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Norme antincendio per autorimesse condominiali

Le norme antincendio in condominio prevedono degli specifichi obblighi cui l’amministratore deve adempiere in termini di sicurezza e segnalazione del pericolo. Nel caso dei parcheggi coperti come le autorimesse, esistono però delle norme specifiche che implementano il generale sistema di sicurezza dell’edificio. Vediamo quali sono le norme antincendio per autorimesse condominiali e cosa deve fare un amministratore per non incedere in sanzioni o revoche della nomina.

Il testo legislativo cui fare riferimento è il DPR 151/2011. Qui si opera innanzitutto una catalogazione delle autorimesse in base alla loro dimensione. L’unità più piccola alla quale è imposto l’obbligo di controlli periodici e di attestazioni di sicurezza è di 300 metri quadri. Autorimesse condominiali dalla superficie inferiore non hanno quindi quest’obbligo.

Questo, naturalmente, non significa che non siano richieste precauzioni quando il garage coperto sia più piccolo, anzi. Sussistono le norme generiche sulla sicurezza antincendio di un’area comune dell’edificio: estintori, segnaletica, porte tagliafuoco. L’assemblea condominiale può inoltre deliberare dei provvedimenti aggiuntivi, la cui gestione verrà affidata all’amministratore. È a lui che spetta l’obbligo, in caso di superficie più ampia di 300 mq, di adeguare il parcheggio alle norme antincendio per autorimesse condominiali dotandole di CPI e di un impianto antincendio.

CPI e impianti a norma antincendio per le autorimesse

Il CPI è il certificato di prevenzione incendi. Si tratta di un documento rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del Fuoco che attesta la sicurezza di un luogo in termini di segnaletica e dispositivi antincendio. Un CPI ha una validità di 6 anni, dimezzata a 3 nel caso in cui nel condominio fossero presenti anche altri impianti per i quali il CPI è obbligatorio.

Parliamo, quindi, di obbligo innanzitutto di estintori portatili adeguati alla classe di pericolo, di porte tagliafuoco con autochiusura e di impianti antincendio ad acqua e/o schiuma. Una delle parti più controverse delle norme antincendio riguarda la predisposizione di adeguate vie di fuga, spesso non compatibili con gli assetti decennali delle autorimesse. Rientrano fra gli obblighi anche l’impiego di materiali non combustibili di tipo R 90.

Naturalmente, la perizia verrà commissionata nel concreto a dei tecnici e al controllo dei VVF. Per presentare ai Vigili del Fuoco la Scia antincendio sono necessarie infatti le asseverazioni di un tecnico iscritto all’albo del Ministero degli interni (legge n. 818/84). La responsabilità di raccogliere la documentazione necessaria, provvedere al mantenimento delle norme di sicurezza e al controllo del corretto funzionamento dei dispositivi spetta però all’amministratore, incaricato di contattare i periti e consegnare tutta la documentazione richiesta.

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Come assegnare i posti auto in condominio?

Il parcheggio condominiale, nelle grandi città o negli edifici più piccoli, è una vera problematica. Non sempre infatti a ciascuna unità immobiliare corrisponde un posto auto in condominio. Eppure, a meno che i posti non siano ad uso esclusivo di uno o più proprietari, i parcheggi o il cortile sono considerate aree comuni e quindi utilizzabili parimenti da tutti i condòmini. In questi casi, vige il principio della rotazione. È l’assemblea condominiale a stabilire come assegnare i posti auto.

Attraverso una delibera, si stabilisce un criterio di turni in base al quale ciascuno potrà posteggiare la propria auto senza che il diritto di un condòmino prevarichi su quello di un altro. Questo procedimento ha lo scopo di prevenire il vecchio (e ingiusto) principio per il quale chi tardi arriva male alloggia. Quante volte sarà capitato a qualcuno di rientrare in serata dal proprio lavoro e di trovare i pochi spazi disponibili sempre occupati? Ebbene, la giurisprudenza, che ha più volte affrontato la questione in sede di cause civili, ha trovato una soluzione nell’assegnare dei posti auto in condominio in base a un sistema di turni a rotazione.

