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Tubature orizzontali in condominio: chi paga le spese?

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Proseguiamo con il nostro approfondimento tematico dedicato agli impianti idrici e fognari del condominio. I guasti alle tubature sono particolarmente fastidiosi. Questo, sia per i danni potenzialmente anche gravi che un’unità immobiliare può riportare da un guasto a un semplice tubo sia per il dibattito che solitamente si apre (non senza discussioni) in merito alle responsabilità. Dopo aver visto come stabilire a chi spetta pagare i danni della rottura di un tubo o di una perdita in bagno, analizziamo ora il caso di un guasto alle tubature orizzontali in condominio. Chi paga le spese? Con quale ripartizione?

Anche in questo caso, dobbiamo ricostruire la proprietà della diramazione dei tubi dell’impianto idrico di un condominio. Riprendiamo innanzitutto l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si specifica che appartengono alla proprietà comune e dunque a tutti i condomini anche «gli impianti idrici e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale».

Questo primo criterio, in realtà, stabilisce la necessità di un’analisi contingente che, di volta in volta, tenga conto del punto esatto di rottura o guasto delle tubature. Solo in questo modo è possibile attribuirne la proprietà e, quindi, la responsabilità. Si considera, quindi, che la funzione della cosa ne determini l’attribuzione (comune o esclusiva) proprio come farebbe un titolo di proprietà.

In alcuni contesti condominiali è il regolamento stesso a precisare, nero su bianco, dove comincia la proprietà comune e dove termina quella esclusiva. Fermo restando il principio affermato dall’articolo 1117. Teniamo anche presente che una tubatura orizzontale in condominio può servire allo stesso modo più condomini, escludendo dalla propria utilità gli altri proprietari. In tal caso, le spese per la manutenzione spetterebbero ai soli soggetti che beneficiano dalla cosa.

Manutenzione delle tubature orizzontali in condominio

È stabilito quindi il principio per il quale è necessario valutare caso per caso la funzionalità delle tubature in condominio, stabilendo se il loro scopo sia utile a un solo condomino, a un gruppo di essi o all’intero edificio. Ciò detto però, la giurisprudenza ha più volte individuato la soluzione in un generale criterio di ripartizione, distinguendo fra tubature verticali e tubature orizzontali in condominio.

Il principio condiviso più volte stabilisce che le tubature verticali siano di rilevanza collettiva e abbiano quindi una titolarità comune. Le tubature orizzontali sono invece tendenzialmente diramazioni dirette verso le singole unità, e sarebbero quindi di proprietà esclusiva.

Tuttavia, il criterio precedentemente affermato può benissimo ribaltare questo principio generico. È possibile infatti stabilire che quelle tubature svolgano una funzione importante per tutti i condomini di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In tal caso, anche le spese per la manutenzione delle tubature orizzontali possono essere ripartite fra tutti. Non quindi in base al criterio dell’”uso” che ne viene fatto ma in base alle tabelle millesimali. Come, insomma, un bene comune a tutti gli effetti. È quanto ha affermato, ad esempio, il Tribunale di Genova (sent. 20/01/2011) richiamandosi alle precedenti indicazioni della Cassazione.

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Perdita nel bagno in condominio: la riparazione la pagano tutti?

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Torniamo a parlare di impianti idraulici e fognari in condominio. Questo argomento particolarmente spinoso è spesso al centro di diatribe condominiali. Il caso modello più ricorrente vuole che un inquilino o un proprietario, notando delle macchie sull’intonaco o delle perdite a vista, si rivolgano immediatamente all’amministratore, supponendo che la colpa sia del condominio o semplicemente per contattare i tecnici idraulici “di fiducia” dell’edificio. Una volta provveduto a riparare il danno, arriva il momento dei conti. Chi deve pagare la riparazione di una perdita nel bagno in condominio? Come capire a chi attribuire la responsabilità?

Il principio generale vuole che a pagare i danni dalla rottura di un tubo in condominio sia chi ha cagionato il guasto. Fondamentale, quindi, è che l’intervento dell’idraulico o della ditta contattata provveda a individuare con precisione la causa della rottura e il punto esatto in cui questo guasto è avvenuto. Questa valutazione tecnica permetterà così di stabilire se si tratta, ad esempio, di un guasto alla colonna di scarico verticale del palazzo. In tal caso, le spese di riparazione spettano al condominio e quindi a tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota millesimale.

È possibile anche che la tubatura incriminata che ha causato una perdita nel bagno in condominio serva solo alcune unità immobiliari. In tal caso, la spesa andrà ripartita fra i soli condomini che usufruiscono del tubo. La logica è quella del sempre valido principio affermato all’articolo 1123. Qui, al terzo comma, si legge che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Viceversa, se il guasto dipende esclusivamente da una rottura di un tubo di proprietà esclusiva (o comunque funzionale a una sola unità immobiliare), a pagare le spese sarà il condomino coinvolto.

