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Installare la fibra in condominio

Vuoi installare la fibra nel tuo condominio ma hai paura che gli altri proprietari possano opporsi? Ebbene sappi che la legge è dalla tua parte. Sono infatti molti i provvedimenti legislativi che favoriscono l’opera di impianto e di connessione della fibra ottica. Vediamo quindi quali limiti puoi incontrare nel cammino e come superarli per installare la fibra in condominio.

Partiamo dagli edifici di nuova costruzione. Nel 2014 il Decreto Sblocca Italia ha affermato l’obbligo per tutti gli edifici con le domande di presentazione successive al 1° luglio 2015 di essere equipaggiati con

«impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete».

Lo stesso principio si applica anche alle ristrutturazioni più radicali e profonde, che richiedono un permesso di costruzione.

In caso di vecchie costruzioni, il condomino può appellarsi ad altre leggi per rivendicare il suo diritto a installare la fibra in condominio. Innanzitutto, se l’intervento avviene nei limiti del rispetto della proprietà, non ci si può opporre al semplice passaggio di condutture lungo o dentro le mura del palazzo.

Questo si traduce anche in un generale obbligo per il condominio a far accedere gli operatori anche alla infrastruttura fisica interna. Oltre ad avere accesso a tutte le aree comuni, l’incaricato dell’installazione può anche accedere all’abitazione del singolo che ne faccia richiesta, pur limitando al minimo l’impatto dell’intervento nelle proprietà di terzi.

Serve l’autorizzazione per installare la fibra in condominio?

Sappiamo bene che, al di là delle leggi nazionali, nel condominio vige anche la dura legge dell’assemblea. In questo caso che potere hanno gli altri condomini di controllare l’installazione della fibra? Possono opporsi o negare il proprio consenso?

La risposta ce la suggerisce l’ultimo Decreto Semplificazioni. Qui il legislatore ha equiparato la procedura per installare la fibra in condominio ai lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Il carattere di urgenza permette quindi al condomino di bypassare l’assemblea, che non dovrà necessariamente deliberare riguardo a questo intervento che coinvolge le parti comuni. Rimane, in ogni caso, l’eccezione degli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.

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Lavori condominiali non pagati: quali conseguenze?

Le spese condominiali dovute da tutti i proprietari non servono solo per i lavori di manutenzione ordinaria. Queste somme devono anche coprire eventuali interventi straordinari o di riparazione a parti comuni dell’edificio. Può accadere però che, anche complice un innalzamento delle quote dovute, si creino per alcuni condomini delle situazioni di debito. Abbiamo visto cosa succede quando il debito è dovuto nei confronti del condominio. Se però viene coinvolta anche una ditta esterna alla quale vengono appaltati dei lavori, le cose possono ulteriormente aggravarsi. Vediamo cosa succede in caso di lavori condominiali non pagati e quali sono le conseguenze.

Ricordiamo innanzitutto che l’amministratore è tenuto a compiere tutte le azioni necessarie per la riscossione di un debito a un condomino moroso. Il termine per l’avvio di questi provvedimenti è di 6 mesi a partire dalla chiusura dell’esercizio, approvato dall’assemblea. Sappiamo anche che un condomino moroso può ricevere un decreto ingiuntivo anche oltre questo termine, in base ai tempi di prescrizione del debito. La situazione si complica ulteriormente in presenza di un terzo danneggiato. Ossia, quando una ditta realizza dei lavori condominiali non pagati.

L’impresa danneggiata può in questo caso intraprendere azioni di recupero del credito. Provvedimenti che saranno indirizzati al condominio, e non, naturalmente, ai singoli condomini morosi. È per questo che un intervento dell’amministratore si rende ancora più necessario, per tutelare anche i proprietari in regola con i pagamenti. In virtù di questa urgenza e del fatto che la riscossione rientra fra i doveri dell’amministratore, egli può agire anche senza l’approvazione dell’assemblea. I condomini hanno infatti già implicitamente acconsentito all’azione, approvando la delibera assembleare sullo stato di ripartizione.

Cosa serve all’amministratore per agire in casi di lavori condominiali non pagati?

Trattandosi di spese straordinarie – e, quindi, dal costo straordinario, è però necessario che l’assemblea approvi un resoconto dettagliato. In particolare, si ritiene che per agire contro un condomino moroso è necessario che il verbale condominiale riporti in maniera più dettagliata possibile i costi e la ripartizione delle spese straordinarie. Ricordiamo anche che per approvare spese per manutenzioni straordinarie è richiesta la maggioranza degli intervenuti con il voto favorevole di almeno metà del valore millesimale del condominio.

