Cominciamo dai casi in cui si solleva la questione. Qualunque proprietario ha il diritto di impugnare una delibera presa a maggioranza dall’assemblea condominiale. In tal caso, si solleva il dubbio che questa delibera possa essere nulla o annullabile. Nel primo caso, parliamo di impossibilità giuridica o di illiceità dell’oggetto, quindi di gravi vizi. Nel secondo, di vizi formali e rimovibili. Al giudice il dovere di individuare eventuali irregolarità nella delibera impugnata. Ricordiamo poi che una delibera nulla e una annullabile si distinguono anche per i termini entro i quali è possibile impugnarle.

Un condomino può impugnare una delibera per annullabilità solo se:

• Si ritiene effettivamente pregiudicato in prima persona dall’esito di questa delibera.
• Solleva la questione entro 30 giorni dalla sua approvazione nel verbale condominiale.

I termini per impugnare una delibera condominiale per nullità, invece, cambiano, proprio perché in questo caso il vizio è più grave. La richiesta dunque può essere sollevata al giudice da qualsiasi condomino e senza limiti di tempo.

Un regolamento condominiale può ridurre i termini per impugnare una delibera?

È questa la questione sollevata e poi risolta dalla Corte di Cassazione con sent. n. 19714 del 21/9/2020. Nella fattispecie, il condominio aveva approvato mediante regolamento contrattuale (quindi votato all’unanimità) una norma che riduceva il termine di impugnazione di una delibera per annullamento da 30 a 15 giorni.

La Corte Suprema ha però evidenziato come la gerarchia delle fonti non possa essere messa da parte, nemmeno se tutti i condomini hanno approvato una norma mediante regolamento. La legge che regola i termini per impugnare una delibera condominiale costituisce quindi una norma inderogabile dal regolamento contrattuale. I termini per impugnare una delibera, dunque, sono e rimangono quelli prescritti dal Codice Civile all’articolo 1137.

L'articolo Termini per impugnare una delibera condominiale proviene da Amministrazioni Rizzardo.

Le principali differenze fra annullabilità e nullità sono sostanzialmente due. In primis, le tempistiche nelle quali è possibile ricorrere all’una o all’altra, che variano per la diversa gravità delle due situazioni. In secondo luogo, c’è una distinzione che riguarda chi può impugnare la delibera. Volendo tracciando una distinzione in linea di massima, l’annullabilità è riconducibile a un vizio rimovibile. La nullità concerne invece delibere con gravi vizi, quali sono l’impossibilità giuridica e l’illiceità dell’oggetto.

Annullabilità delle delibere

Quando una delibera condominiale è annullabile e dunque può essere impugnata da un singolo condomino? L’articolo 1137 del Codice Civile afferma innanzitutto che un proprietario può richiedere l’annullamento di una deliberazione entro 30 giorni decorsi dalla data della stessa. Se invece il condomino era assente all’assemblea, è possibile fare richiesta entro 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta.

Da sottolineare anche che l’impugnativa di annullabilità può essere proposta solo dal condomino che sia stato effettivamente pregiudicato dalla deliberazione. Il Codice Civile stabilisce anche che l’azione di annullamento non basta a sospendere l’esecuzione dell’oggetto della delibera. Per questo, è necessario l’ordine di un’autorità giudiziaria.

Nullità delle delibere

Una delibera è invece da considerarsi nulla se pregiudicata da un grave errore o da vizi strutturali, come ad esempio una violazione di altre norme imperative, l’impossibilità dell’oggetto deliberato e così via. In questo caso, data l’importanza del vizio, il condomino può impugnare una delibera per nullità senza limiti temporali. Data la gravità del vizio in esame, tutti possono richiedere la nullità: anche i condomini non direttamente interessati nell’oggetto e quelli che avevano votato a favore della delibera.

Un esempio di distinzione fra nullità e annullabilità delle delibere è rinvenibile in tema di ripartizione delle spese. Cosa accade, ad esempio, a una delibera che viola i criteri di ripartizione delle spese comuni come stabilito all’articolo 1123? Se l’assemblea non vota all’unanimità la delibera di modifica del regolamento contrattuale, essa è nulla. Se invece la ripartizione viene votata all’unanimità, pur contraddicendo la regolamentazione disposta dall’articolo, la delibera è semplicemente annullabile, e quindi impugnabile solo entro 30 giorni.

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