Pagamento delle spese per una perdita nel bagno condominiale

Per quanto riguarda il pagamento delle spese bisogna tenere conto che un’intestazione della fattura a carico di uno dei possibili soggetti (il proprietario del bagno con la perdita o il condominio) può essere contestata anche a posteriori. Per questo, naturalmente, bisogna essere in grado di imputare il danno all’altra parte. Ecco quindi il ruolo fondamentale dell’operatore che interviene nella riparazione del danno per la valutazione della causa scatenante.

È il caso, ad esempio, di interventi di estrema urgenza che richiedano provvedimenti immediati. Il condominio interessato dal guasto può decidere di accollarsi inizialmente tutte le spese, per poi rivalersi sul condominio qualora possa dimostrarne la responsabilità oggettiva. La scelta migliore per evitare eventuali rimpalli o procedure di rimborso ai condomini è quella di attivare una polizza assicurativa che copra il danno e si accerti di identificarne le cause. Tutelando così condominio e condomini.

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Danni da rotture di tubi in condominio: chi deve pagare le spese?

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Una piccola macchietta sul soffitto, specialmente se in condominio, è capace di allarmare anche il più sereno degli inquilini. Danni da infiltrazioni, muffa, caduta dell’intonaco o rotture interne sono l’incubo di chi abita in un palazzo. Questo perché spesso la causa del danno e, quindi, le sue responsabilità, sono difficili da individuare e coinvolgono più soggetti, rendendo così la riparazione un processo lungo e complicato. Come ci si comporta in linea di massima in caso di guasti alle tubature negli edifici? Chi paga i danni da rotture di tubi in condominio?

Naturalmente, quando si parla di riparazione guasti condominiali e quindi di ripartizione spese, bisogna individuare con esattezza il luogo della rottura. Questo, per distinguere con chiarezza gli elementi di proprietà comune a tutti e quelli di proprietà esclusiva. Abbiamo, ad esempio, già parlato di come la proprietà della braga condominiale presenti delle diatribe interpretative. Il criterio generico è dunque sempre quello di valutare con estrema precisione il sito del guasto nelle tubature. Solo in questo modo, valutando caso per caso, è possibile stabilire anche chi deve pagare i danni da rotture di tubi in condominio.

In linea di massima, l’articolo 1117 sulle cose comuni del condominio annovera fra di esse anche gli impianti idrici e fognari, compresi i «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». Se il danno è individuabile nelle tubature comuni del palazzo, le ipotesi sono due. A pagare dovrà essere il condominio per intero (dunque tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota nelle tabelle millesimali). In alternativa, a finanziare la riparazione del danno (ed eventualmente il risarcimento) sarà l’eventuale assicurazione condominiale stipulata.

L’assicurazione copre danni da rotture di tubi in condominio?

La domanda da porsi quindi è: a che punto della tubatura si è verificato il guasto? Se i danni da rottura di tubi in condominio sono dovuti a un malfunzionamento delle colonne verticali di scarico, la responsabilità è imputabile al condominio. Se invece a presentare dei danni sono delle tubature “accessorie” e di collegamento, in base al punto preciso di rottura è possibile anche attribuire la responsabilità al singolo proprietario che usufruisce di queste diramazioni. In questo caso sarà proprio il condomino ad accollarsi tutte le spese di riparazione, senza possibilità di ricorrere alla polizza assicurativa condominiale.

A tal proposito, precisiamo che alcune Compagnie assicurative si fanno carico anche del pagamento di danni provocati a un proprietario da un altro condomino, anche in assenza di responsabilità del condominio in toto. In presenza di un’assicurazione, è bene quindi rivolgersi tempestivamente alla compagnia per constatare le responsabilità del danno e le eventuali coperture.

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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

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Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.

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Si può installare lo scarico fognario sul muro perimetrale?

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Fino a che punto è possibile intervenire con dei lavori sui muri condominiali? Capita infatti che, per interventi che riguardano la propria unità immobiliare in condominio, si debbano coinvolgere anche delle parti comuni dell’edificio, come ad esempio i muri perimetrali. Ne è un esempio classico l’intervento sulle tubature private di un appartamento che, necessariamente, deve coinvolgere anche delle parti comuni, quali il muro perimetrale o la braga condominiale. Nel caso di lavori di ristrutturazione di un bagno, è possibile installare lo scarico fognario sul muro perimetrale del condominio?

