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Uso consentito del tetto condominiale: vademecum

Abbiamo più volte discusso sui singoli interventi permessi ai condomini sul tetto condominiale. In linea di massima, per stabilire cosa si può fare e cosa no bisogna innanzitutto accertarsi della sua proprietà. A quel punto, nel caso in cui il tetto rientri fra i beni comuni – come solitamente accade – ci si confronta con i limiti imposti tanto dal Codice Civile quanto dal regolamento condominiale. Come sempre si raccomanda una valutazione caso per caso, rifacendosi anche alle indicazioni giurisprudenziali e della Corte di Cassazione su specifici interventi. Vediamo quindi in generale come capire qual è l’uso consentito del tetto condominiale.

Si comincia, come detto, dalla sua proprietà. Il tetto rientra esplicitamente fra i beni comuni elencati all’articolo 1117, e si ritiene quindi in comproprietà fra tutti i condomini. Questo, salvo proprietà risultante da un diverso titolo. Parliamo quindi di atti di compravendita o di lasciti testamentari che indichino la proprietà privata del tetto condominiale – o di una parte di esso. Una terza ipotesi è quella di un tetto la cui conformazione permette la copertura di una sola parte dell’edificio. In tal caso, richiamandoci all’istituto del condominio parziale, le spese andranno divise fra i soli sottostanti la verticale.

Quello che capita più frequentemente è che il sottotetto condominiale possa essere di proprietà di un condomino, mentre il tetto è solitamente un bene comune. In questo caso, segnaliamo che le spese di riparazione e manutenzione verranno, come da regola, ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Anche l’uso consentito del tetto dipende quindi dalle norme civilistiche dedicate all’utilizzo dei beni comuni.

Proprietà comune e uso consentito del tetto condominiale

Anche in caso di proprietà privata del tetto, non bisogna dimenticare che questo elemento svolge una funzione essenziale per tutti i condomini: quella di copertura e protezione dell’edificio. In tal senso, spese di riparazione del lastrico solare dovranno comunque essere ripartite fra tutti i proprietari anche in caso di esclusività. Ci si richiama in tal senso alle stesse norme stabilite per il lastrico solare ad uso esclusivo e al principio dei 2/3 espresso all’articolo 1126.

Per quanto riguarda l’uso consentito del tetto condominiale, se la sua proprietà è condivisa bisogna rispettare i limiti posti dal Codice Civile all’utilizzo di beni comuni. Nello specifico, possiamo sintetizzare questi vincoli in:

  • Divieto di alterarne la funzione, e dunque di pregiudicarne stabilità e sicurezza.
  • L’utilizzo non deve pregiudicare il potenziale ed uguale uso da parte degli altri condomini.

Così, per questo secondo limite, un condomino può installare sul tetto un’antenna radiofonica amatoriale. Allo stesso modo, può progettare l’installazione di un pannello solare per la produzione di energia fotovoltaica. In entrambi i casi, non è permesso di ricoprire l’intero tetto condominiale con i propri pannelli o le proprie antenne, poiché si pregiudicherebbe il diritto altrui di fare altrettanto. Trasformare invece una porzione del tetto in una terrazza privata è un’innovazione illegittima, come stabilito a più riprese anche dalla Corte di Cassazione.

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Puoi trasformare il tetto in terrazza privata?

Il tetto, come sappiamo, rientra fra i beni comuni di un condominio. È quindi condiviso in comproprietà e ciascun condomino può servirsene rispettando il pari diritto altrui di godimento. Ad esempio, a un singolo è permessa l’installazione di pannelli solari, fermo restando i limiti che vincolano il tetto in quanto bene comune. La proprietà del sottotetto condominiale va invece valutata caso per caso, in base agli eventuali titoli o atti di compravendita. Cosa accadrebbe, invece, se un singolo volesse trasformare il tetto in terrazza privata? Sarebbe possibile? Di quali titoli o permessi avrebbe bisogno?

Partiamo dal bene coinvolto: il tetto condominiale. Esso rientra esplicitamente fra i beni in comunione elencati all’articolo 1117 del Codice Civile. L’utilizzo che ciascun proprietario può fare di questi beni è legato a due vincoli principali, esplicitati nell’articolo 1102. Riportiamolo integralmente:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal  fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

 In sintesi, sul tetto condominiale sono permessi interventi di modifica che:

  • Non ne alterino la funzione che, in questo caso, è di copertura dell’intero edificio.
  • Non ne pregiudichino l’utilizzo da parte degli altri.
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È sulla base di queste disposizioni che la Cassazione è dovuta intervenire più volte rispetto alla legittimità di intervento dei singoli proprietari sui beni comuni. E nel caso in cui un condomino proprietario del sottotetto voglia inglobare anche parte della copertura e trasformare quindi il tetto in terrazza privata?

