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Umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale

L’umidità è un nemico insidioso e spesso difficile da combattere. Condizioni ambientali, conformazione strutturale degli edifici e mancata manutenzione spesso trasformano delle semplici infiltrazioni in danni a pareti, pavimenti e oggetti. In particolare l’umidità di risalita è un fenomeno frequente connesso al sottosuolo che, per le sue condizioni, traspira in modo capillare danneggiando così il primo piano o il piano interrato di un edificio. Area che, spesso, corrisponde al garage o ai box auto. Vediamo come dividere le spese di riparazione in caso di danni provocati da umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale.

È bene innanzitutto definire l’umidità di risalita individuandone le possibili cause. Spesso il problema si presenta in concomitanza con un mancato rivestimento della pavimentazione o con un guasto nel sistema di isolamento predisposto dal costruttore. A questa situazione concorrono altri fattori come le condizioni climatiche del luogo e la qualità dei materiali di costruzione. Ad ogni modo, il primo punto fermo è che un danno da umidità di risalita è connesso al sottosuolo che costituisce a tutti gli effetti un bene comune del condominio.

Per sottosuolointendiamo infatti la porzione di terreno sottostante un edificio, comprensivo tanto della superficie più esterno quanto degli strati più profondi. Quest’area è da annoverarsi fra le parti comuni (insieme agli altri elementi indicati all’articolo 1117) poiché svolge una funzione di sostegno e base strutturale dell’intero fabbricato. Ecco quindi che l’umidità di risalita trova la sua origine in una porzione condivisa di condominio. Questo è determinante per stabilire come dividere le spese per danni all’autorimessa condominiale.

Di chi è la responsabilità di danni da umidità di risalita dal sottosuolo?

Sulla base di questo principio generico, è evidente a un primo sguardo che i danni da umidità di risalita dal sottosuolo sono imputabili al custode degli spazi comuni, vale a dire il condominio stesso. È infatti compito dell’amministratore, quale figura rappresentante del condominio, prendersi cura della manutenzione per prevenire eventuali danni. Questo paradigma è applicabile tanto nel caso in cui i danni si limitino all’autorimessa condivisa quanto nei beni di proprietà esclusiva danneggiati dall’umidità di risalita. In tal caso, al condominio quindi l’onere sia di risarcimento civile del danno sia di riparazione del guasto.

La Cassazione ha chiarito come in questi casi vada però stabilita una responsabilità oggettiva in termini di negligenza o di mancata custodia. L’amministratore può ad ogni modo dimostrare che il danno da infiltrazione di umidità di risalita dal sottosuolo sia stato cagionato da un evento esterno, fortuito e autonomo nonché imprevedibile. Ad esempio, un evento atmosferico eccezionale come un acquazzone improvviso.

La catena delle responsabilità, poi, può anche essere estesa, tramite apposite perizie, ad altri soggetti. L’amministratore può, ad esempio, individuare un difetto di costruzione che ha ampliato gli effetti dell’umidità di risalita dal sottosuolo. Parliamo, appunto, di gravi difetti di costruzione imputabili interamente alla ditta del costruttore. L’azione può quindi essere mossa o contro il condominio, che a sua volta può rifarsi sul costruttore, o direttamente su quest’ultimo se si rientra nel termine decennale di garanzia della prestazione. In tal caso, è fondamentale anche la tempestività della segnalazione del danno ad opera dei condomini, pena la riduzione del diritto al risarcimento.

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Norme antincendio per autorimesse condominiali

Le norme antincendio in condominio prevedono degli specifichi obblighi cui l’amministratore deve adempiere in termini di sicurezza e segnalazione del pericolo. Nel caso dei parcheggi coperti come le autorimesse, esistono però delle norme specifiche che implementano il generale sistema di sicurezza dell’edificio. Vediamo quali sono le norme antincendio per autorimesse condominiali e cosa deve fare un amministratore per non incedere in sanzioni o revoche della nomina.

Il testo legislativo cui fare riferimento è il DPR 151/2011. Qui si opera innanzitutto una catalogazione delle autorimesse in base alla loro dimensione. L’unità più piccola alla quale è imposto l’obbligo di controlli periodici e di attestazioni di sicurezza è di 300 metri quadri. Autorimesse condominiali dalla superficie inferiore non hanno quindi quest’obbligo.

Questo, naturalmente, non significa che non siano richieste precauzioni quando il garage coperto sia più piccolo, anzi. Sussistono le norme generiche sulla sicurezza antincendio di un’area comune dell’edificio: estintori, segnaletica, porte tagliafuoco. L’assemblea condominiale può inoltre deliberare dei provvedimenti aggiuntivi, la cui gestione verrà affidata all’amministratore. È a lui che spetta l’obbligo, in caso di superficie più ampia di 300 mq, di adeguare il parcheggio alle norme antincendio per autorimesse condominiali dotandole di CPI e di un impianto antincendio.

CPI e impianti a norma antincendio per le autorimesse

Il CPI è il certificato di prevenzione incendi. Si tratta di un documento rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del Fuoco che attesta la sicurezza di un luogo in termini di segnaletica e dispositivi antincendio. Un CPI ha una validità di 6 anni, dimezzata a 3 nel caso in cui nel condominio fossero presenti anche altri impianti per i quali il CPI è obbligatorio.

Parliamo, quindi, di obbligo innanzitutto di estintori portatili adeguati alla classe di pericolo, di porte tagliafuoco con autochiusura e di impianti antincendio ad acqua e/o schiuma. Una delle parti più controverse delle norme antincendio riguarda la predisposizione di adeguate vie di fuga, spesso non compatibili con gli assetti decennali delle autorimesse. Rientrano fra gli obblighi anche l’impiego di materiali non combustibili di tipo R 90.

Naturalmente, la perizia verrà commissionata nel concreto a dei tecnici e al controllo dei VVF. Per presentare ai Vigili del Fuoco la Scia antincendio sono necessarie infatti le asseverazioni di un tecnico iscritto all’albo del Ministero degli interni (legge n. 818/84). La responsabilità di raccogliere la documentazione necessaria, provvedere al mantenimento delle norme di sicurezza e al controllo del corretto funzionamento dei dispositivi spetta però all’amministratore, incaricato di contattare i periti e consegnare tutta la documentazione richiesta.