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Fondo cassa per lavori straordinari: quando è obbligatorio?

I lavori di manutenzione straordinaria, come abbiamo spesso visto, si distinguono dagli interventi ordinari sotto tre aspetti. Innanzitutto, per l’entità degli interventi da realizzare, in questo caso più incisivi. In secondo luogo, per il loro carattere di una tantum. Infine, per il diverso costo dei lavori. Tutto questo si traduce anche in diverse regole di approvazione assembleare. Come ci si deve comportare per quanto riguarda lo stanziamento di risorse? È obbligatorio istituire un fondo cassa per i lavori straordinari? O è possibile delegare la gestione delle spese all’amministratore?

Cominciamo dalle basi. Cos’è il fondo cassa condominiale? Si tratta di una somma stanziata e approvata dall’assemblea per realizzare dei lavori o delle riparazioni su parti comuni del condominio. La sua caratteristica principale è quella di essere una risorsa vincolata. Ciascun fondo condominiale dunque viene istituito ad hoc per uno specifico intervento e può essere utilizzato solo per tale scopo. Questo significa anche che non è possibile creare un fondo cassa “generico” o “preventivo” senza vincolarlo a una destinazione specifica.

È possibile attribuire un fondo cassa condominiale a dei lavori straordinari ma anche a delle opere di manutenzione ordinaria. Ed è proprio questa distinzione che indica le maggioranze richieste per la sua approvazione, che spetta sempre all’assemblea condominiale.

  • Se si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria, è richiesta la semplice approvazione della maggioranza degli intervenuti, che corrisponda a un terzo del valore in millesimi dell’edificio.
  • Quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa approvazione richiesta per le manutenzioni di notevole entità. Maggioranza degli intervenuti, quindi, che corrisponda alla metà del valore in millesimi del condominio.
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Lavori straordinari in condominio: serve un fondo cassa?

Come detto, lo strumento del fondo cassa è estremamente utile perché garantisce una gestione trasparente delle risorse, vincolate a un’unica opera stabilita e votata a maggioranza dall’assemblea. Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso, con la Riforma del Condominio del 2012, di implementarne l’utilizzo.

L’articolo 1135 del Codice Civile è stato così modificato: al quarto comma, si legge che l’assemblea deve deliberare riguardo alla manutenzione straordinaria

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

È quindi obbligatorio instituire un fondo cassa condominiale per lavori straordinari in condominio. Non sempre, chiaramente, è possibile stimare con esattezza l’ammontare dei lavori, ed è possibile quindi spacchettare il fondo approvando un pagamento graduale in funzione del procedere dei lavori. Lo stesso articolo precisa anche il ruolo centrale dell’assemblea in questo caso:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il criterio di urgenza quindi è l’unica eccezione che permette all’amministratore di agire tempestivamente, ad esempio quando un guasto sia urgente o potenzialmente pericoloso. Ad ogni modo, l’assemblea andrà interpellata in merito e alla prima riunione convocata.

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Muro di confine tra due proprietà: di chi è?

Abbiamo già parlato dei casi in cui due fondi diversi siano separati da siepi sul confine. In altri casi però, a fare da spartiacque fra due proprietà diverse sono muri. Che si tratti di due edifici distinti o di due appartamenti contigui separati da una parete in condominio, vediamo come avviene la gestione di un muro di confine tra due proprietà. Di chi è questo muro e, soprattutto, chi deve pagare in caso di spese di manutenzione o risarcimento danni all’altro proprietario (o a terzi)?

In generale, la legge presume che la proprietà di un muro di confine tra due proprietà sia condivisa. I due comproprietari infatti godono, in linea teorica, dello stesso diritto sul muro che fornisce loro il medesimo servizio di separazione e protezione. Questo vale sia per i muri fra fondi distinti sia per i muri condominiali che separano le unità immobiliari di un condominio. È possibile, in ogni caso, presentare delle prove di una esclusività della proprietà del muro. Ad esempio, riportando l’acquisizione dello stesso mediante il contratto di compravendita dell’appartamento. Fino a eventuali rivendicazioni, il muro viene però considerato come comproprietà.