La delibera deve inoltre contenere i dati della ditta appaltata, con specifica dell’oggetto dei lavori e del prezzo complessivo. Le opere straordinarie da svolgere devono anche essere descritte nel maggior dettaglio possibile, con le specifiche ripartizioni di costi e natura degli interventi. Solo in seguito all’approvazione di questo verbale potrà quindi costituirsi il debito del condomino. E dunque, a quel punto, la possibilità per l’amministratore di agire con la messa in mora ed eventualmente con un decreto ingiuntivo, allegando al giudice il verbale di approvazione delle spese. Ricordiamo infine la possibilità per il moroso di chiedere la rateizzazione delle proprie quote condominiali.

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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.

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Fondo cassa per lavori straordinari: quando è obbligatorio?

I lavori di manutenzione straordinaria, come abbiamo spesso visto, si distinguono dagli interventi ordinari sotto tre aspetti. Innanzitutto, per l’entità degli interventi da realizzare, in questo caso più incisivi. In secondo luogo, per il loro carattere di una tantum. Infine, per il diverso costo dei lavori. Tutto questo si traduce anche in diverse regole di approvazione assembleare. Come ci si deve comportare per quanto riguarda lo stanziamento di risorse? È obbligatorio istituire un fondo cassa per i lavori straordinari? O è possibile delegare la gestione delle spese all’amministratore?

Cominciamo dalle basi. Cos’è il fondo cassa condominiale? Si tratta di una somma stanziata e approvata dall’assemblea per realizzare dei lavori o delle riparazioni su parti comuni del condominio. La sua caratteristica principale è quella di essere una risorsa vincolata. Ciascun fondo condominiale dunque viene istituito ad hoc per uno specifico intervento e può essere utilizzato solo per tale scopo. Questo significa anche che non è possibile creare un fondo cassa “generico” o “preventivo” senza vincolarlo a una destinazione specifica.

È possibile attribuire un fondo cassa condominiale a dei lavori straordinari ma anche a delle opere di manutenzione ordinaria. Ed è proprio questa distinzione che indica le maggioranze richieste per la sua approvazione, che spetta sempre all’assemblea condominiale.

  • Se si tratta di semplici interventi di manutenzione ordinaria, è richiesta la semplice approvazione della maggioranza degli intervenuti, che corrisponda a un terzo del valore in millesimi dell’edificio.
  • Quando gli interventi sono di manutenzione straordinaria, è necessaria la stessa approvazione richiesta per le manutenzioni di notevole entità. Maggioranza degli intervenuti, quindi, che corrisponda alla metà del valore in millesimi del condominio.
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Lavori straordinari in condominio: serve un fondo cassa?

Come detto, lo strumento del fondo cassa è estremamente utile perché garantisce una gestione trasparente delle risorse, vincolate a un’unica opera stabilita e votata a maggioranza dall’assemblea. Proprio per questo motivo il legislatore ha deciso, con la Riforma del Condominio del 2012, di implementarne l’utilizzo.

L’articolo 1135 del Codice Civile è stato così modificato: al quarto comma, si legge che l’assemblea deve deliberare riguardo alla manutenzione straordinaria

costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

È quindi obbligatorio instituire un fondo cassa condominiale per lavori straordinari in condominio. Non sempre, chiaramente, è possibile stimare con esattezza l’ammontare dei lavori, ed è possibile quindi spacchettare il fondo approvando un pagamento graduale in funzione del procedere dei lavori. Lo stesso articolo precisa anche il ruolo centrale dell’assemblea in questo caso:

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il criterio di urgenza quindi è l’unica eccezione che permette all’amministratore di agire tempestivamente, ad esempio quando un guasto sia urgente o potenzialmente pericoloso. Ad ogni modo, l’assemblea andrà interpellata in merito e alla prima riunione convocata.

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Capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a cosa serve?

