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Come assegnare i posti auto in condominio?

Il parcheggio condominiale, nelle grandi città o negli edifici più piccoli, è una vera problematica. Non sempre infatti a ciascuna unità immobiliare corrisponde un posto auto in condominio. Eppure, a meno che i posti non siano ad uso esclusivo di uno o più proprietari, i parcheggi o il cortile sono considerate aree comuni e quindi utilizzabili parimenti da tutti i condòmini. In questi casi, vige il principio della rotazione. È l’assemblea condominiale a stabilire come assegnare i posti auto.

Attraverso una delibera, si stabilisce un criterio di turni in base al quale ciascuno potrà posteggiare la propria auto senza che il diritto di un condòmino prevarichi su quello di un altro. Questo procedimento ha lo scopo di prevenire il vecchio (e ingiusto) principio per il quale chi tardi arriva male alloggia. Quante volte sarà capitato a qualcuno di rientrare in serata dal proprio lavoro e di trovare i pochi spazi disponibili sempre occupati? Ebbene, la giurisprudenza, che ha più volte affrontato la questione in sede di cause civili, ha trovato una soluzione nell’assegnare dei posti auto in condominio in base a un sistema di turni a rotazione.

Come si accennava, è naturalmente escluso l’affidamento a turno di posti auto che sono già di proprietà esclusiva di un singolo condominio, laddove tale diritto derivi dal titolo di acquisto dell’immobile. Allo stesso modo, proprio perché il principio è quello di un utilizzo equo del bene comune in questione, non è possibile assegnare un posto auto in maniera esclusiva a un singolo proprietario. Questo, a prescindere dalle tabelle millesimali e dal valore proporzionale che il condomino rappresenta. Come funziona quindi l’assegnazione?

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I criteri per assegnare i posti auto

Innanzitutto, dev’essere l’assemblea condominiale riunita a stabilire la distribuzione dei posteggi. La delibera andrà poi approvata a maggioranza, secondo i criteri dell’articolo 1136. Quindi, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che corrispondano ad almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio.

Non esistono vincoli legali ai criteri da utilizzare. L’assemblea può stabilire turni periodici (settimanali, mensili o giornalieri) oppure affidarsi al sorteggio. Tutti i limiti che possono sussistere a questi criteri di assegnazione dei posti auto sono connessi al rispetto dei diritti dei condomini. Ad esempio, non è possibile assegnare un parcheggio che limiti l’accesso a un’unità o a un’attività commerciale al primo piano. In tal caso sarebbe meglio adottare la soluzione del passo carrabile in condominio. Allo stesso modo, un negozio non può pretendere che il condominio lasci liberi dei posti per il posteggio dei suoi clienti, perché verrebbe meno il loro diritto su una proprietà condominiale.

Oltre ad assegnare i posti auto in condominio, l’assemblea può anche stabilire di vietare l’utilizzo del parcheggio a terzi o estranei. A questo punto, il compito di vigilanza su questo divieto ricadrebbe sull’amministratore, in quanto custode della cosa comune in condominio. Allo stesso tempo, è possibile anche deliberare la possibilità di affittare i posti auto, tanto a estranei quanto agli stessi condomini. Una situazione che si può creare, ad esempio, per posti auto “privilegiati” perché vicini al portone di casa e quindi utili per il carico/scarico merci o perché al coperto.

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Parcheggio condominiale utilizzato da terzi: è possibile?

Quante volte ve lo sarete chiesto: ma che ci fa quella macchina parcheggiata qui?! A meno che non si tratti di un posto auto di vostra proprietà, è bene sapere qualcosa in più su quel parcheggio prima di poter agire. Ecco cosa devi sapere prima di lamentarti che il parcheggio condominiale è utilizzato da terzi. Facciamo innanzitutto un po’ di chiarezza su cosa dice la legge rispetto ai parcheggi dei condomini.

Ad oggi, dobbiamo guardare a due differenti dettati normativi: la legge Ponte valida per i fabbricati costruiti fra il 1968 e il 2005 e la successiva legge di semplificazione (2005 -). Le case erette in quel periodo, nel rispetto della legge, prevedevano un vincolo sulle aree destinate al parcheggio. Questo, in base alla proporzione di 1 parcheggio di 1 mq ogni 10 mc di costruzione. Tutti i parcheggi erano inoltre di pertinenza dell’appartamento: dunque i condomini ne mantenevano sempre il diritto d’uso.

Gli edifici costruiti dal 2005 invece non hanno più questo vincolo di pertinenza: il proprietario può liberamente venderli o metterli a pagamento. L’obbligo di costruire il parcheggio rimane, ma senza che i condomini abbiano automaticamente dei diritti reali. A stabilirlo dev’essere il contratto di compravendita dell’immobile.  Queste prime nozioni devono intanto spiegarci perché spesso capita di vedere posti auto che immaginiamo essere dei proprietari condominiali occupati invece da terzi. Perché non sempre un parcheggio condominiale utilizzato da terzi è di proprietà dei condòmini stessi.

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Ciò detto, prima di capire se un terzo può parcheggiare in un condominio bisogna prima accertarsi che quel posto auto non sia effettivamente di sua proprietà. La seconda cosa da fare è poi consultare il regolamento condominiale. Esso può contenere disposizioni specifiche sull’utilizzo dei parcheggi da parte dei condomini e quindi chiarire alcuni dubbi riguardo all’uso da parte di terzi. Potrebbe, ad esempio, specificare che è vietato ai non residenti l’accesso al parcheggio.Vediamo quindi le linee generali della legge per capire come ci si comporta di solito quando un posto auto è utilizzato da terzi (e non ne avrebbe diritto).

I terzi possono usare il parcheggio condominiale?

Essendo il parcheggio un’area comune del condominio, partiamo dall’articolo 1102 del Codice Civile dedicato proprio alla comunione di questi beni. Qui si legge che ciascun condòmino può servirsi della cosa comune

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.

purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.