La morosità condominiale si verifica quando un condomino non provvede al pagamento delle quote deliberate dall’assemblea nei tempi stabiliti. Non è necessario che il debito raggiunga cifre elevate: anche il mancato versamento di una singola rata ordinaria, se protratto, può innescare le procedure previste dalla legge.

La morosità condominiale è un fenomeno diffuso, spesso sottovalutato da chi la commette. Molti condomini ritengono che ritardare il pagamento delle spese comuni sia un fatto privo di conseguenze immediate. In realtà, la normativa italiana attribuisce all’amministratore di condominio precisi obblighi di intervento e garantisce strumenti legali rapidi ed efficaci per il recupero dei crediti condominiali.

Gli obblighi dell’amministratore di fronte alla morosità

Il Codice Civile, all’articolo 1129, impone all’amministratore di condominio di agire tempestivamente nei confronti dei condomini morosi. In particolare, l’amministratore è tenuto ad attivarsi per il recupero delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è maturato. In caso di inerzia, può essere ritenuto personalmente responsabile per i danni causati al condominio.

Questo significa che l’amministratore non può semplicemente ignorare i mancati pagamenti o rinviarli a tempo indeterminato: è una sua precisa responsabilità professionale agire, anche quando questo comporta l’avvio di procedure legali nei confronti di un condomino moroso.

Il decreto ingiuntivo: lo strumento principale di recupero

Il primo strumento a disposizione del condominio per gestire la morosità condominiale è il decreto ingiuntivo, previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Si tratta di un procedimento giudiziale semplificato che permette di ottenere dal giudice un titolo esecutivo in tempi relativamente brevi, senza necessità di una causa ordinaria.

Un elemento fondamentale: per richiedere il decreto ingiuntivo, l’amministratore non ha bisogno di una delibera assembleare specifica. È sufficiente che le quote siano state approvate dall’assemblea. Una volta ottenuto il decreto, se il condomino moroso non propone opposizione o non paga, si procede con l’esecuzione forzata.

Provvisoria esecutività immediata

La legge 220/2012, che ha riformato la disciplina condominiale, ha introdotto una norma particolarmente incisiva: il decreto ingiuntivo emesso a favore del condominio è immediatamente esecutivo in via provvisoria. Ciò significa che il condomino moroso non può bloccare l’esecuzione semplicemente proponendo opposizione: il condominio può procedere con il pignoramento anche durante il giudizio di opposizione.

Pignoramento e ipoteca: le conseguenze patrimoniali

Se il condomino moroso non adempie nemmeno dopo il decreto ingiuntivo, il condominio può avviare le procedure esecutive. Le principali conseguenze patrimoniali della morosità condominiale sono:

• Pignoramento del conto corrente o dello stipendio
• Pignoramento dell’immobile con successiva vendita forzata
• Iscrizione di ipoteca sull’appartamento del condomino moroso

Domande frequenti sulla morosità condominiale

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In linea di massima, quando parliamo di Superbonus in condominio (e non solo) dobbiamo sempre distinguere fra interventi trainanti e interventi trainati. Le agevolazioni fiscali sono cioè concesse (sotto forma di detrazione spalmata in 5 o 10 anni, cessione del credito o sconto in fattura) solo se i lavori riguardano un efficientamento energetico o sismico del condominio. A questi interventi principali possono poi essere accorpati anche lavori “accessori”.

Per accedere al Superbonus è necessario poi che l’edificio corrisponda all’istituto giuridico del condominio. Questo significa che la struttura dev’essere composta da almeno due unità immobiliari divise, di proprietà di due soggetti diversi e aventi in comproprietà alcune aree comuni. Traducendo questo requisito, il proprietario di un intero edificio diviso in varie unità date in locazione a terzi non rientra fra i beneficiari. Viceversa, è possibile accedere al Superbonus se un edificio con più proprietari è concesso in locazione ad un unico detentore.

Altra precisazione fondamentale riguarda l’oggetto dei lavori. Il Superbonus può coprire le spese di efficientamento delle aree comuni (quali interventi trainanti). Non può invece essere richiesto dai singoli proprietari per interventi relativi esclusivamente alle loro unità immobiliari. Facendo un classico esempio, è possibile richiedere il cappotto termico in corrispondenza della propria abitazione poiché il muro perimetrale è da considerarsi come bene comune. Sarà quindi necessaria una procedura di approvazione che coinvolga l’intera assemblea condominiale.

Proprietari dissenzienti o morosi: l’accesso al Superbonus in condominio è automatico?

Essendo il condominio composto da diverse voci, si possono configurare diverse situazioni. C’è il caso, ad esempio, del condomino moroso che sia indietro con i pagamenti delle spese condominiali. In questo caso, il proprietario non potrà accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus in condominio a meno che non abbia saldato il proprio debito entro le tempistiche richieste.