Parlando di lavori di manutenzione abbiamo spesso evidenziato come esista una differenza sostanziale fra gli interventi ordinari e quelli straordinari. I primi riguardano lavori semplici e dalla spesa contenuta, e non richiedono per questo motivo l’approvazione puntuale in assemblea condominiale. I secondi sono invece interventi di maggior incidenza, sia economica sia strutturale rispetto al condominio. Una volta compreso se il lavoro che intendiamo svolgere sia un intervento di manutenzione straordinaria, dovremo quindi sottoporlo all’attenzione dell’assemblea condominiale. Fra i documenti richiesti per l’approvazione definitiva rientra il capitolato dei lavori condominiali. Cos’è e a che cosa serve?

Che si tratti di una manutenzione straordinaria di notevole entità o semplicemente che esuli dal contesto di intervento “ordinario”, la legge richiede una precisa serie di passaggi, burocratici ma non solo. Questo, per assicurare a tutti i condomini che i loro soldi vengano spesi nel modo migliore e per tenerli aggiornati sull’operatività gestionale dell’amministratore di condominio. Difatti, già a partire dalla prima presentazione di un intervento di manutenzione straordinaria è necessario esplicitare all’assemblea caratteristiche, tempistiche e modalità di attuazione del proprio progetto.

A quel punto, l’assemblea voterà, secondo le seguenti maggioranze:

  • Metà degli intervenuti con l’approvazione favorevole della metà più uno del valore in millesimi dell’edificio in prima convocazione;
  • Un terzo degli intervenuti con l’approvazione di almeno un terzo del valore in millesimi dell’edificio in seconda convocazione.

Questo, a meno che non si tratti di una riparazione straordinaria di notevole entità. Una volta approvato questo primo progetto, è necessario però compilare un altro documento che specifichi, punto per punto, tutti i passaggi richiesti dai lavori in programma. Si tratta, appunto, del capitolato condominiale.

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A cosa serve un capitolato condominiale?

Con questo documento tecnico si ricostruiscono preventivamente tutte le singole operazioni che saranno richieste al prestatore di servizio (ad esempio, la ditta edile cui si vuole appaltare i lavori). A redigere il capitolato dei lavori condominiali sarà un tecnico specializzato e appositamente nominato dall’assemblea – solitamente, proprio in occasione dell’approvazione della delibera gli interventi. Questo tecnico, che potrà essere un architetto, un geometra, un perito e così via, si preoccuperà quindi di stilare i vari passaggi necessari, senza naturalmente specificare i prezzi per ciascuna operazione.

Questo documento sarà inviato tanto ai condòmini per presa visione quanto alle varie ditte che, per aggiudicarsi l’appalto, faranno il proprio preventivo di spesa. A decidere, in modo insindacabile, sarà comunque l’assemblea, che si riunirà per scegliere a chi affidare i lavori. Rientrano nel capitolato condominiale quindi tanto una descrizione tecnica (materiali, tempistiche, tipo di interventi etc.) ma anche una serie di obblighi che la ditta dovrà impegnarsi a rispettare.

Avere un capitolato dei lavori condominiali per ogni singolo intervento di manutenzione straordinaria non è obbligatorio, ma è sempre consigliabile. Questo documento, se firmato da entrambe le parti, può infatti tutelare i condomini dinnanzi a una ditta che non segua le indicazioni ricevute.

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Riparazioni di notevole entità: qual è il quorum richiesto?

I lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dei beni comuni di un condominio sono uno degli argomenti all’ordine del giorno nelle assemblee condominiali. Tra i due tipi di intervento sussistono infatti delle differenze non solo nominali, ma anche in termini di quorum assembleare per l’approvazione e gestione. La cosa si fa ancora più complessa quando si parla di riparazioni di notevole entità. Come si distingue un intervento di questo tipo da un normale lavoro di mantenimento “ordinario” delle cose? Cosa cambia nei fatti?

La disciplina relativa ai condomini ha provveduto a dare delle definizioni dei lavori di manutenzione. Tuttavia, si tratta, come  in molti casi, di definizioni passibili di un’ampia interpretazione che, in alcuni casi, rende complicato stabilire se si tratti di interventi ordinari o di manutenzioni straordinarie di notevole entità. Del resto, elencare con precisione tutti i possibili lavori di cui un condominio può avere bisogno non sarebbe stato facile. Ma perché è così importante distinguere la diversa entità di questi interventi sulle cose comuni? La differenza non sta solo nel tipo di lavoro praticamente richiesto, ma anche nei quorum assembleari.

