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Perdita nel bagno in condominio: la riparazione la pagano tutti?

Torniamo a parlare di impianti idraulici e fognari in condominio. Questo argomento particolarmente spinoso è spesso al centro di diatribe condominiali. Il caso modello più ricorrente vuole che un inquilino o un proprietario, notando delle macchie sull’intonaco o delle perdite a vista, si rivolgano immediatamente all’amministratore, supponendo che la colpa sia del condominio o semplicemente per contattare i tecnici idraulici “di fiducia” dell’edificio. Una volta provveduto a riparare il danno, arriva il momento dei conti. Chi deve pagare la riparazione di una perdita nel bagno in condominio? Come capire a chi attribuire la responsabilità?

Il principio generale vuole che a pagare i danni dalla rottura di un tubo in condominio sia chi ha cagionato il guasto. Fondamentale, quindi, è che l’intervento dell’idraulico o della ditta contattata provveda a individuare con precisione la causa della rottura e il punto esatto in cui questo guasto è avvenuto. Questa valutazione tecnica permetterà così di stabilire se si tratta, ad esempio, di un guasto alla colonna di scarico verticale del palazzo. In tal caso, le spese di riparazione spettano al condominio e quindi a tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota millesimale.

È possibile anche che la tubatura incriminata che ha causato una perdita nel bagno in condominio serva solo alcune unità immobiliari. In tal caso, la spesa andrà ripartita fra i soli condomini che usufruiscono del tubo. La logica è quella del sempre valido principio affermato all’articolo 1123. Qui, al terzo comma, si legge che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Viceversa, se il guasto dipende esclusivamente da una rottura di un tubo di proprietà esclusiva (o comunque funzionale a una sola unità immobiliare), a pagare le spese sarà il condomino coinvolto.

Pagamento delle spese per una perdita nel bagno condominiale

Per quanto riguarda il pagamento delle spese bisogna tenere conto che un’intestazione della fattura a carico di uno dei possibili soggetti (il proprietario del bagno con la perdita o il condominio) può essere contestata anche a posteriori. Per questo, naturalmente, bisogna essere in grado di imputare il danno all’altra parte. Ecco quindi il ruolo fondamentale dell’operatore che interviene nella riparazione del danno per la valutazione della causa scatenante.

È il caso, ad esempio, di interventi di estrema urgenza che richiedano provvedimenti immediati. Il condominio interessato dal guasto può decidere di accollarsi inizialmente tutte le spese, per poi rivalersi sul condominio qualora possa dimostrarne la responsabilità oggettiva. La scelta migliore per evitare eventuali rimpalli o procedure di rimborso ai condomini è quella di attivare una polizza assicurativa che copra il danno e si accerti di identificarne le cause. Tutelando così condominio e condomini.

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Danni da rotture di tubi in condominio: chi deve pagare le spese?

Una piccola macchietta sul soffitto, specialmente se in condominio, è capace di allarmare anche il più sereno degli inquilini. Danni da infiltrazioni, muffa, caduta dell’intonaco o rotture interne sono l’incubo di chi abita in un palazzo. Questo perché spesso la causa del danno e, quindi, le sue responsabilità, sono difficili da individuare e coinvolgono più soggetti, rendendo così la riparazione un processo lungo e complicato. Come ci si comporta in linea di massima in caso di guasti alle tubature negli edifici? Chi paga i danni da rotture di tubi in condominio?

Naturalmente, quando si parla di riparazione guasti condominiali e quindi di ripartizione spese, bisogna individuare con esattezza il luogo della rottura. Questo, per distinguere con chiarezza gli elementi di proprietà comune a tutti e quelli di proprietà esclusiva. Abbiamo, ad esempio, già parlato di come la proprietà della braga condominiale presenti delle diatribe interpretative. Il criterio generico è dunque sempre quello di valutare con estrema precisione il sito del guasto nelle tubature. Solo in questo modo, valutando caso per caso, è possibile stabilire anche chi deve pagare i danni da rotture di tubi in condominio.

In linea di massima, l’articolo 1117 sulle cose comuni del condominio annovera fra di esse anche gli impianti idrici e fognari, compresi i «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». Se il danno è individuabile nelle tubature comuni del palazzo, le ipotesi sono due. A pagare dovrà essere il condominio per intero (dunque tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota nelle tabelle millesimali). In alternativa, a finanziare la riparazione del danno (ed eventualmente il risarcimento) sarà l’eventuale assicurazione condominiale stipulata.