Oppure, vi è il caso del condomino dissenziente che, in sede di votazione assembleare, abbia negato il proprio consenso alla realizzazione dei lavori. Come per tutte le altre decisioni condominiali, il proprietario dissenziente dovrà però sottostare alle decisioni prese dalla collettività riguardo gli interventi da realizzare. Con l’ovvia conseguenza che beneficerà anche degli incentivi fiscali annessi.

Infine, per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, va precisato che questo non rientra fra le spese sostenute dal Superbonus in condominio. Mentre perizie, interventi e progetti di altri professionisti sono direttamente collegabili ai lavori, e sono quindi compresi nella detrazione, il compenso per l’attività dell’amministratore rientra fra le incombenze dei condomini (che si tratti di provvigioni extra o del compenso usuale).

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È chiaro che per mettere all’asta l’immobile di un debitore non è sufficiente il mero decreto ingiuntivo che l’amministratore di condominio può inviare al moroso. Questo è solo la prima fase di un processo che, se i debiti non vengono saldati, può arrivare alla messa all’asta. A questo punto, viene inviata al Tribunale territoriale competente la richiesta di procedura esecutiva immobiliare. A presentarla è direttamente il creditore, che può essere tanto il condominio quanto un istituto bancario – oppure, l’azione congiunta di entrambe le parti.

Anche una volta che l’immobile venga venduto all’asta, non è detto però che il ricavato sia sufficiente a ricoprire tutti i debiti lasciati dal vecchio proprietario. Il nuovo acquirente si ritrova così ad avere un’unità immobiliare “morosa” nei confronti del condominio al quale appartiene. A questo punto, a rigor di logica, il nuovo proprietario è anche il nuovo debitore. Si tratta, difatti, di un obbligo propter rem. Che dipende, quindi, da un titolo di proprietà del soggetto su un bene.

I debiti dell’immobile all’asta sono del nuovo proprietario? Non solo

La norma di riferimento per risolvere questo dubbio è l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile. Qui si legge chiaramente che

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

L’obbligazione in solido significa che non esiste una ripartizione predefinita delle spese per ripagare il debito. Ciò che conta è che sia restituita l’intera somma dovuta: poco importa se con una quota da parte di ciascuno o se integralmente dal nuovo proprietario. La situazione che più spesso si concretizza è quella del pagamento integrale dei debiti dell’immobile all’asta da parte del nuovo acquirente. Il quale, poi, ha diritto a rifarsi sul vecchio proprietario chiedendogli il rimborso relativo al periodo della sua titolarità sull’immobile.

È bene sottolineare anche l’orizzonte temporale fissato dalla norma. Per quanto riguarda quindi debiti pregressi, quindi, il saldo del debito non può essere richiesto al nuovo proprietario. Ricordiamo anche che ci si riferisce all’anno di chiusura di esercizio del bilancio del condominio, e non all’anno solare.

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Per rispondere a questa domanda dobbiamo rifarci direttamente alla Circolare n. 30/E dell’Agenzia delle Entrate rilasciata a fine dicembre. Qui si specifica che la detrazione cui il condominio richiedente ha diritto viene calcolata sulla base delle spese sostenute nel periodo di riferimento per i lavori svolti. Se si intende usufruire della cessione del credito, bisogna però tenere conto del rapporto fra le spese versate da ciascun condomino e quelle dovute.

La circolare specifica che il compito spetta all’amministratore di condominio. Questa figura è tenuta a comunicare all’Agenzia la cessione del credito

«esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso».

In buona sostanza, non si può usufruire della detrazione fiscale sotto forma di credito da cedere per somme che non sono state versate. La cessione del credito concessa al singolo condomino può essere solo proporzionata alle somme da lui versate.

La risposta dell’Agenzia è quindi chiara. Niente Superbonus ai condomini morosi. Questo significa che vengono meno anche alcuni obblighi dell’amministratore. In particolare, egli non è tenuto nemmeno a comunicare al condomino moroso dati riguardanti i lavori sulle parti comuni.

Superbonus ai condomini morosi: I termini per saldare i debiti

E se il condomino moroso volesse saldare i suoi debiti proprio per accedere al bonus? I termini del pagamento cambiano in base alla soluzione di riscossione degli incentivi scelta: sconto in fattura o cessione del credito?

In caso di cessione del credito o di sconto in fattura, il condomino moroso deve saldare i suoi debiti entro la chiusura dell’esercizio del bilancio condominiale. Deve quindi essere già in regola con le tempistiche dei pagamenti dovuti.

