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Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

Tra le questioni più frequentemente al centro di liti condominiali che spesso sfociano in contenziosi in tribunale, c’è l’impugnazione delle decisioni prese nell’assemblea condominiale. Nello specifico, un condomino può rivolgersi a un giudice impugnando una delibera ritenuta non valida o non legittima. A tal proposito, c’è bisogno però di distinguere fra nullità e annullabilità delle delibere condominiali. Facciamo chiarezza.

Le principali differenze fra annullabilità e nullità sono sostanzialmente due. In primis, le tempistiche nelle quali è possibile ricorrere all’una o all’altra, che variano per la diversa gravità delle due situazioni. In secondo luogo, c’è una distinzione che riguarda chi può impugnare la delibera. Volendo tracciando una distinzione in linea di massima, l’annullabilità è riconducibile a un vizio rimovibile. La nullità concerne invece delibere con gravi vizi, quali sono l’impossibilità giuridica e l’illiceità dell’oggetto.

Annullabilità delle delibere

Quando una delibera condominiale è annullabile e dunque può essere impugnata da un singolo condomino? L’articolo 1137 del Codice Civile afferma innanzitutto che un proprietario può richiedere l’annullamento di una deliberazione entro 30 giorni decorsi dalla data della stessa. Se invece il condomino era assente all’assemblea, è possibile fare richiesta entro 30 giorni a partire dalla comunicazione ricevuta.

Da sottolineare anche che l’impugnativa di annullabilità può essere proposta solo dal condomino che sia stato effettivamente pregiudicato dalla deliberazione. Il Codice Civile stabilisce anche che l’azione di annullamento non basta a sospendere l’esecuzione dell’oggetto della delibera. Per questo, è necessario l’ordine di un’autorità giudiziaria.

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Nullità delle delibere

Una delibera è invece da considerarsi nulla se pregiudicata da un grave errore o da vizi strutturali, come ad esempio una violazione di altre norme imperative, l’impossibilità dell’oggetto deliberato e così via. In questo caso, data l’importanza del vizio, il condomino può impugnare una delibera per nullità senza limiti temporali. Data la gravità del vizio in esame, tutti possono richiedere la nullità: anche i condomini non direttamente interessati nell’oggetto e quelli che avevano votato a favore della delibera.

Un esempio di distinzione fra nullità e annullabilità delle delibere è rinvenibile in tema di ripartizione delle spese. Cosa accade, ad esempio, a una delibera che viola i criteri di ripartizione delle spese comuni come stabilito all’articolo 1123? Se l’assemblea non vota all’unanimità la delibera di modifica del regolamento contrattuale, essa è nulla. Se invece la ripartizione viene votata all’unanimità, pur contraddicendo la regolamentazione disposta dall’articolo, la delibera è semplicemente annullabile, e quindi impugnabile solo entro 30 giorni.

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