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Passaggio di consegne tra amministratori di condominio

Un amministratore non è per sempre. Di norma, l’incarico di gestione economica e amministrativa di un condominio dura un anno, salvo rinnovo per altri 12 mesi. E quando invece di un rinnovo avviene il subentro di un nuovo amministratore? L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce precisi obblighi e doveri dell’amministratore uscente (il mandatario) nei confronti del nuovo (il mandante). Vediamo come funziona il passaggio di consegne tra amministratori di condominio.

Il primo punto fermo stabilito dalla legge è che il mandatario renda conto del suo operato al nuovo amministratore, rimettendogli «tutto ciò che ha ricevuto». Questo comporta il trasferimento di un’ingente quantità di documenti di natura fiscale e legale. Si tratta infatti dell’insieme di pratiche afferenti al condominio e ai singoli condomini. Si tratta in questo caso dell’obbligo di rendiconto disposto dall’articolo 1713 CC. Oltre alla consegna della documentazione, l’amministratore uscente ha anche l’obbligo di

eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Per quanto riguarda il nuovo amministratore, ricordiamo che la comunicazione dell’importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività deve essere fatta – pena la nullità della nomina – all’atto dell’accettazione stessa.

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Passaggio di consegne fra amministratori: quali documenti servono?

La legge si è limitata in questo caso ad esprimere un generico obbligo di consegna di tutta la documentazione relativa al condominio e ai condomini. Spesso, pertanto, nel passaggio fra un amministratore e l’altro non mancano litigi e fraintendimenti riguardo il materiale dovuto.

A risolvere questo vacuum è intervenuto il Tribunale di Palermo con un’Ordinanza emessa il 28 gennaio 2014. In questa sentenza si legge un esaustivo elenco di documenti che l’amministratore uscente è obbligato a consegnare in seguito al passaggio di consegne. Nello specifico, si tratta di:

  •  ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne.
  • Registro anagrafe condominiale.
  • Tabelle millesimali e regolamento condominiale.
  • Chiavi e timbri del condominio.
  • Registri dei verbali di assemblea.
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture solutorie (luce, acqua, manutenzione ascensore, pulizia scala, autoclave, ecc.).
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni.
  • Codice fiscale del condominio.
  • Passaggio del conto corrente e/o dei conti correnti condominiali e chiavi di accesso online.
  • Polizza di assicurazione del fabbricato.
  • Certificato di prevenzione incendi.
  • Eventuali contratti di appalto opere straordinarie, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera.
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori.
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno medio tempore coinvolto il condominio.
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro.
  • Documentazione di chiusura cassa.
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.