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Unità con più comproprietari: come cambia la maggioranza assembleare?

All’interno dell’assemblea condominiale le delibere vengono approvate con maggioranze ben definite che variano in base all’oggetto della votazione. Dato che non sempre è possibile la partecipazione fisica di tutti i proprietari, si ammette che i condòmini possono delegare la propria presenza e, quindi, il proprio voto, a un altro soggetto. Cosa succede però al calcolo della maggioranza, quando un soggetto sia comproprietario insieme ad altri di un’unità nello stesso condominio? Una sentenza del Tribunale di Verona chiarisce la problematica della maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità.

La sentenza del 15/10/2019 ci indica l’interpretazione corretta dell’articolo 1136 del Codice Civile, fornendo una risposta chiara al quesito sollevato in merito alle maggioranze assembleari. La norma civilistica prevede nello specifico delle maggioranze specifiche che possono subire delle variazioni in base all’oggetto in discussione o al fatto che si tratti della prima o della seconda convocazione. Ad ogni modo, la giurisprudenza ha interpretato questo articolo sul principio di una proprietà, un voto.

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Una lettura che si può riassumere così: ciascun partecipante all’assemblea può contribuire con un solo voto. Così, il voto di due comproprietari di una stessa unità abitativa vale per uno. Allo stesso modo, il proprietario di più vani all’interno dello stesso condominio potrà esprimere un unico voto. Questo, in ragione del fatto che saranno poi le tabelle millesimali a tener conto della proporzionalità della proprietà sul quorum richiesto.

La maggioranza assembleare con i comproprietari di un’unità

Tale interpretazione trova forza anche nelle disposizioni attuative del CC. All’articolo 67 si afferma esplicitamente che più comproprietari di una singola unità abitativa debbano eleggere il proprio rappresentante in assemblea che, esprimendo un unico voto, farà le veci anche degli altri. In tal modo, la maggioranza assembleare con dei comproprietari di una sola unità non risulterà “falsata” dalla condivisione di più soggetti.

La sentenza citata conferma l’attuazione di questo principio. Si precisa inoltre che il proprietario di più unità all’interno dello stesso condominio debba in ogni caso votare come singolo. Infine, il Tribunale ha specificato che un difetto di delega può essere impugnato solo dal comproprietario che non riconosca la figura in sua rappresentanza, e non dal resto dell’assemblea.

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Deleghe per l’assemblea condominiale

Quante volte vi è capitato di non poter partecipare a un’assemblea di condominio perché convocata mentre siete via o nei vostri orari lavorativi? Data l’importanza di queste riunioni, la legge ammette l’impiego di deleghe per l’assemblea condominiale.

Anche se molti ritengono una scocciatura o una perdita di tempo queste riunioni, in realtà è importante partecipare alle assemblee condominiali anche se non si hanno particolari problematiche da presentare. In questi incontri si espongono infatti eventuali reclami e lamentele degli altri vicini – che potrebbero riguardarci. Viene inoltre discussa anche la redistribuzione delle spese.

Mediante queste deleghe è possibile partecipare all’assemblea di condominio a mezzo di un’altra persona, mandando ad esempio il nostro dirimpettaio in nostra rappresentanza.

Deleghe per l’assemblea condominiale: chi può riceverle?

La legge non pone limiti per l’affidamento della propria rappresentanza tramite delega a un soggetto terzo. Possiamo infatti delegare un nostro inquilino, un vicino presente nello stesso palazzo o perfino un esterno al condominio. In alcuni casi, dei limiti alla delega – comunque sempre permessa – sono presenti nei regolamenti condominiali.

È permesso anche che una stessa persona rappresenti più residenti del condominio. Questo, a patto che essa non abbia la delega di più di un quinto dei condomini nell’assemblea, quando i condomini totali sono più di venti. È vietato invece delegare come nostro rappresentante a un’assemblea l’amministratore del condominio stesso. Il delegato non può inoltre delegare a sua volta la rappresentanza del delegante.

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Come si presenta una delega condominiale?

La delega deve essere necessariamente presentata all’amministratore di condominio e all’assemblea prima dell’inizio della riunione, tramite forma scritta da allegare poi al libro verbale. Posto che esistono dei modelli preimpostati di delega, che gli amministratori più aggiornati inviano insieme alla convocazione, la legge non richiede dei requisiti specifici per ritenere questo atto valido.

In generale, è possibile utilizzare deleghe generiche, che conferiscono al rappresentante il diritto di partecipare all’assemblea e votare come meglio crede per le questioni in ballo. Preferibile, per evitare fraintendimenti, l’uso di deleghe specifiche nelle quali il condomino impossibilitato a partecipare alla discussione esprime le sue volontà di voto sui punti all’ordine del giorno.