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Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

Tra le questioni più frequentemente al centro di liti condominiali che spesso sfociano in contenziosi in tribunale, c’è l’impugnazione delle decisioni prese nell’assemblea condominiale. Nello specifico, un condomino può rivolgersi a un giudice impugnando una delibera ritenuta non valida o non legittima. A tal proposito, c’è bisogno però di distinguere fra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Facciamo chiarezza.

Le principali differenze fra annullabilità e nullità sono sostanzialmente due. In primis, le tempistiche nelle quali è possibile ricorrere all’una o all’altra, che variano per la diversa gravità delle due situazioni. In secondo luogo, c’è una distinzione che riguarda chi può impugnare la delibera. Volendo tracciando una distinzione in linea di massima, l’annullabilità è riconducibile a un vizio rimovibile. La nullità concerne invece delibere con gravi vizi, quali sono l’impossibilità giuridica e l’illiceità dell’oggetto.

Annullabilità delle delibere

Quando una delibera condominiale è annullabile e dunque può essere impugnata da un singolo condomino? L’articolo 1137 del Codice Civile afferma innanzitutto che un proprietario può richiedere l’annullamento di una deliberazione entro 30 giorni decorsi dalla data della stessa. Se invece il condomino era assente all’assemblea, è possibile fare richiesta entro 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta.

Da sottolineare anche che l’impugnativa di annullabilità può essere proposta solo dal condomino che sia stato effettivamente pregiudicato dalla deliberazione. Il Codice Civile stabilisce anche che l’azione di annullamento non basta a sospendere l’esecuzione dell’oggetto della delibera. Per questo, è necessario l’ordine di un’autorità giudiziaria.

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Nullità delle delibere

Una delibera è invece da considerarsi nulla se pregiudicata da un grave errore o da vizi strutturali, come ad esempio una violazione di altre norme imperative, l’impossibilità dell’oggetto deliberato e così via. In questo caso, data l’importanza del vizio, il condomino può impugnare una delibera per nullità senza limiti temporali. Data la gravità del vizio in esame, tutti possono richiedere la nullità: anche i condomini non direttamente interessati nell’oggetto e quelli che avevano votato a favore della delibera.

Un esempio di distinzione fra nullità e annullabilità delle delibere è rinvenibile in tema di ripartizione delle spese. Cosa accade, ad esempio, a una delibera che viola i criteri di ripartizione delle spese comuni come stabilito all’articolo 1123? Se l’assemblea non vota all’unanimità la delibera di modifica del regolamento contrattuale, essa è nulla. Se invece la ripartizione viene votata all’unanimità, pur contraddicendo la regolamentazione disposta dall’articolo, la delibera è semplicemente annullabile, e quindi impugnabile solo entro 30 giorni.

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Deleghe per l’assemblea condominiale

Quante volte vi è capitato di non poter partecipare a un’assemblea di condominio perché convocata mentre siete via o nei vostri orari lavorativi? Data l’importanza di queste riunioni, la legge ammette l’impiego di deleghe per l’assemblea condominiale.

Anche se molti ritengono una scocciatura o una perdita di tempo queste riunioni, in realtà è importante partecipare alle assemblee condominiali anche se non si hanno particolari problematiche da presentare. In questi incontri si espongono infatti eventuali reclami e lamentele degli altri vicini – che potrebbero riguardarci. Viene inoltre discussa anche la redistribuzione delle spese.

Mediante queste deleghe è possibile partecipare all’assemblea di condominio a mezzo di un’altra persona, mandando ad esempio il nostro dirimpettaio in nostra rappresentanza.

Deleghe per l’assemblea condominiale: chi può riceverle?

La legge non pone limiti per l’affidamento della propria rappresentanza tramite delega a un soggetto terzo. Possiamo infatti delegare un nostro inquilino, un vicino presente nello stesso palazzo o perfino un esterno al condominio. In alcuni casi, dei limiti alla delega – comunque sempre permessa – sono presenti nei regolamenti condominiali.

È permesso anche che una stessa persona rappresenti più residenti del condominio. Questo, a patto che essa non abbia la delega di più di un quinto dei condomini nell’assemblea, quando i condomini totali sono più di venti. È vietato invece delegare come nostro rappresentante a un’assemblea l’amministratore del condominio stesso. Il delegato non può inoltre delegare a sua volta la rappresentanza del delegante.

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Come si presenta una delega condominiale?

La delega deve essere necessariamente presentata all’amministratore di condominio e all’assemblea prima dell’inizio della riunione, tramite forma scritta da allegare poi al libro verbale. Posto che esistono dei modelli preimpostati di delega, che gli amministratori più aggiornati inviano insieme alla convocazione, la legge non richiede dei requisiti specifici per ritenere questo atto valido.

In generale, è possibile utilizzare deleghe generiche, che conferiscono al rappresentante il diritto di partecipare all’assemblea e votare come meglio crede per le questioni in ballo. Preferibile, per evitare fraintendimenti, l’uso di deleghe specifiche nelle quali il condomino impossibilitato a partecipare alla discussione esprime le sue volontà di voto sui punti all’ordine del giorno.