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Quali sono i doveri dei condòmini?

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In molte occasioni abbiamo parlato dei doveri dell’amministratore di condominio e dei vari obblighi burocratici e finanziari cui deve ottemperare. Non bisogna dimenticarsi però che un condominio non è solo una forma di comunione da gestire. È anche una piccola comunità, all’interno della quale è necessario il contributo di tutti affinché la convivenza sia pacifica e positiva. Una capace gestione da parte di un amministratore è vanificata se gli inquilini non fanno la loro parte. E non parliamo solo di buone norme di comportamento, ma anche di veri e propri oneri. Vediamo dunque quali sono i doveri dei condòmini.

Risaliamo innanzitutto alle fonti normative nelle quali sono contenuti i doveri dei condòmini, oltre ai loro diritti. Innanzitutto, il regolamento, che è una vera e propria legge scritta per chi vive in un abitato condominiale. Notare che il regolamento condominiale può essere soggetto a modifiche in qualsiasi momento, pur nel rispetto delle regole di approvazione a maggioranza. Spesso questi codici normativi interni dispongono precise misure rispetto a interventi che, apparentemente, riguardano solo la singola unità abitativa.

Possono esistere, ad esempio, specifiche regole riguardanti il colore delle tende che scegliamo o l’utilizzo del cortile interno per far giocare i bambini. Meglio prenderne visione e tenersi aggiornati, partecipando regolarmente alle assemblee condominiali o controllando i resoconti che l’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini. Alcune restrizioni del regolamento possono riguardare anche la possibilità di affittare l’appartamento, cosa che di norma viene comunicata al proprietario nel momento dell’acquisizione dell’immobile. Ricordiamo anche che un locatario deve regolarmente comunicare all’amministratore i dati dei conduttori del contratto di affitto per l’anagrafe condominiale.

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I doveri dei condòmini nel Codice Civile

Oltre a questa prima fonte normativa costituita dal regolamento condominiale, un inquilino che voglia conoscere i suoi obblighi e doveri dovrà anche necessariamente rifarsi al Codice Civile. Qui, ciascun proprietario troverà una serie di adempienze burocratiche, fiscali e comportamentali da seguire. Norme scritte, che andranno certamente integrate con il buon senso e interpretate secondo un orientamento alla pacifica convivenza di tutti. Ne è un esempio lampante il discusso articolo 1102 riguardante l’uso dei beni comuni, che recita al primo comma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Un’indicazione che racchiude in sé molte e anche varie interpretazioni. Chi stabilisce, infatti, cosa effettivamente alteri la destinazione di un bene comune e cosa no? È anche per questo motivo che più e più volte la giurisprudenza si è trovata a dover interpretare e, soprattutto, applicare nei casi specifici, questa norma.

 Stabilendo, ad esempio, che è possibile coltivare piantine nel cortile, purché non ne modifichino in modo consistente la funzione di transito. Ma stabilendo anche che, in riferimento al decoro prescritto nell’articolo 1120, è vietato installare tende da sole di un colore in contrasto con l’architettura della facciata. Ecco quindi che, per conoscere i propri doveri di buon condòmino, non è sufficiente leggere il regolamento o rifarsi agli articoli del Codice Civile. Spesso è più proficuo e, soprattutto, immediato, confrontarsi direttamente con l’amministratore o con la propria assemblea. Così da stabilire, in accordo con gli altri “coinquilini”, cosa sia obbligatorio fare e cosa no.

Compiti-e-doveri-dell’amministratore

Compiti e doveri dell’amministratore

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Quali sono i compiti e doveri dell’amministratore di condominio? Vi elenchiamo qui i principali obblighi imposti dalla legge.

a) La rappresentanza dei condomini

All’amministratore compete in primo luogo la rappresentanza del condominio.

Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini.

Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.

Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore è tenuto: all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale.

Se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari, l’amministratore è tenuto anche ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.

Se l’amministratore manca, vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio alla cessazione dell’incarico.

L’amministratore è anche tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) Compiti e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore deve in ogni caso:

  • Eseguire le deliberazioni dell’assemblea.
  • Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
  • Curare l’osservanza del regolamento di condominio.
  • Disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi.
  • Riscuotere i contributi.
  • Erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
  • Compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio.
  • Curare gli adempimenti fiscali.
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.
  • Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

Tra i compiti e doveri dell’amministratore, rientra inoltre la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate conservare la documentazione riguardante la propria gestione. In caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso.

L’amministratore deve anche predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.

La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.

Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale.
  • Non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale ecc.

In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.