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Si può installare lo scarico fognario sul muro perimetrale?

Fino a che punto è possibile intervenire con dei lavori sui muri condominiali? Capita infatti che, per interventi che riguardano la propria unità immobiliare in condominio, si debbano coinvolgere anche delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio i muri perimetrali. Ne è un esempio classico l’intervento sulle tubature private di un appartamento che, necessariamente, deve coinvolgere anche delle parti comuni, quali il muro perimetrale o la braga condominiale. Nel caso di lavori di ristrutturazione di un bagno, è possibile installare lo scarico fognario sul muro perimetrale del condominio?

Il principio che regola l’utilizzo da parte dei condomini dei beni comuni è disciplinato dall’articolo 1102. Dalla sua interpretazione emergono due principi cardine che vanno sempre rispettati quando si tratta di operare con aree o servizi in regime di comunione con gli altri condomini. È necessario che:

  • non si pregiudichi la funzione d’utilizzo del bene comune. Per modificarne la destinazione (ad esempio, per adibire un cortile a parcheggio) è infatti necessario modificare il regolamento con una norma contrattuale votata all’unanimità dall’assemblea.
  • L’utilizzo del bene da parte di un singolo deve altresì permettere un analogo e potenziale utilizzo dello stesso anche da parte degli altri comproprietari.

Nel rispetto di questi due principi, i condomini sono liberi di utilizzare le aree comuni, anche intervenendo con modifiche ai fini di un «migliore godimento della cosa». Come ha stabilito la , sembrerebbe rientrare in questa casistica anche l’intervento per installare lo scarico fognario sul muro perimetrale. A tal proposito ricordiamo però che spesso ricorrere a un tribunale è purtroppo necessario. A volte solo l’analisi del giudice di merito può stabilire, caso per caso e valutando la situazione specifica nel complesso, se l’uso di una cosa comune possa effettivamente pregiudicare nel concreto i diritti degli altri proprietari.

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Risarcimento danni di uno scarico fognario sul muro perimetrale

In linea di massima, il muro perimetrale è un bene comune che ha due funzioni. Una di protezione dell’edificio e una strutturale, nella quale rientra il contenimento di tubi e tubature di scarico. Il condomino può quindi disporne (tenendosi nei limiti dei due principi enunciati sopra) anche per installarvi uno scarico fognario privato e destinato al proprio bagno.

Le spese da sostenere per questo tipo di intervento ricadranno, ovviamente, per intero sul proprietario dell’unità immobiliare interessata dall’allaccio dello scarico. Questo si riflette anche su un eventuale risarcimento danni a terzi. Nel caso in cui la rottura sia imputabile alla condotta di un singolo soggetto, è solamente su questo che ricadranno le spese di risarcimento. Ne saranno invece esenti gli altri condomini, anche se la tubatura è installata in un bene da loro condiviso quale un muro perimetrale.

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Ecobonus e Sismabonus: le ultime novità sul Superbonus

Dopo essere passato in discussione anche al Senato, il famoso Superbonus che racchiude al suo interno importanti sgravi fiscali per ristrutturazioni si prepara a una nuova approvazione. Pur non trattandosi della forma di testo definitiva, questa nuova modifica dell’impianto di legge presenta anche nuove indicazioni sui fondi e su condomini e villette a schiera. Ma non solo. Tra le varie forme di incentivi previste, vediamo quali sono le ultime novità sul Superbonus, dal Sismabonus all’Ecobonus.

Ultime novità sul Superbonus: da quando in vigore?

Il testo definitivo che contiene le novità del Superbonus dovrebbe essere approvato entro il 13 ottobre. Per quanto riguarda il Decreto sui requisiti minimi per accedere all’Ecobonus e al Sismabonus, la legge è già in approdo in Gazzetta Ufficiale.