Tetto in terrazza privata: il no della Cassazione

In questo caso, secondo gli Ermellini verrebbe meno la possibilità per gli altri condomini di usufruire parimenti del bene comune. Parliamo, ad esempio, del diritto di un proprietario di dotarsi di pannelli solari, o di installare antenne per la radiotrasmissione amatoriale. Tutti interventi la cui entità non recherebbe pregiudizio agli altri.

Trasformare il tetto in terrazza privata corrisponderebbe, invece, a una modifica illecita di un bene che deve invece rimanere destinato a un uso comune. Anche se la funzione di copertura rimarrebbe intatta, questa trasformazione pregiudicherebbe altri interventi per i quali sarebbe necessario un titolo di proprietà del singolo.

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Antenne radiofoniche amatoriali in condominio?

Il mondo della radio è un affascinante universo di scambi, ed è molto più accessibile di quanto si pensi. Chiunque può dotarsi di un’antenna propria e trasmettere al mondo. Chiunque, o quasi. Vediamo, nello specifico, se è possibile installare antenne radiofoniche amatoriali in condominio e di quali autorizzazioni c’è bisogno.

Cominciamo dall’inizio: chi può definirsi un radioamatore? A fornirci un quadro chiaro di questa figura è il Codice delle comunicazioni elettroniche (DL 259, 01/08/2003). All’articolo 134 si specifica che un radioamatore è un soggetto che espleta un servizio di istruzione individuale, intercomunicazione o studio tecnico con la relativa autorizzazione generale su mezzo radioelettrico. Altri due punti centrali che concorrono a definire questa figura sono l’impiego di un linguaggio chiaro (o di codici internazionalmente ammessi) e di un movente esclusivamente personale, «senza alcun interesse di natura economica». Non sono ammessi quindi tutti i casi in cui da questa attività il radioamatore tragga un lucro personale.

La domanda che ci poniamo oggi è: può un radioamatore, una volta ottenute le debite autorizzazioni, installare antenne in condominio? La risposta, anche questa volta, si divide in due opzioni. Nel caso in cui l’installazione riguardi uno spazio di proprietà esclusiva del radioamatore, non sussiste alcun limite. Nel caso in cui invece l’antenna occupi spazi comuni, dobbiamo rifarci all’articolo 1122 del Codice Civile – lo stesso che regola l’installazione di pannelli solari in condominio.

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Antenne radiofoniche in condominio: quali autorizzazioni?

Questa norma prescrive che gli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva, con i relativi collegamenti per le singole utenze, possono essere installati senza autorizzazioni specifiche. Questo, a patto che i lavori rechino il minor pregiudizio possibile tanto alle parti comuni quanto alle proprietà immobiliari individuali. Allo stesso modo, è obbligatorio preservare il decoro architettonico del condominio.

Non solo. Qualora l’installazione lo richiedesse, «l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere». Trattandosi di un’installazione che interessa il lastrico solare, quindi un bene comune, nessun regolamento può impedirne l’esecuzione o richiedere autorizzazioni preventive. Questo, ad eccezione di un regolamento condominiale contrattuale, approvato quindi all’unanimità.

A confermare il cosiddetto diritto all’antenna è stato anche il Tar della Liguria. Con la sentenza numero 540/17 del 20/06/2017, il Tribunale Amministrativo ha decretato che nemmeno il Comune può pretendere autorizzazioni per l’installazione di antenne radiofoniche amatoriali in condominio. Neanche se la loro altezza supera i 10 metri, a meno che la zona non sia sottoposta a un vincolo paesistico.

L’unico vincolo tangibile che un condominio potrebbe impugnare per evitare l’installazione di un’antenna radiofonica rimane dunque il decoro architettonico. Fermo restando la pari utilizzabilità del lastrico solare che, in quanto bene comune del condominio, deve rimanere a disposizione di tutti. in altre parole, l’installazione da parte di un condomino non deve pregiudicare l’eventuale installazione di un’altra antenna da parte di un altro proprietario.