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Servitù di passaggio in condominio

Non sono rari i casi in cui un condominio si trovi a concedere la servitù di passaggio a terzi esterni. Succede, ad esempio, quando il cortile di accesso di un edificio costituisce anche l’unico varco verso una proprietà distinta dal condominio stesso. Oppure, quando un terzo acquisisce la proprietà di un box auto collocato nell’autorimessa di un condominio. Come ci si comporta in questi casi? Come si concede la servitù di passaggio in condominio? Quando e come è possibile apportare modifiche al bene in oggetto – come, ad esempio, il cortile condominiale?

La servitù è un diritto reale su cosa altrui, poiché permette il legittimo godimento di un bene di proprietà di un altro soggetto. Il più tipico esempio è proprio la servitù di passaggio, giustificata dalla presenza di un accesso unico per proprietà distinte. Trattandosi di un meccanismo che riguarda l’utilizzo di un bene di proprietà, la giurisprudenza ritiene che questo atto sia esclusivamente in capo ai condòmini. Non può essere quindi una decisione dell’amministratore di condominio, che si occupa di gestire un bene di cui non detiene alcuna proprietà. Per concedere una servitù di passaggio è richiesto quindi il consenso di anche solo un proprietario. O, in alternativa, una procura scritta che conferisca all’amministratore questo diritto.

Servitù di passaggio in condominio e lavori: chi paga?

Per quanto riguarda eventuali lavori? Che si tratti di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o di innovazione, il fatto che su un determinato tratto di strada permanga una servitù di passaggio non modifica la titolarità dei diritti dei suoi proprietari. Saranno dunque i condomini a decidere se e come intervenire, ad esempio, installando un cancello automatico al posto di un vecchio accesso. Qualsiasi azione sul bene non richiede quindi il permesso né la richiesta preventiva a chi gode della servitù. Questo, purché l’esercizio di questa servitù (nel caso del cancello, appunto, il transito) non sia reso meno agevole o più difficoltoso.

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Parlando di spese, dobbiamo precisare che anche in questo caso vale il principio della ripartizione in proporzione all’utilità che si trae dall’oggetto in questione. Una qualsivoglia miglioria di un bene condominiale comune dovrà quindi essere sostenuta nelle spese da chi ne possa derivare un beneficio, che si tratti dei proprietari del fondo servente  o di chi gode della servitù di passaggio in condominio.

Facciamo un esempio. Poniamo che un condominio sia dotato di un viale di accesso che rappresenti anche l’unica via di transito per una casa indipendente costruita nel fondo attiguo. I proprietari della casa indipendente godono di una servitù di passaggio. Se il condominio dovesse intervenire per riparare delle buche presenti su questo viale, non dovrebbe chiedere il permesso ai proprietari della casa, che dovrebbero però in ogni caso partecipare in proporzione alle spese dei lavori.

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