Il principio che regola l’utilizzo da parte dei condomini dei beni comuni è disciplinato dall’articolo 1102. Dalla sua interpretazione emergono due principi cardine che vanno sempre rispettati quando si tratta di operare con aree o servizi in regime di comunione con gli altri condomini. È necessario che:

  • non si pregiudichi la funzione d’utilizzo del bene comune. Per modificarne la destinazione (ad esempio, per adibire un cortile a parcheggio) è infatti necessario modificare il regolamento con una norma contrattuale votata all’unanimità dall’assemblea.
  • L’utilizzo del bene da parte di un singolo deve altresì permettere un analogo e potenziale utilizzo dello stesso anche da parte degli altri comproprietari.

Nel rispetto di questi due principi, i condomini sono liberi di utilizzare le aree comuni, anche intervenendo con modifiche ai fini di un «migliore godimento della cosa». Come ha stabilito la , sembrerebbe rientrare in questa casistica anche l’intervento per installare lo scarico fognario sul muro perimetrale. A tal proposito ricordiamo però che spesso ricorrere a un tribunale è purtroppo necessario. A volte solo l’analisi del giudice di merito può stabilire, caso per caso e valutando la situazione specifica nel complesso, se l’uso di una cosa comune possa effettivamente pregiudicare nel concreto i diritti degli altri proprietari.

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Risarcimento danni di uno scarico fognario sul muro perimetrale

In linea di massima, il muro perimetrale è un bene comune che ha due funzioni. Una di protezione dell’edificio e una strutturale, nella quale rientra il contenimento di tubi e tubature di scarico. Il condomino può quindi disporne (tenendosi nei limiti dei due principi enunciati sopra) anche per installarvi uno scarico fognario privato e destinato al proprio bagno.

Le spese da sostenere per questo tipo di intervento ricadranno, ovviamente, per intero sul proprietario dell’unità immobiliare interessata dall’allaccio dello scarico. Questo si riflette anche su un eventuale risarcimento danni a terzi. Nel caso in cui la rottura sia imputabile alla condotta di un singolo soggetto, è solamente su questo che ricadranno le spese di risarcimento. Ne saranno invece esenti gli altri condomini, anche se la tubatura è installata in un bene da loro condiviso quale un muro perimetrale.

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Impianti fognari condominiali: la braga è comune o no?

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Una questione spesso dibattuta e a volte causa di spiacevoli litigi riguarda gli impianti fognari condominiali,e l’annosa domanda: la braga è comune o no? Come tutti i beni a uso comune, anche i condotti di fognatura condominiali sono infatti soggetti a leggi specifiche. È bene quindi riconoscere fino a che punto si estenda il principio legale della comunione e dove invece inizi la proprietà individuale. Per affrontare questo argomento, dovremo prima fare chiarezza sul termine “braga”.

Per braga si intende il raccordo che unisce la colonna verticale di scarico dell’impianto fognario del condominio e il tratto di competenza esclusiva del singolo proprietario. Come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile, anche gli impianti idrici e fognari appartengono a quelle parti «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio». Questo, anche se i suddetti proprietari sono «aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo».

Il comma 3 dell’articolo prosegue specificando anche che la proprietà comune si estende fino a:

i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

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Secondo una prima interpretazione, la braga, intesa come punto di raccordo con innesto nella colonna verticale, fa parte dei beni a uso comune. Questa lettura della legge è stata fissata dalla giurisprudenza con la sentenza della Cassazione n. 778 del 2012. Qui, la Corte ha stabilito che la braga «va qualificata come bene condominiale».

A giustificare questa decisione, anche il fatto che i lavori di manutenzione delle braghe coinvolgono necessariamente anche i tratti verticali, configurandosi quindi “parte comune” come le tubature stesse. Viceversa, i tratti di proprietà esclusiva sono disposti in modo tale da subire interventi senza compromettere l’intero impianto fognario.

Impianti fognari condominiali: il dietrofront sulle braghe

Nel 2018, con un più recente riesamine della questione, la Cassazione è poi però tornata sui suoi passi, affermando che la braga predispone un utilizzo del singolo e non può quindi essere considerata di proprietà comune. Con questa motivazione, nella sentenza n. 1027 si legge che la braga «non può rientrare nella proprietà comune condominiale».

Come interpretare quindi questo paradosso normativo? La risposta più saggia è che è necessario valutare caso per caso. Se infatti la lite riguarda la competenza di un tratto dell’impianto danneggiato, è necessario considerare in quale punto preciso si trovi il danno. Nel caso della sentenza n 1027, la lesione si trovava nella braga del condomino al piano di sopra, e spettava quindi a quest’ultimo la responsabilità di riparare i danni da infiltrazione.