Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?
La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.
Quando è impossibile dividere il cortile in comunione
Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.
In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente. È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.