Assemblea condominiale in videoconferenza: regole, validità e guida pratica

L’assemblea condominiale in videoconferenza è ormai una realtà consolidata nella vita condominiale italiana. Quella che in origine era una soluzione emergenziale è diventata per molti condomini una modalità ordinaria di partecipazione. Tuttavia, la facilità tecnologica non deve far abbassare la guardia sul piano giuridico: un’assemblea condominiale tenuta a distanza deve rispettare regole precise, pena l’annullabilità — o addirittura la nullità — delle delibere adottate.

In questo articolo analizziamo il quadro normativo vigente, le condizioni di validità, gli errori più comuni e i passaggi operativi che ogni amministratore e condomino dovrebbe conoscere.

Il fondamento normativo: cosa dice la legge

Il Codice Civile, nella disciplina del condominio (artt. 1117 e seguenti), non prevede espressamente la videoconferenza come modalità assembleare. La base giuridica che rende valida l’assemblea condominiale in videoconferenza si ricava in via interpretativa, e in particolare dall’autonomia regolamentare del condominio: è il regolamento condominiale lo strumento attraverso cui l’assemblea può autorizzare e disciplinare le riunioni da remoto.

In assenza di una norma codicistica dedicata, la giurisprudenza e la prassi amministrativa hanno nel tempo consolidato un orientamento abbastanza uniforme: l’assemblea in videoconferenza è valida a condizione che siano garantiti i principi fondamentali della partecipazione assembleare, ovvero l’identità certa dei partecipanti, la contestualità della discussione, la possibilità di esprimere il voto e la verbalizzazione completa dei lavori.

Quando è necessario l’aggiornamento del regolamento

Regolamento assembleare e contrattuale: differenze pratiche

Se il regolamento condominiale non prevede la possibilità di riunioni in videoconferenza — o non la disciplina espressamente — è opportuno che l’assemblea approvi una modifica o integrazione in tal senso. Questo passaggio, apparentemente formale, è in realtà sostanziale: senza una base regolamentare chiara, ogni assemblea condominiale in videoconferenza espone le delibere a un rischio concreto di impugnazione.

La modifica del regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, richiede la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio). È un adempimento che conviene fare una volta sola, con cura, piuttosto che correggere i danni di delibere impugnate.

Come convocare correttamente un’assemblea in videoconferenza

Termini e contenuto della convocazione

Le regole di convocazione restano le stesse dell’assemblea in presenza: la comunicazione deve avvenire almeno cinque giorni prima della data fissata (art. 66 disp. att. c.c.), deve contenere l’ordine del giorno con indicazione chiara degli argomenti da trattare, e deve indicare la modalità di collegamento.

In pratica, la convocazione per un’assemblea condominiale in videoconferenza deve includere:

• Il link alla piattaforma utilizzata (Zoom, Teams, Google Meet o altra)
• Le credenziali di accesso o le istruzioni per partecipare
• L’indicazione dell’orario di apertura della sessione
• Le modalità di espressione del voto durante la riunione

FAQ sull’assemblea condominiale in videoconferenza

L’assemblea condominiale in videoconferenza è legalmente valida?

Sì, l’assemblea condominiale in videoconferenza è legalmente valida a condizione che il regolamento condominiale la preveda espressamente e che siano garantiti identità dei partecipanti, contestualità della discussione e corretta verbalizzazione.

Cosa succede se il regolamento non prevede la videoconferenza?

Le delibere adottate in assenza di una previsione regolamentare specifica sono impugnabili. È quindi necessario aggiornare il regolamento prima di convocare un’assemblea da remoto.

Quali piattaforme si possono usare per l’assemblea in videoconferenza?

Non esiste una piattaforma obbligatoria per legge. Zoom, Microsoft Teams e Google Meet sono le più utilizzate. L’importante è che la piattaforma garantisca l’identificazione dei partecipanti e la registrazione o verbalizzazione dei lavori.

L’amministratore può imporre la videoconferenza ai condomini?

No. La modalità da remoto non può essere imposta unilateralmente dall’amministratore: deve essere prevista dal regolamento e, salvo diversa previsione, ogni condomino ha il diritto di partecipare in presenza se l’assemblea prevede anche quella modalità.