Impugnare le delibere condominiali

Come sappiamo, spetta all’assemblea condominiale prendere le decisioni riguardanti le aree comuni, la ripartizione delle spese, gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e innovazione e le altre pratiche condominiali. In questo consesso, cui sono invitati a partecipare tutti i condomini, i progetti e le proposte vengono messe ai voti e poi, in base all’esito della votazione, approvate o rigettate. Come in tutti i contesti democratici, può accadere che un condomino rilevi dei vizi di forma o di sostanza in una delibera, nonostante questa venga approvata da una maggioranza sufficiente. La legge prevede quindi la possibilità di impugnare le delibere condominiali, purché ricorrano determinate condizioni. Vediamo quali.

Innanzitutto: cosa significa impugnare una delibera condominiale? Il Codice Civile prevede la possibilità, per i condomini, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria quando rilevi che una delibera sia contraria alla legge, intesa anche solo come regolamento di condominio. In questo caso, si aprono due strade, che riguardano la nullità e l’annullabilità delle delibere condominiali.

Nella prima ipotesi, la delibera presenta un grave vizio, come l’impossibilità dell’oggetto o una decisione riguardante un argomento non di competenza dell’assemblea. Nel secondo caso invece, il vizio è strutturale o formale, e riguarda quindi ad esempio il numero legale di voti validi o il corretto procedimento di convocazione dell’assemblea. La differenza fra le due ipotesi può sembrare labile, e non in pochi casi ha in effetti richiesto l’intervento della Corte di Cassazione. È tuttavia importante comprendere cosa comporta questa distinzione fra nullità e annullabilità, quando si intende impugnare una delibera condominiale.

Impugnare le delibere condominiali: chi, come, quando?

Nel caso di nullità di una delibera, data la gravità del vizio, la possibilità di impugnare la decisione è estesa a chiunque ne abbia interesse. Compresi, s’intende, terzi e condomini che abbiano votato a favore della delibera. L’impugnazione in questo caso non è soggetta nemmeno a limiti temporali. È possibile farla in ogni momento e, se accolta, annullerà qualsiasi effetto giuridico prodotto dalla norma.

Se invece si ritiene che la delibera da impugnare sia annullabile, possono agire in tal senso i condomini assenti, i dissenzienti e gli astenuti entro trenta giorni. Nel primo caso, queste tempistiche decorrono dalla data di comunicazione della delibera al condomino. Nel caso di condomino astenuto o dissenziente invece i trenta giorni decorrono dalla data della deliberazione. Ricordiamo anche che l’azione di annullamento, come da art. 1137:

Non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

Per quanto riguarda la modalità di impugnazione, il Codice Civile non ha previsto specifiche procedure. La giurisprudenza ha quindi inteso che questo atto possa essere fatto sia tramite ricorso (la modalità più breve) sia tramite citazione in giudizio. Richiedendo questo secondo caso delle tempistiche più lunghe, si riterrà sufficiente come atto di impugnazione la notifica di citazione entro i termini prestabiliti.