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Rateizzazione delle quote condominiali

Come sappiamo, la ripartizione delle spese condominiali avviene fra tutti i proprietari. Ciascuno è tenuto a versare una quota in base al valore della sua proprietà in condominio indicato nelle tabelle millesimali. A volte, però, una manutenzione straordinaria particolarmente costosa o altri versamenti aggiuntivi rendono le spese condominiali un’incombenza difficile da pagare tutte in un’unica soluzione. Un argomento sempre più discusso nei condomini. È possibile, in tali casi, richiedere la rateizzazione delle quote condominiali? Se sì, in quali occasioni e in che modo?

Le spese condominiali sono già ripartite, per comodità di riscossione, in quote la cui cadenza viene stabilita dall’assemblea condominiale. Solitamente si tratta di 12 soluzioni mensili (il bilancio condominiale va redatto annualmente), ma è possibile anche che i pagamenti siano bimestrali, semestrali e così via. In questo caso, stiamo parlando quindi di un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali, richiesta da un condomino che versi in una situazione economica poco felice. Il primo elemento da comprendere sono gli obblighi fissati dalla legge nei confronti dei soggetti coinvolti.

Innanzitutto, l’assemblea condominiale, che è l’organo incaricato di prendere decisioni riguardanti le spese comuni e, quindi, anche un’eventuale transazione. Quest’ultimo è un contratto stipulato fra due parti che si impegnano ciascuna ad un’azione per risolvere una controversia. Si apre, quindi, una vera e propria trattativa fra il condomino moroso e il condominio. In questo caso, è possibile richiedere una diluizione dei pagamenti con un’ulteriore rateizzazione delle quote condominiali stipulata ad hoc. Non solo. È possibile anche contrattare un’eventuale riduzione del proprio contributo. La forma contrattuale scelta è decisiva poiché fissa delle precise tempistiche, assicurando una certezza giuridica al condominio creditore.

L’amministratore può concedere una rateizzazione delle quote condominiali?

Come detto, quindi, l’attore principale di una trattativa volta alla rateizzazione delle proprie spese è l’assemblea. Solo questo organo è infatti intitolato ad approvare una riduzione delle quote spettanti ai singoli. Trattandosi di una deroga al principio generico di condivisione delle spese in base alle tabelle millesimali, questa delibera richiede l’approvazione all’unanimità. Se invece si tratta di una semplice rateizzazione (e non di una rinuncia al credito da parte del condominio), è possibile votare a maggioranza.

Vi è poi la figura dell’amministratore. Questo soggetto non ha il potere di stabilire in anticipo modifiche rispetto alla riscossione delle somme dovute. Egli ha, invece, l’obbligo di agire contro il condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, da considerarsi come l’approvazione del verbale dell’assemblea contenente il bilancio annuale. Anche in questo caso, sarà l’assemblea eventualmente a dispensare l’amministratore dal dovere di intraprendere un’azione legale. La via preferenziale è sempre rappresentata da un contratto di transazione che garantisca tempi certi per il pagamento.

La procedura migliore per richiedere la rateizzazione delle quote condominiali comincia dunque con una comunicazione all’amministratore, che ne porterà la discussione in assemblea. In generale, dimostrare una buona volontà nel pagamento (ad esempio rateizzando i versamenti anche prima dell’approvazione dell’assemblea) significa evitare di incorrere in procedimenti di riscossione. Questi ultimi, che possono sempre culminare in un pignoramento dell’unità immobiliare, hanno tempi lunghi e costi a volte esosi, e si tende quindi a preferire altre modalità di accordo fra le parti.

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Come evitare il distacco idrico in condominio?

La morosità sulla bolletta idrica è una delle questioni più ricorrenti fra i litigi condominiali. Cosa succede quando un inquilino non paga la sua quota della bolletta dell’acqua? Che a rimetterne debbano essere tutti i condomini, compresi quelli ligi ai doveri tributari, è ovviamente ingiusto. D’altro canto, l’acquedotto comunale ha, chiaramente, dei costi da pagare. Ecco allora come ci si deve comportare se si vuole evitare il distacco idrico in condominio a causa di morosità di uno o più singoli.

Come detto, in questo caso si tratta di trovare un compromesso fra due istanze altrettanto legittime. Da un lato, il diritto a esigere il pagamento della bolletta da parte del rifornitore idrico del condominio. Dall’altro, la protesta dei condomini puntuali nei pagamenti che vogliono evitare il distacco idrico causato dall’inadempienza di altri proprietari. Ecco quindi che è intervenuta l’ARERA – Autorità di Regolazione per l’Energia Reti e Ambiente.

L’Ente ha infatti risolto la questione con una delibera emessa nel 2019. Qui si afferma che il rifornitore idrico può accettare anche pagamenti parziali per mantenere attivo il servizio, rateizzando così l’importo totale. Questa prassi che è poi stata recepita dalla legge richiede due requisiti. Innanzitutto, che alla società venga corrisposto almeno il 50% dell’importo dovuto e che il pagamento avvenga in un unico versamento.

Distacco idrico? Mai più a carico di pochi

La restante quota di bolletta dovrà poi essere pagata entro sei mesi, pena l’avvio delle procedure di distacco idrico. La legge prevede poi un’altra opzione. È possibile anche rateizzare l’intero importo della bolletta in 12 rate mensili. È necessario comunque inoltrare la richiesta alla rateizzazione entro il termine della costituzione in mora ricevuta.

In questo modo, l’amministratore di condominio avrà modo e, soprattutto, il tempo sufficiente per recuperare i crediti dai condomini morosi. Questo nuovo provvedimento, entrato in vigore a gennaio 2020, sancisce un diritto fondamentale come quello all’acqua.

Tutela, inoltre, i condomini ligi ai propri doveri dinnanzi a quelli che, in buona o in mala fede, non adempiono ai propri. Non di rado, in passato, alcuni proprietari di immobili hanno dovuto provvedere al pagamento dell’intera bolletta per evitare il distacco idrico in condominio. Crediti spesso difficili da recuperare, che attraverso questo sistema verranno invece dilazionate.