Se invece la detrazione del credito viene richiesta nella modalità “spalmata” come taglio delle proprie imposte IRPEF? In questo caso, il condomino richiede come singolo contribuente gli incentivi, e i termini non sono quelli del condominio, ma quelli della propria dichiarazione dei redditi. Il debito dovrà quindi essere saldato entro la sua presentazione.

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Ricordiamo innanzitutto che l’amministratore è tenuto a compiere tutte le azioni necessarie per la riscossione di un debito a un condomino moroso. Il termine per l’avvio di questi provvedimenti è di 6 mesi a partire dalla chiusura dell’esercizio, approvato dall’assemblea. Sappiamo anche che un condomino moroso può ricevere un decreto ingiuntivo anche oltre questo termine, in base ai tempi di prescrizione del debito. La situazione si complica ulteriormente in presenza di un terzo danneggiato. Ossia, quando una ditta realizza dei lavori condominiali non pagati.

L’impresa danneggiata può in questo caso intraprendere azioni di recupero del credito. Provvedimenti che saranno indirizzati al condominio, e non, naturalmente, ai singoli condomini morosi. È per questo che un intervento dell’amministratore si rende ancora più necessario, per tutelare anche i proprietari in regola con i pagamenti. In virtù di questa urgenza e del fatto che la riscossione rientra fra i doveri dell’amministratore, egli può agire anche senza l’approvazione dell’assemblea. I condomini hanno infatti già implicitamente acconsentito all’azione, approvando la delibera assembleare sullo stato di ripartizione.

Cosa serve all’amministratore per agire in casi di lavori condominiali non pagati?

Trattandosi di spese straordinarie – e, quindi, dal costo straordinario, è però necessario che l’assemblea approvi un resoconto dettagliato. In particolare, si ritiene che per agire contro un condomino moroso è necessario che il verbale condominiale riporti in maniera più dettagliata possibile i costi e la ripartizione delle spese straordinarie. Ricordiamo anche che per approvare spese per manutenzioni straordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti con il voto favorevole di almeno metà del valore millesimale del condominio.

La delibera deve inoltre contenere i dati della ditta appaltata, con specifica dell’oggetto dei lavori e del prezzo complessivo. Le opere straordinarie da svolgere devono anche essere descritte nel maggior dettaglio possibile, con le specifiche ripartizioni di costi e natura degli interventi. Solo in seguito all’approvazione di questo verbale potrà quindi costituirsi il debito del condomino. E dunque, a quel punto, la possibilità per l’amministratore di agire con la messa in mora ed eventualmente con un decreto ingiuntivo, allegando al giudice il verbale di approvazione delle spese. Ricordiamo infine la possibilità per il moroso di chiedere la rateizzazione delle proprie quote condominiali.

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Come detto, in questo caso si tratta di trovare un compromesso fra due istanze altrettanto legittime. Da un lato, il diritto a esigere il pagamento della bolletta da parte del rifornitore idrico del condominio. Dall’altro, la protesta dei condomini puntuali nei pagamenti che vogliono evitare il distacco idrico causato dall’inadempienza di altri proprietari. Ecco quindi che è intervenuta l’ARERA – Autorità di Regolazione per l’Energia Reti e Ambiente.

L’Ente ha infatti risolto la questione con una delibera emessa nel 2019. Qui si afferma che il rifornitore idrico può accettare anche pagamenti parziali per mantenere attivo il servizio, rateizzando così l’importo totale. Questa prassi che è poi stata recepita dalla legge richiede due requisiti. Innanzitutto, che alla società venga corrisposto almeno il 50% dell’importo dovuto e che il pagamento avvenga in un unico versamento.

Distacco idrico? Mai più a carico di pochi

La restante quota di bolletta dovrà poi essere pagata entro sei mesi, pena l’avvio delle procedure di distacco idrico. La legge prevede poi un’altra opzione. È possibile anche rateizzare l’intero importo della bolletta in 12 rate mensili. È necessario comunque inoltrare la richiesta alla rateizzazione entro il termine della costituzione in mora ricevuta.

In questo modo, l’amministratore di condominio avrà modo e, soprattutto, il tempo sufficiente per recuperare i crediti dai condomini morosi. Questo nuovo provvedimento, entrato in vigore a gennaio 2020, sancisce un diritto fondamentale come quello all’acqua.

Tutela, inoltre, i condomini ligi ai propri doveri dinnanzi a quelli che, in buona o in mala fede, non adempiono ai propri. Non di rado, in passato, alcuni proprietari di immobili hanno dovuto provvedere al pagamento dell’intera bolletta per evitare il distacco idrico in condominio. Crediti spesso difficili da recuperare, che attraverso questo sistema verranno invece dilazionate.

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