L’assicurazione copre danni da rotture di tubi in condominio?

La domanda da porsi quindi è: a che punto della tubatura si è verificato il guasto? Se i danni da rottura di tubi in condominio sono dovuti a un malfunzionamento delle colonne verticali di scarico, la responsabilità è imputabile al condominio. Se invece a presentare dei danni sono delle tubature “accessorie” e di collegamento, in base al punto preciso di rottura è possibile anche attribuire la responsabilità al singolo proprietario che usufruisce di queste diramazioni. In questo caso sarà proprio il condomino ad accollarsi tutte le spese di riparazione, senza possibilità di ricorrere alla polizza assicurativa condominiale.

A tal proposito, precisiamo che alcune Compagnie assicurative si fanno carico anche del pagamento di danni provocati a un proprietario da un altro condomino, anche in assenza di responsabilità del condominio in toto. In presenza di un’assicurazione, è bene quindi rivolgersi tempestivamente alla compagnia per constatare le responsabilità del danno e le eventuali coperture.

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Umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale

L’umidità è un nemico insidioso e spesso difficile da combattere. Condizioni ambientali, conformazione strutturale degli edifici e mancata manutenzione spesso trasformano delle semplici infiltrazioni in danni a pareti, pavimenti e oggetti. In particolare l’umidità di risalita è un fenomeno frequente connesso al sottosuolo che, per le sue condizioni, traspira in modo capillare danneggiando così il primo piano o il piano interrato di un edificio. Area che, spesso, corrisponde al garage o ai box auto. Vediamo come dividere le spese di riparazione in caso di danni provocati da umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale.

È bene innanzitutto definire l’umidità di risalita individuandone le possibili cause. Spesso il problema si presenta in concomitanza con un mancato rivestimento della pavimentazione o con un guasto nel sistema di isolamento predisposto dal costruttore. A questa situazione concorrono altri fattori come le condizioni climatiche del luogo e la qualità dei materiali di costruzione. Ad ogni modo, il primo punto fermo è che un danno da umidità di risalita è connesso al sottosuolo che costituisce a tutti gli effetti un bene comune del condominio.

Per sottosuolointendiamo infatti la porzione di terreno sottostante un edificio, comprensivo tanto della superficie più esterno quanto degli strati più profondi. Quest’area è da annoverarsi fra le parti comuni (insieme agli altri elementi indicati all’articolo 1117) poiché svolge una funzione di sostegno e base strutturale dell’intero fabbricato. Ecco quindi che l’umidità di risalita trova la sua origine in una porzione condivisa di condominio. Questo è determinante per stabilire come dividere le spese per danni all’autorimessa condominiale.

Di chi è la responsabilità di danni da umidità di risalita dal sottosuolo?

Sulla base di questo principio generico, è evidente a un primo sguardo che i danni da umidità di risalita dal sottosuolo sono imputabili al custode degli spazi comuni, vale a dire il condominio stesso. È infatti compito dell’amministratore, quale figura rappresentante del condominio, prendersi cura della manutenzione per prevenire eventuali danni. Questo paradigma è applicabile tanto nel caso in cui i danni si limitino all’autorimessa condivisa quanto nei beni di proprietà esclusiva danneggiati dall’umidità di risalita. In tal caso, al condominio quindi l’onere sia di risarcimento civile del danno sia di riparazione del guasto.

La Cassazione ha chiarito come in questi casi vada però stabilita una responsabilità oggettiva in termini di negligenza o di mancata custodia. L’amministratore può ad ogni modo dimostrare che il danno da infiltrazione di umidità di risalita dal sottosuolo sia stato cagionato da un evento esterno, fortuito e autonomo nonché imprevedibile. Ad esempio, un evento atmosferico eccezionale come un acquazzone improvviso.

La catena delle responsabilità, poi, può anche essere estesa, tramite apposite perizie, ad altri soggetti. L’amministratore può, ad esempio, individuare un difetto di costruzione che ha ampliato gli effetti dell’umidità di risalita dal sottosuolo. Parliamo, appunto, di gravi difetti di costruzione imputabili interamente alla ditta del costruttore. L’azione può quindi essere mossa o contro il condominio, che a sua volta può rifarsi sul costruttore, o direttamente su quest’ultimo se si rientra nel termine decennale di garanzia della prestazione. In tal caso, è fondamentale anche la tempestività della segnalazione del danno ad opera dei condomini, pena la riduzione del diritto al risarcimento.