Difatti, è previsto che per i lavori di intervento ordinari possono essere sì decisi all’interno di un contesto assembleare. Ma possono anche essere ordinati e direttamente gestiti anche dall’amministratore stesso. Questo, per velocizzare i processi decisionali quando gli interventi hanno una portata modesta e non richiedono particolari autorizzazioni da parte dei condòmini. Naturalmente, l’amministratore dovrà rendicontare ogni tipo di intervento ordinario realizzato. E per quanto riguarda i lavori straordinari, specialmente le riparazioni di notevole entità?

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Chi stabilisce le riparazioni di notevole entità?

Una manutenzione straordinaria, a differenza di quelle ordinarie, necessita invece dell’approvazione assembleare proprio per la loro natura di “una tantum” che corrisponde, solitamente, anche a una spesa maggiore. È previsto che l’amministratore possa avviare dei lavori di riparazione straordinaria quando l’urgenza dell’intervento lo richieda (ad esempio, se il pericolo di caduta di calcinacci da un balcone pregiudichi la sicurezza di condomini e terzi). Esiste poi una “sottocategoria”, che comprende tutte quelle manutenzioni straordinarie e particolarmente cospicue per spesa, area coinvolta o tipo di intervento. Si tratta quindi di riparazioni di notevole entità.

L’articolo 1136 del Codice Civile relativo ai quorum assembleari cita testualmente queste riparazioni, affermando che richiedono necessariamente l’approvazione di almeno metà degli intervenuti che corrispondano al 50% + 1 del valore dell’edificio in millesimi, così come tutti gli interventi straordinari. Questo, sia in prima sia in seconda convocazione. Diversamente, nel caso della manutenzione straordinaria di entità contenuta o, comunque, non “notevole”, in seconda convocazione è sufficiente l’approvazione di un terzo dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore in millesimi. Ecco dunque la differenza.

Chi stabilisce cosa sia di “notevole entità” e cosa rientri invece semplicemente nella manutenzione straordinaria? Solitamente, a meno che non si trovi un accordo nel contesto assembleare, la decisione spetta al giudice, che valuterà nel merito, caso per caso. Una distinzione che terrà conto della spesa da sostenere e della proporzionalità della stessa al valore dell’edificio e, dunque, anche alla ripartizione secondo le tabelle millesimali.

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Manutenzione straordinaria di notevole entità

Sappiamo che esistono regole precise per stabilire quali maggioranze siano necessarie in assemblea condominiale per l’approvazione delle varie tipologie di delibera. Che si tratti della nomina dell’amministratore, dell’approvazione di spese ordinarie o di interventi di innovazione, dei quorum specifici sono richiesti di volta in volta. E quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

L’articolo 1136 del Codice Civile inserisce le «deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità» fra quelle da approvare come stabilito dal secondo comma dello stesso, ossia:

con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una maggioranza qualificata ben specificata dalla legge, che non pone troppa chiarezza però sulla natura di questi interventi. In altre parole: quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

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Manutenzione straordinaria di notevole entità: chi la stabilisce?

In questo come in molti altri casi la parola va data al giudice. È solo in sede giudiziale infatti che è possibile stabilire, date le variabili del caso e lo studio dei progetti al vaglio, quando un lavoro di manutenzione straordinaria abbia un’entità “notevole“ e quando no. La discrezionalità del giudice si baserà su interpretazioni precedenti della giurisprudenza e sul senso generale di questo tipo di interventi.

Quando parliamo di lavori di manutenzione ordinaria ci riferiamo ovviamente a piccole riparazioni di rotture, sostituzioni e, in generale, lavori di entità ridotta che non modificano l’assetto strutturale del condominio. La manutenzione straordinaria prevede invece interventi più cospicui, causati da un guasto “non ordinario” o da necessità sopraggiunte. L’ulteriore “aggravante” di “notevole entità” va poi valutata caso per caso. È importante comprendere questo delicato passaggio, poiché da qui dipenderà poi la votazione assembleare per la ripartizione delle spese e, dunque, le quote esigibili a ciascun condomino.

Fra i criteri di giudizio tenuti in conto dal giudice rientra anche la proporzionalità fra:

la spesa totale richiesta per l’intervento.

La ripartizione fra i singoli proprietari secondo le quote millesimali.

Il valore dell’intero edificio.

Non rientra invece fra i parametri di cui un giudice può tener conto la condizione economica in cui versa il singolo condomino. Bisogna infatti calibrare l’entità notevole rispetto agli altri lavori di intervento solitamente richiesti, e non sulla spesa (eccessiva o meno) che ricade su ogni proprietario.