Il tetto, come sappiamo, rientra fra i beni comuni di un condominio. È quindi condiviso in comproprietà e ciascun condomino può servirsene rispettando il pari diritto altrui di godimento. Ad esempio, a un singolo è permessa l’installazione di pannelli solari, fermo restando i limiti che vincolano il tetto in quanto bene comune. La proprietà del sottotetto condominiale va invece valutata caso per caso, in base agli eventuali titoli o atti di compravendita. Cosa accadrebbe, invece, se un singolo volesse trasformare il tetto in terrazza privata? Sarebbe possibile? Di quali titoli o permessi avrebbe bisogno?
Partiamo dal bene coinvolto: il tetto condominiale. Esso rientra esplicitamente fra i beni in comunione elencati all’articolo 1117 del Codice Civile. L’utilizzo che ciascun proprietario può fare di questi beni è legato a due vincoli principali, esplicitati nell’articolo 1102. Riportiamolo integralmente:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
In sintesi, sul tetto condominiale sono permessi interventi di modifica che:
- Non ne alterino la funzione che, in questo caso, è di copertura dell’intero edificio.
- Non ne pregiudichino l’utilizzo da parte degli altri.
È sulla base di queste disposizioni che la Cassazione è dovuta intervenire più volte rispetto alla legittimità di intervento dei singoli proprietari sui beni comuni. E nel caso in cui un condomino proprietario del sottotetto voglia inglobare anche parte della copertura e trasformare quindi il tetto in terrazza privata?
Tetto in terrazza privata: il no della Cassazione
In questo caso, secondo gli Ermellini verrebbe meno la possibilità per gli altri condomini di usufruire parimenti del bene comune. Parliamo, ad esempio, del diritto di un proprietario di dotarsi di pannelli solari, o di installare antenne per la radiotrasmissione amatoriale. Tutti interventi la cui entità non recherebbe pregiudizio agli altri.
Trasformare il tetto in terrazza privata corrisponderebbe, invece, a una modifica illecita di un bene che deve invece rimanere destinato a un uso comune. Anche se la funzione di copertura rimarrebbe intatta, questa trasformazione pregiudicherebbe altri interventi per i quali sarebbe necessario un titolo di proprietà del singolo.