img1

Superbonus in condominio: come accedere

È ormai chiaro che gli incentivi fiscali del Superbonus 110%, prorogato fino al 2022, sono accessibili anche ai condomini. Vi sono, naturalmente, dei requisiti tanto nella tipologia di lavori effettuati quanto nelle aree condominiali interessate alla ristrutturazione. Vediamo quali sono le principali novità sul Superbonus in condominio e come accedere alle agevolazioni che, ricordiamo, sono indirizzate all’efficientamento energetico dell’edificio.

In linea di massima, quando parliamo di Superbonus in condominio (e non solo) dobbiamo sempre distinguere fra interventi trainanti e interventi trainati. Le agevolazioni fiscali sono cioè concesse (sotto forma di detrazione spalmata in 5 o 10 anni, cessione del credito o sconto in fattura) solo se i lavori riguardano un efficientamento energetico o sismico del condominio. A questi interventi principali possono poi essere accorpati anche lavori “accessori”.

Per accedere al Superbonus è necessario poi che l’edificio corrisponda all’istituto giuridico del condominio. Questo significa che la struttura dev’essere composta da almeno due unità immobiliari divise, di proprietà di due soggetti diversi e aventi in comproprietà alcune aree comuni. Traducendo questo requisito, il proprietario di un intero edificio diviso in varie unità date in locazione a terzi non rientra fra i beneficiari. Viceversa, è possibile accedere al Superbonus se un edificio con più proprietari è concesso in locazione ad un unico detentore.

Altra precisazione fondamentale riguarda l’oggetto dei lavori. Il Superbonus può coprire le spese di efficientamento delle aree comuni (quali interventi trainanti). Non può invece essere richiesto dai singoli proprietari per interventi relativi esclusivamente alle loro unità immobiliari. Facendo un classico esempio, è possibile richiedere il cappotto termico in corrispondenza della propria abitazione poiché il muro perimetrale è da considerarsi come bene comune. Sarà quindi necessaria una procedura di approvazione che coinvolga l’intera assemblea condominiale.

Proprietari dissenzienti o morosi: l’accesso al Superbonus in condominio è automatico?

Essendo il condominio composto da diverse voci, si possono configurare diverse situazioni. C’è il caso, ad esempio, del condomino moroso che sia indietro con i pagamenti delle spese condominiali. In questo caso, il proprietario non potrà accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus in condominio a meno che non abbia saldato il proprio debito entro le tempistiche richieste.

Oppure, vi è il caso del condomino dissenziente che, in sede di votazione assembleare, abbia negato il proprio consenso alla realizzazione dei lavori. Come per tutte le altre decisioni condominiali, il proprietario dissenziente dovrà però sottostare alle decisioni prese dalla collettività riguardo gli interventi da realizzare. Con l’ovvia conseguenza che beneficerà anche degli incentivi fiscali annessi.

Infine, per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, va precisato che questo non rientra fra le spese sostenute dal Superbonus in condominio. Mentre perizie, interventi e progetti di altri professionisti sono direttamente collegabili ai lavori, e sono quindi compresi nella detrazione, il compenso per l’attività dell’amministratore rientra fra le incombenze dei condomini (che si tratti di provvigioni extra o del compenso usuale).

img2

Superbonus per il cappotto termico condominiale: il dissenziente partecipa?

All’interno del pacchetto Superbonus 110% rientrano le misure dell’Ecobonus, destinate all’efficientamento energetico dell’edificio. Tra i beneficiari di questi incentivi fiscali (dei quali, ricordiamo, è possibile usufruire anche sotto forma di cessione del credito o sconto in fattura) anche i condomini. In questo caso, le potenziali dispute sono moltissime. Questo, perché gli interventi devono riguardare principalmente le aree comuni, e richiedono quindi un accordo fra tutti i proprietari. Oggi vediamo un caso specifico, chiarito nelle FAQ aggiornate del MEF. Parliamo di Superbonus per il cappotto termico condominiale. Cosa succede in caso di condomino dissenziente?

A proposito questo tipo di intervento, abbiamo già visto che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che ilcappotto termico non rientra fra i lavori trainanti. Questo significa che è possibile richiedere la coibentazione delle mura solo se combinata con uno degli interventi di carattere trainante descritti nei requisiti minimi dell’Ecobonus. Trattandosi, poi, di un progetto che interessa i muri perimetrali e, quindi, un bene comune, è sempre necessaria l’approvazione dell’assemblea.

Con un’apposita delibera, i condomini dovranno quindi approvare i lavori che saranno poi finanziati in base al solito principio delle tabelle millesimali. A quel punto, ciascuno potrà usufruire degli incentivi fiscali in proporzione alle quote versate. Ricordiamo, in tal proposito, che per accedere agli sgravi fiscali è necessario essere in regola con i pagamenti: niente Superbonus per i condomini morosi. Cosa succede, però, se un condomino esprime un voto contrario in merito ai lavori da realizzare? È tenuto ugualmente al pagamento della propria quota? La risposta è !

Anche il condomino dissenziente partecipa alle spese per il cappotto termico condominiale

L’approvazione della delibera condominiale riguardante l’Ecobonus richiede la partecipazione di almeno la metà degli aventi diritto e il voto favorevole di almeno un terzo del valore in millesimi dell’edificio. Una volta approvato il Superbonus per il cappotto termico condominiale, tutti i condomini – compresi quelli dissenzienti – devono partecipare alle spese. Naturalmente, questo significa che lo stesso condomino dissenziente avrà anche diritto agli incentivi fiscali promossi. Il tutto, seguendo il principio di proporzionalità delle tabelle millesimali.