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Supercondominio e multiproprietà: quando il condominio non basta

Non sempre la gestione di uno stabile in cui diverse proprietà abitative condividono l’amministrazione di spazi e servizi comuni si traduce nella forma del condominio. Per alcune realtà esistono diversi regimi di comunione, oggi sempre più diffusi. Si tratta dei regimi di supercondominio e multiproprietà. Vediamo meglio come funzionano e in cosa differiscono dal condominio tradizionale.

Supercondominio: cos’è              

Se in un condominio un unico edificio contiene più unità abitative, nella forma del supercondominio un intero complesso residenziale comprende al suo interno diversi edifici. Seppur quindi concettualmente si tratti di due regimi di comunione simili, nel caso del supercondominio gli spazi condivisi sono decisamente più ampi, così come il numero di condomini che è più elevato.

Anche in questo caso, si tratta di una costituzione “di fatto”. L’esistenza di un supercondominio deriva dalla presenza di spazi e ambienti comuni (quali quelli indicati all’articolo 1117 come per il condominio) a diverse unità abitative. La giurisprudenza ha poi chiarito che al supercondominio si devono applicare in toto le leggi sul condominio.

Si desume quindi che la ripartizione delle spese per gli spazi comuni, tipicamente parcheggio, viale d’ingresso, cortili, impianti di riscaldamento e così via, avvenga con gli stessi criteri condominiali. Ciascun supercondominio si doterà quindi di tabelle millesimali con le quali stabilire la giusta equa distribuzione di spese di manutenzione, riparazione, interventi. Una disposizione particolare riguarda infine l’assemblea condominiale.

Quando i condòmini sono più di 60, è stabilito che ciascuna unità nomini un suo rappresentante. Questa figura partecipa in vece di tutto il condominio alle assemblee “supercondominiali”, votando la gestione ordinaria degli spazi comuni.

Multiproprietà: cos’è                                       

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Altro discorso per la multiproprietà. Questa situazione giuridica a metà fra la proprietà e la locazione consiste invece in un contratto di godimento a tempo parziale. Un bene immobiliare viene infatti “condiviso” multiproprietà fra diversi soggetti che ne detengono il diritto di locazione e utilizzo per un tempo determinato.

Questo tempo è solitamente stabilito dal contratto iniziale, che indica in quale periodo ogni singolo multiproprietario possa usufruire dell’immobile. La situazione comporta anche l’accettazione che, in diversi periodi, la stessa unità venga poi abitata e utilizzata da altri.

La multiproprietà è un tipo di contratto sempre più diffuso poiché permette di limitare oneri, spese e doveri riguardanti una proprietà immobiliare limitatamente al periodo in cui si intende goderne. Il discorso è particolarmente favorevole per gli immobili a indirizzo turistico-recettivo.

Il legislatore, tanto quello nazionale quanto quello europeo, ha più volte ribadito come sia fondamentale, per la validità di questo tipo di contratto, che le spese relative all’amministrazione e alla gestione degli spazi comuni siano puntualmente ed esplicitamente specificate nel contratto iniziale.