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Può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale?

Se un’abitazione di Trapani dal consumo energetico medio installasse sul proprio tetto un impianto fotovoltaico, nell’arco di 30 anni risparmierebbe l’emissione nell’ambiente di oltre 26 mila kg di CO2. È quanto stimato dal Ministero dell’Ambiente e riportato in un documento di Confedertecnica. Per non parlare del doppio risparmio economico: sull’energia elettrica e sull’installazione delle impianto. Il fotovoltaico infatti rientra fra gli interventi oggetto di detrazioni fiscali nell’Ecobonus 110%. I motivi per passare all’energia rinnovabile sono quindi tantissimi. Ci chiediamo quindi: può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale, anche se il resto dell’assemblea non intende partecipare ai lavori?

Il primo quesito connesso all’argomento riguarda eventuali autorizzazioni comunali. Ebbene, la buona notizia è che per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria per accedere agli sgravi fiscali. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, in linea di massima gli altri condomini non possono impedire al singolo proprietario di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

Quello che possono fare è porre dei limiti all’installazione, tutti giustificati dal rispetto del condomino di un bene comune. Si tratta, quindi, di un richiamo a norme già in vigore nella comunità di un condominio, tanto quelle specifiche nel regolamento quanto quelle generiche del Codice Civile. In tal proposito, possiamo subito riferirci al corrispondente articolo 1122 bis, nel quale si tratta di Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Qui troviamo la prima conferma della possibilità di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

I limiti al singolo per l’installazione dei pannelli solari sul tetto condominiale

Posto il permesso generico, lo stesso articolo esplicita anche le condizioni che l’assemblea condominiale può disporre per questo intervento. Si tratta di limiti connessi alla tutela della proprietà comune. Eccoli.

  • Il condomino non può modificare la destinazione d’uso del bene comune, in questo caso il tetto. Né è permesso che il suo progetto pregiudichi il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini. Non è permesso, ad esempio, ricoprire il tetto di pannelli ad uso personale.
  • Non è possibile ledere in alcun modo il decoro architettonico del condominio, né tantomeno compromettere la stabilità dell’edificio.
  • Il singolo dovrà assicurare la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni.

L’iter per il singolo che voglia installare pannelli solari sul tetto condominiale comincia quindi con una comunicazione all’amministratore, allegando il proprio progetto. Tale progetto verrà poi sottoposto all’approvazione dell’assemblea che voterà a con la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. I condomini potranno approvare il progetto, porre delle condizioni oppure prescrivere una realizzazione alternativa.

Per quanto riguarda la manutenzione (straordinaria e ordinaria) dell’impianto fotovoltaico in condominio, ti rimandiamo a questo nostro approfondimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.