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Rifiuti condominiali sulla strada privata: è possibile?

La questione rifiuti non manca certo di destare perplessità e liti condominiali. È vero che alcuni edifici sono dotati di sufficienti spazi o aree appositamente adibite alla raccolta di rifiuti. Non sempre però i condomini possono depositare la propria spazzatura agevolmente negli spazi interni. Per questo, finiscono per “occupare” vie e strade private di altri proprietari che non di rado sollevano la questione dinanzi al giudice. Quando è possibile depositare i rifiuti condominiali in una strada privata?

Una prima considerazione da fare è quella riguardante la legislazione comunale. Non è raro infatti che il Comune disponga precise regole per la raccolta di rifiuti, che sia differenziata o meno. Un sindaco può ad esempio disporre che i rifiuti debbano essere depositati in una posizione che ne faciliti la raccolta agli operatori ecologici. Oppure, può essere esplicitamente vietata la raccolta di rifiuti condominiali su strade di passaggio o vie di proprietà comunale. In tal caso, è necessario fare riferimento alle norme comunali relative al deposito dei rifiuti condominiali.

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Se invece si tratta di una strada di proprietà privata, esistono due situazioni generiche. Nel caso in cui il marciapiede o la porzione di strada interessata dal deposito di rifiuti siano di proprietà condominiale, sarà sufficiente discutere della questione in assemblea. La maggioranza voterà se adibire questa area di proprietà comune al deposito rifiuti o se invece lasciarla sgombra per altre motivazioni. Questo, per evitare la fattispecie dell’abbandono illecito di rifiuti in condominio. Nel caso in cui la strada sia invece di proprietà privata di un altro soggetto, ma sussista una servitù di passaggio a favore del condominio che intende depositare lì i propri rifiuti?

Rifiuti condominiali e servitù di passaggio

Può ad esempio capitare che un condominio goda di una servitù di passaggio su una strada privata che permette l’accesso agli immobili condominiali stessi. In tal caso, qualcuno potrebbe supporre che, oltre al transito, la parte dominante possa godere anche del diritto di lasciare i bidoni dell’immondizia con i rifiuti del condominio sul tratto di strada o sul marciapiede in questione.

Di diverso avviso è invece la Cassazione, che con un intervento recente su un caso del genere ha stabilito che invece non è possibile depositare rifiuti condominiali su una strada privata anche se sussiste una servitù prediale. La servitù di passaggio è infatti circoscritta a precisi comportamenti esplicitati e accettati da entrambe le parti. Non è possibile estendere tali limiti per analogia o per un presunto “diritto di deposito”.

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Servitù di passaggio in condominio

Non sono rari i casi in cui un condominio si trovi a concedere la servitù di passaggio a terzi esterni. Succede, ad esempio, quando il cortile di accesso di un edificio costituisce anche l’unico varco verso una proprietà distinta dal condominio stesso. Oppure, quando un terzo acquisisce la proprietà di un box auto collocato nell’autorimessa di un condominio. Come ci si comporta in questi casi? Come si concede la servitù di passaggio in condominio? Quando e come è possibile apportare modifiche al bene in oggetto – come, ad esempio, il cortile condominiale?

La servitù è un diritto reale su cosa altrui, poiché permette il legittimo godimento di un bene di proprietà di un altro soggetto. Il più tipico esempio è proprio la servitù di passaggio, giustificata dalla presenza di un accesso unico per proprietà distinte. Trattandosi di un meccanismo che riguarda l’utilizzo di un bene di proprietà, la giurisprudenza ritiene che questo atto sia esclusivamente in capo ai condòmini. Non può essere quindi una decisione dell’amministratore di condominio, che si occupa di gestire un bene di cui non detiene alcuna proprietà. Per concedere una servitù di passaggio è richiesto quindi il consenso di anche solo un proprietario. O, in alternativa, una procura scritta che conferisca all’amministratore questo diritto.

Servitù di passaggio in condominio e lavori: chi paga?

Per quanto riguarda eventuali lavori? Che si tratti di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di innovazione, il fatto che su un determinato tratto di strada permanga una servitù di passaggio non modifica la titolarità dei diritti dei suoi proprietari. Saranno dunque i condomini a decidere se e come intervenire, ad esempio, installando un cancello automatico al posto di un vecchio accesso. Qualsiasi azione sul bene non richiede quindi il permesso né la richiesta preventiva a chi gode della servitù. Questo, purché l’esercizio di questa servitù (nel caso del cancello, appunto, il transito) non sia reso meno agevole o più difficoltoso.

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Parlando di spese, dobbiamo precisare che anche in questo caso vale il principio della ripartizione in proporzione all’utilità che si trae dall’oggetto in questione. Una qualsivoglia miglioria di un bene condominiale comune dovrà quindi essere sostenuta nelle spese da chi ne possa derivare un beneficio, che si tratti dei proprietari del fondo servente  o di chi gode della servitù di passaggio in condominio.

Facciamo un esempio. Poniamo che un condominio sia dotato di un viale di accesso che rappresenti anche l’unica via di transito per una casa indipendente costruita nel fondo attiguo. I proprietari della casa indipendente godono di una servitù di passaggio. Se il condominio dovesse intervenire per riparare delle buche presenti su questo viale, non dovrebbe chiedere il permesso ai proprietari della casa, che dovrebbero però in ogni caso partecipare in proporzione alle spese dei lavori.