Come si accennava, è naturalmente escluso l’affidamento a turno di posti auto che sono già di proprietà esclusiva di un singolo condominio, laddove tale diritto derivi dal titolo di acquisto dell’immobile. Allo stesso modo, proprio perché il principio è quello di un utilizzo equo del bene comune in questione, non è possibile assegnare un posto auto in maniera esclusiva a un singolo proprietario. Questo, a prescindere dalle tabelle millesimali e dal valore proporzionale che il condomino rappresenta. Come funziona quindi l’assegnazione?

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I criteri per assegnare i posti auto

Innanzitutto, dev’essere l’assemblea condominiale riunita a stabilire la distribuzione dei posteggi. La delibera andrà poi approvata a maggioranza, secondo i criteri dell’articolo 1136. Quindi, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che corrispondano ad almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio.

Non esistono vincoli legali ai criteri da utilizzare. L’assemblea può stabilire turni periodici (settimanali, mensili o giornalieri) oppure affidarsi al sorteggio. Tutti i limiti che possono sussistere a questi criteri di assegnazione dei posti auto sono connessi al rispetto dei diritti dei condomini. Ad esempio, non è possibile assegnare un parcheggio che limiti l’accesso a un’unità o a un’attività commerciale al primo piano. In tal caso sarebbe meglio adottare la soluzione del passo carrabile in condominio. Allo stesso modo, un negozio non può pretendere che il condominio lasci liberi dei posti per il posteggio dei suoi clienti, perché verrebbe meno il loro diritto su una proprietà condominiale.

Oltre ad assegnare i posti auto in condominio, l’assemblea può anche stabilire di vietare l’utilizzo del parcheggio a terzi o estranei. A questo punto, il compito di vigilanza su questo divieto ricadrebbe sull’amministratore, in quanto custode della cosa comune in condominio. Allo stesso tempo, è possibile anche deliberare la possibilità di affittare i posti auto, tanto a estranei quanto agli stessi condomini. Una situazione che si può creare, ad esempio, per posti auto “privilegiati” perché vicini al portone di casa e quindi utili per il carico/scarico merci o perché al coperto.

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Passo carrabile in condominio

Il passo carrabile serve per facilitare l’accesso di un utente alla sua proprietà privata. Quando, però, la proprietà privata in questione è un’unità immobiliare contenuta in un condominio, possono crearsi delle liti. Il permesso di affiggere un passo carrabile, richiedibile al Comune, ha infatti dei costi di gestione rappresentati dalla TOSAPTassa per l’Occupazione dei Suoli e delle Aree Pubbliche. Chi deve pagare queste spese? In alcuni casi, il divieto di sosta rivolto a terzi è a beneficio dell’intero condominio. In altri casi no. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul passo carrabile in condominio.

Per esaminare questa controversia dobbiamo rifarci alle norme relative ai beni condominiali comuni. Il Codice Civile dispone infatti che la manutenzione e le spese relative a cose ad uso comune vada ripartita fra i condomini che traggano utilità (effettiva o potenziale) dai beni stessi. Questo, parafrasando l’articolo 1123 del CC. Se ne deve dedurre che le tasse che bisogna versare al Comune in caso di passo carrabile vadano ripartite fra tutti coloro che traggano un beneficio da questo divieto. Quindi, fra quanti abbiano diritto di parcheggiare la macchina sui posti “protetti” dal passo carrabile o nel cortile interno cui si accede tramite un ingresso con passo carrabile. Il tutto, naturalmente, secondo le tabelle millesimali.

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Chi paga le tasse del passo carrabile in condominio?

