Un dibattito che si è più volte acceso in tema di spese di manutenzione riguarda l’installazione di un cancello automatico in condominio. Che si tratti dell’ingresso, del parcheggio o del giardino, il cancello rientra certamente fra i beni della cosa comune, e richiede dunque valutazioni prese in sede di assemblea. È una proposta da mettere ai voti? Con quale maggioranza? La prima cosa da fare è valutare la tipologia di intervento richiesto.
Quando abbiamo parlato di innovazioni condominiali, abbiamo spiegato quali lavori rientrano in questa categoria e quali invece sono da considerare semplici migliorie. Ricordiamo che la discriminante che rende un lavoro “innovativo” sta nella modificazione dell’uso finale del bene o nella modificazione della sua conformazione materiale. Nel caso del cancello automatico in condominio, possiamo invece ritenere che i lavori non ne rivoluzionino né il fine né l’entità fisica. Semplicemente, potenzia e rende più comodo il godimento del bene comune.
L’automatizzazione del cancello in condominio non è dunque una innovazione, se non implica anche l’installazione del cancello stesso e non richiede lavori particolarmente rivoluzionari per lo status del condominio. Il suo vaglio in assemblea richiede pertanto le maggioranze “normali” dell’articolo 1136 del Codice Civile.
La deliberazione di automatizzazione deve quindi essere approvata da un «numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio». In seconda convocazione dell’assemblea condominiale, si richiede invece l’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ripartizione delle spese per il cancello automatico
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, dobbiamo ancora una volta riferirci all’articolo 1123 del Codice Civile. L’automatizzazione di un cancello in condominio rientra nelle «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio». La spesa va dunque sostenuta da tutti i condomini in modo proporzionale al valore di proprietà di ciascuno registrato nelle tabelle millesimali.
Di pari passo andranno poi le spese di manutenzione e utilizzazione del cancello automatico in condominio, ripartite fra tutti secondo i millesimi di proprietà. Se l’automatizzazione interessa un cancello utilizzabile in misura diversa dai condomini, è possibile trovare un accordo per una ripartizione proporzionale delle spese che li coinvolga con un peso differente. Questo tipo di votazione richiede però l’approvazione unanime di tutti i proprietari.