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A meno che uno dei due proprietari non porti all’altro le prove di un diritto esclusivo di proprietà sul bene, ogni spesa di riparazione che concerne il muro di confine tra due proprietà andrà equamente divisa fra entrambi. La legge dedica poi ampio spazio nel Codice Civile al caso in cui il muro divisorio separi due fabbricati distinti, come due condomini o un condominio e un’abitazione indipendente. Anche in questo caso si presume la comproprietà. Esistono però delle altre eccezioni, oltre alla possibilità di dimostrare con un documento la proprietà esclusiva del muro di confine. Vediamole.

Muro di confine tra due fondi di proprietà diversa: quali eccezioni?

In particolare, la legge prevede che in alcuni casi la proprietà di un muro di confine ricada su uno solo dei due proprietari. Questo avviene in due eccezioni alla regola, fissate dall’articolo 881 del CC. La prima è il caso in cui il muro sia divisorio fra due campi (o due giardini, orti, cortili et similia). In questo caso, la sua proprietà è esclusivamente del proprietario del fondo in favore del quale si riversa il piovente (la grondaia di scorrimento dell’acqua sul muro).

Altra ragione di esclusività di proprietà sta nella presenza di cornicioni, decorazioni o vani; il proprietario sul cui fondo si affacciano tali sporti avrà un diritto di proprietà anche sul muro divisorio. Viceversa, un proprietario può chiedere la comunione forzosa di un muro quando esso, pur trovandosi nella proprietà di un altro soggetto, funge sostanzialmente da delimitazione fra i due fondi.

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Fondo cassa condominiale. Cos’è?

Capita che, all’interno di un condominio, siano previste delle spese per lavori di manutenzione o ristrutturazione. La gestione di soldi e spese comuni è uno dei tasselli più delicati della vita condominiale, e forse proprio per questo la legge ha fissato nei termini alcuni limiti. Questo, per tutelare l’intera collettività condominiale nel caso in cui sussistano morosità, indebitamenti o inadempimenti da parte dell’amministratore. Nello specifico, l’articolo 1135 del Codice Civile prevede l’istituto del fondo cassa condominiale. Cos’è e come funziona?

Cos’è un fondo cassa e come funziona?

Il fondo condominiale è uno strumento con il quale il condominio raccoglie una somma di denaro vincolandola a uno specifico progetto. Il vincolo è dunque la prima condizione di questo fondo cassa, che non può essere utilizzato al di fuori dello scopo per cui viene costituito. Il fondo, come sottolinea il  Codice Civile, va istituito obbligatoriamente in caso di opere di “manutenzione straordinaria e innovazioni”.

L’obbligatorietà, introdotta dalla Riforma del condominio, è una garanzia doppia. In primis, nei confronti dei condomini più “diligenti”, che si tutelano in questo modo dagli inquilini morosi o debitori. In secondo luogo, per le imprese terze che possono impegnarsi a realizzare un’opera o un servizio a fronte di una garanzia legale.

Una volta esaurite le spese, un eventuale avanzo di denaro rimarrebbe comunque “proprietà” della collettività dei condomini, che possono a questo punto decidere se ridistribuire la somma avanzata o se destinarla a nuove opere comuni. Nel caso invece in cui i lavori richiedano pagamenti progressivi in funzione del loro avanzamento, è possibile costituire il fondo «in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

Va da sé che il fondo cassa condominiale debba essere puntualmente rendicontato nel resoconto annuale delle spese del palazzo. Questo, per permetterne la verifica insieme a tutte le altre voci (in entrata e in uscita) relative agli esborsi condominiali.

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Fondo condominiale: chi lo gestisce

L’istituzione del fondo condominiale spetta all’assemblea dei condomini. Lo stesso amministratore deve attenersi rigidamente alla destinazione prevista per questi fondi. Anche in caso di lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore condominiale dovrà prima rivolgersi e chiedere parere all’assemblea.

Per quanto riguarda la maggioranza richiesta nell’assemblea per votare la destinazione di un fondo cassa condominiale, essa varia a seconda che i lavori. Se questi riguardano opere di ordinaria amministrazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti (purché corrisponda a un terzo dei millesimi del valore del condominio).

Se invece gli interventi sono straordinari, si richiede la maggioranza dei partecipanti totali all’assemblea condominiale (e la metà dei millesimi). Allo stesso modo, la Cassazione ha stabilito che per la realizzazione di interventi non ancora specificati i condomini possono ripartire le spese del fondo cassa, in via provvisoria, in base ai millesimi di proprietà.