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Novità sull’Ecobonus

La principale novità sull’Ecobonus 110% – gli incentivi fiscali per la ristrutturazione migliorativa del proprio edificio in chiave energetica – riguarda la platea di accesso agli sgravi. L’approvazione di alcuni emendamenti ha infatti stabilito che:

  • Se un condominio vorrà usufruire dell’Ecobonus, le valutazioni di conformità fatte dai tecnici abilitati riguarderanno esclusivamente le parti comuni. Questo, per permettere l’accesso anche a condomini che abbiano al loro interno unità abitative con difformità o, addirittura, abusivismo.
  • Riguardo gli sgravi per gli edifici unifamiliari, l’Ecobonus specifica che rientrano in questa categoria anche le unità dotate di accesso autonomo anche se quest’ultimo è collegato con aree comuni (strada, cortile, giardino). Anche in questo caso, le ultime novità sul Superbonus ampliano la platea dei beneficiari. Questo discorso riguarda ad esempio le villette a schiera. Anche se queste costruzioni condividono in parte l’accesso con altri proprietari, non dovranno chiedere loro il permesso identificandosi come “indipendenti“.
  • Sempre in tema di condominio, un’altra novità è stata introdotta sull’Ecobonus e riguarda le maggioranze assembleari. Il testo di legge stabilisce infatti che in assemblea sia richiesta la maggioranza di un terzo dei proprietari in millesimi per tutte e procedure. Dall’approvazione del lavori alla richiesta di un finanziamento bancario, compresa la possibilità di chiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Ultime novità sul Sismabonus

La quota di sgravio fiscale del Sismabonus è invece destinata alla riqualificazione sismica, oltre che a quella ecologica. Il provvedimento è rivolto agli immobili che hanno subito i danni dei terremoti del Centro Italia (2009, 2016 e 2017). Anche in questo caso una novità positiva.

L’incentivo fiscale del Governo era inizialmente fissato al 110%, come quello relativo all’Ecobonus. Ora, la soglia è stata aumentata del 55%, portando così il Sismabonus a quota 165%. Il provvedimento, che non include i fabbricati destinati ad attività produttive, è rivolto tanto alle prime case quanto alle seconde.

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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio

Il tanto atteso Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio, annunciato dal Governo già a maggio e in fase di conversione, porta con le sue ultime modifiche una serie di vantaggiosi incentivi di cui approfittare se abbiamo intenzione di ristrutturare casa. Nello specifico, il testo di legge prevede anche incentivi per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica. Vediamo le misure principali.

All’articolo 119 il Decreto Rilancio prevede infatti detrazioni fiscali fino al 110% (il cosiddetto Ecobonus) su una serie di lavori e interventi sulla propria abitazione. Gli incentivi sono applicabili anche per i lavori sull’efficienza energetica, come ad esempio l’installazione di pannelli solari (anche in condominio). Le misure previste si riferiscono alle spese documentate e a carico del contribuente sostenute dal primo luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. L’incentivo fiscale verrà poi ripartito in cinque quote annuali di pari importo.

Per quali lavori è previsto l’Ecobonus 110%?

I casi di intervento sono specificati dal testo di legge:

  • Isolamento  termico  delle  superfici  opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della  superficie  disperdente lorda dell’edificio. La detrazione è prevista per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
  • Lavori sulle parti comuni degli edifici e sugli edifici unifamiliari per un ammontare complessivo delle spese non superiore ai 30 mila euro per la:

«sostituzione degli impianti di  climatizzazione  invernale  esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla  classe  A  di  prodotto, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici».

L’aliquota si applica anche, come detto, agli interventi di efficientamento energetico eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra elencati. L’idea generale dell’Ecobonus 110% del Decreto Rilancio è che i lavori portino a un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. Ove non sia possibile scalare classe energetica, sarà necessaria un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici, la detrazione dell’Ecobonus 110% spetta fino a un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 48 mila euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400euro per ogni kW di potenza  nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% sono riconosciute anche per l’installazione contestuale  o  successiva  di  sistemi  di  accumulo integrati  negli  impianti  solari  fotovoltaici. Da notare anche che gli incentivi fiscali sono subordinati alla cessione in favore del GSE – Gestore Servizi Energetici nazionale dell’energia non auto-consumata in sito. Le detrazioni inoltre non sono cumulabili con altri incentivi pubblici, nazionali o europei.

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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio: chi può usufruirne?

Le detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio sono richiedibili per gli interventi effettuati da:

  • Condomini
  • Persone fisiche su unità immboliari
  • Istituti autonomi case popolari o enti con le stesse finalità sociali
  • Cooperative di abitazione a proprietà  indivisa

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% Decreto Rilancio non si applicano quindi agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e  professioni, su  edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale, le famose seconde case.