato.

Di conseguenza, le spese di riparazione e ricostruzione sono a carico unicamente del proprietario di tale unità immobiliare.

L’utilizzo della soletta da parte del proprietario del piano sottostante, però, potrà avvenire solo previo consenso del proprietario del balcone.

Diverse sentenze hanno tuttavia ribadito che i rivestimenti e le decorazioni della parte frontale e di quella sottostante, quando sono di particolare pregio, contribuiscono a formare motivo ornamentale di particolare rilievo sul prospetto architettonico dell’edificio.
Le spese che riguardano quindi queste parti sono soggette alla contribuzione pro quota di tutti i condomini.
Non solo, ma a tali spese sono tenuti a partecipare anche i proprietari di appartamenti senza balconi (come quelli del piano terra) e quelli i cui alloggi prospettano su altre facciate.

In pratica, la discriminante per stabilire quali spese di manutenzione di un balcone aggettante competono anche al condominio, è rappresentata dal pregio artistico delle parti citate o dalla loro partecipazione a un disegno complessivo della facciata.

L’elencazione delle parti comuni del condominio è contenuta nell’articolo 1117 del Codice Civile, così come modificato dalla legge
n. 220 del 2012, la cosiddetta Riforma del Condominio.

Si tratta però di un elenco non tassativo ma puramente esemplificativo, per cui possono esserci parti comuni non contemplate e destinate, di volta in volta a seconda dei casi, all’uso comune per via di un titolo.
Il fatto che non si tratti di un elenco perentorio emerge anche dal modo in cui l’articolo è stato scritto: il legislatore, nell’elencare le varie parti, usa la locuzione come per indicare una serie di esempi e non una lista finita.

L’elenco contenuto comunque nell’articolo citato distingue i beni comuni in tre grandi categorie che potremo classificare come:
• beni comuni necessari
• beni comuni di pertinenza
• beni comuni accessori.

Nella prima categoria sono comprese le parti necessarie in quanto senza di esse non sarebbe possibile utilizzare le singole proprietà private.
Sono quindi ricompresi gli elementi strutturali come suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale,
e quelli comunque necessari all’uso comune come portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate, aree destinate a parcheggio.

Nelle seconda categoria sono racchiusi tutti i locali destinati ai servizi comuni come quelli per la portineria, per la lavanderia, ecc.

Nella terza categoria rientrano le opere, le installazioni e i manufatti che possono servire per il godimento comune, come ascensori, pozzi, cisterne, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva, ecc..

Non essendo l’elenco del codice civile tassativo, una lista più dettagliata può essere individuata in altri modi:
• predisposta dal costruttore e accettata da tutti i condomini
• contenuta in una convenzione pattuita tra i condomini
• contenuta nel regolamento di condominio approvato all’unanimità.

Il codice civile annovera il lastrico solare tra le parti comuni del condominio. Ciò è vero, a meno che nell’atto notarile non sia specificato diversamente. Il lastrico infatti potrebbe essere stato venduto in proprietà esclusiva all’acquirente dell’ultimo piano.

In mancanza di un valido titolo di proprietà, però, deve intendersi di proprietà di tutti. Questo è vero anche se non esiste un accesso diretto per tutti i condomini, come la scala condominiale. Il lastrico potrebbe cioè essere accessibile solo dall’appartamento di uno dei condomini, ma essere comunque di proprietà comune, se non ci sono diverse indicazioni nell’atto di vendita.

Pertanto, la trasformazione del lastrico solare in terrazzo praticabile, in caso di proprietà comune, dovrà essere discussa e votata in assemblea condominiale, e le eventuali spese saranno divise tra i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.