Se dunque il condominio è dotato di un ampio cortile che funge da autorimessa accessibile a tutti i condòmini e protetto, all’ingresso, da un passo carrabile, il pagamento delle tasse è da dividersi fra tutti i proprietari. Saranno esclusi dal pagamento i condòmini che non abbiano diritti di proprietà o di utilizzo degli spazi condominiali per il parcheggio. È ad esempio il caso degli edifici dotati di box auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini o dei parcheggi condominiali utilizzati da terzi.

Tutto, insomma, dipende dall’autorimessa del condominio e dalla possibilità di accedervi e usufruirne dei vari proprietari. Notare che il passo carrabile può anche fungere da accesso privilegiato a veicoli di soggetti che si occupano della manutenzione di altri beni comuni. Se, ad esempio, si rompesse l’ascensore, i tecnici incaricati di ripararlo potrebbero usufruire di quel passo carrabile. In tal caso, sarebbe da intendersi che l’utilità, seppur indiretta, ricada su tutti. Dunque, è necessario distribuire le spese fra tutti i proprietari.

La richiesta per l’ottenimento di un passo carrabile andrà fatta al Comune tramite apposito modulo. Per quanto riguarda l’ammontare della spesa? Bisogna consultare il regolamento comunale che fissa, con cadenza annuale, le tariffe per la concessione di suolo pubblico in quanto passo carrabile in condominio.

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Parcheggio condominiale utilizzato da terzi: è possibile?

Quante volte ve lo sarete chiesto: ma che ci fa quella macchina parcheggiata qui?! A meno che non si tratti di un posto auto di vostra proprietà, è bene sapere qualcosa in più su quel parcheggio prima di poter agire. Ecco cosa devi sapere prima di lamentarti che il parcheggio condominiale è utilizzato da terzi. Facciamo innanzitutto un po’ di chiarezza su cosa dice la legge rispetto ai parcheggi dei condomini.

Ad oggi, dobbiamo guardare a due differenti dettati normativi: la legge Ponte valida per i fabbricati costruiti fra il 1968 e il 2005 e la successiva legge di semplificazione (2005 -). Le case erette in quel periodo, nel rispetto della legge, prevedevano un vincolo sulle aree destinate al parcheggio. Questo, in base alla proporzione di 1 parcheggio di 1 mq ogni 10 mc di costruzione. Tutti i parcheggi erano inoltre di pertinenza dell’appartamento: dunque i condomini ne mantenevano sempre il diritto d’uso.

Gli edifici costruiti dal 2005 invece non hanno più questo vincolo di pertinenza: il proprietario può liberamente venderli o metterli a pagamento. L’obbligo di costruire il parcheggio rimane, ma senza che i condomini abbiano automaticamente dei diritti reali. A stabilirlo dev’essere il contratto di compravendita dell’immobile.  Queste prime nozioni devono intanto spiegarci perché spesso capita di vedere posti auto che immaginiamo essere dei proprietari condominiali occupati invece da terzi. Perché non sempre un parcheggio condominiale utilizzato da terzi è di proprietà dei condòmini stessi.

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Ciò detto, prima di capire se un terzo può parcheggiare in un condominio bisogna prima accertarsi che quel posto auto non sia effettivamente di sua proprietà. La seconda cosa da fare è poi consultare il regolamento condominiale. Esso può contenere disposizioni specifiche sull’utilizzo dei parcheggi da parte dei condomini e quindi chiarire alcuni dubbi riguardo all’uso da parte di terzi. Potrebbe, ad esempio, specificare che è vietato ai non residenti l’accesso al parcheggio.Vediamo quindi le linee generali della legge per capire come ci si comporta di solito quando un posto auto è utilizzato da terzi (e non ne avrebbe diritto).

I terzi possono usare il parcheggio condominiale?

Essendo il parcheggio un’area comune del condominio, partiamo dall’articolo 1102 del Codice Civile dedicato proprio alla comunione di questi beni. Qui si legge che ciascun condòmino può servirsi della cosa comune

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.

purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.