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Norme antincendio in condominio

La nuova normativa per la sicurezza antincendio in condominio è entrata in vigore il 6 maggio 2019 e prevede nuovi requisiti. Lo scopo di questo aggiornamento del dispositivo giuridico è evidentemente un incremento dei parametri di sicurezza. Evitare dunque che la facciata di un condominio favorisca la propagazione di un incendio avvenuto al suo interno. Con queste nuove regole si mira anche a limitare o evitare la caduta di parti della facciata o la probabilità di incendio della stessa.

Cosa dice la nuova legge sulle norme antincendio in condominio? Dipende dall’altezza antincendio di ciascun condominio. Per altezza antincendio non si intende l’altezza effettiva del palazzo, ma «l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso».

Si distinguono, quindi, in base all’altezza antincendio dei condomini, 4 diverse fasce di sicurezza garantita. In ciascuna di queste fasce, l’addetto condominiale all’antincendio deve ottemperare ai seguenti obblighi:

  • 12 – 24 metri di altezza: – seguono le disposizioni antincendio delle civili abitazioni. Il Responsabile deve informare e illustrare anche mediante adeguata cartellistica i protocolli da seguire in caso di emergenza. Vanno mantenuti anche in efficienza i dispositivi antincendio, con le dovute manutenzioni.
  • 24 e i 54 metri di altezza– oltre agli obblighi espressi nella fascia precedente, il Responsabile dell’Attività deve predisporre una Gestione della Sicurezza Antincendio, pianificando e verificando la validità di messa in sicurezza e vie di fughe nelle aree comuni.  
  • 54 e gli 80 metri di altezza – anche qui, si aggiunge un ulteriore obbligo a quelli precedenti: l’installazione in condominio di un impianto di segnalazione manuale di allarme.
  • Altezza superiore agli 80 metri – in questo caso, il Responsabile deve anche nominare un Responsabile del GSA, un coordinatore d’emergenza in un Centro di Gestione dell’Emergenza. Infine, bisogna installare l’impianto EVAC.
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Norme antincendio in condominio: per quali palazzi e in quali tempi?

Come visto, maggiore sarà l’altezza antincendi di un condominio, maggiori saranno le precauzioni da adottare. La normativa del 2019 fissa anche particolari tempistiche di adeguamento. Le nuove costruzioni dovranno tassativamente rispettare queste regole sin dalla loro edificazione. Gli edifici di costruzione precedente avranno invece due termini per mettersi in regola. Il primo è scaduto il primo maggio 2020 e riguardava l’adozione delle norme antincendio e a garanzia dell’esodo.

Il secondo termine scatterà invece a maggio 2021. Entro questa data, i condomini dovranno adeguarsi anche a una corretta segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale.

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Videosorveglianza in condominio: come installarla

Pensate di installare delle videocamere di sorveglianza nel vostro palazzo? Quello che sembrerebbe un normale intervento di amministrazione dello stabile ha presentato, nel tempo, una serie di problematiche, connesse al problema della privacy. Cosa dice la legge in merito alla videosorveglianza in condominio? A chi spetta l’ultima decisione e come installarla? Facciamo chiarezza.

Dopo un sollecito da parte del Garante della Privacy (2010), è intervenuta in materia la legge 11 dicembre 2012 n. 220, la cosiddetta Riforma del Condominio, riempiendo questo vuoto legislativo sulla videosorveglianza in condominio. Nello specifico, tratta l’installazione di videocamere l’articolo 1122-ter. del Codice Civile.

Questo articolo stabilisce la possibilità di installare un sistema di videosorveglianza nelle zone comuni del condominio, ma a due condizioni:

  • Che questi sistemi non violino la privacy di chi fruisce degli spazi comuni, e che si adotti questa soluzione in maniera residuale – solo dove, cioè, ogni altra misura di controllo si sia rilevata inadeguata.
  • Che a prendere la decisione di installare una videosorveglianza condominiale sia l’assemblea a maggioranza. Nello specifico, è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Stabilite le modalità di installazione, il Garante della Privacy ha poi previsto una serie di disposizioni per distinguere fra due diverse situazioni. Da un lato, la necessità di installare videocamere di sorveglianza condominiale, dunque per controllare le aree comuni. Dall’altro, l’installazione da parte di una persona fisica di videosorveglianza a fini personali. In ogni caso, una videocamera installata per la sorveglianza di un’area privata non può riprendere parti comuni del condominio, e viceversa.

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Sistema di videosorveglianza in condominio

Se il sistema di telecamere di sicurezza viene installato per tutelare l’intero condominio, il Garante della Privacy dispone alcuni obblighi:

  • Le telecamere devono essere segnalate con appositi cartelli (questo compito spetta all’amministratore di condominio).
  • Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato, di norma non superiore alle 24-48 ore (salvo eccezioni per le quali è però necessario presentare richiesta al Garante stesso).
  • L’accesso alle riprese deve essere consentito alle sole persone autorizzate o ai soggetti da loro incaricati al trattamento dei dati. Il loro utilizzo è in ogni caso limitato, con un’esplicita richiesta, a casi di infrazioni e illeciti rilevanti che siano stati regolarmente denunciati alle autorità competenti.
  • Le telecamere di sorveglianza devono riprendere solo le aree comuni del condominio, come il parcheggio, l’ingresso, il garage, le scale etc. È preferibile non inquadrare eventuali elementi del circondario non rilevanti.

Sistema di videosorveglianza privata

Se invece il sistema di videosorveglianza è disposto da persone fisiche a tutela dei propri spazi privati, o comunque per fini esclusivamente personali, le immagini non possono essere comunicate a terzi né immesse in un circuito (web-cam), a meno di illeciti penali. In questo caso, la videosorveglianza non è quindi sottoposta alle disposizioni del Garante della Privacy (ad esempio, non c’è l’obbligo di segnalarla).

È importante però in questo caso che l’inquadratura della videocamera sia rivolta esclusivamente agli spazi privati: ad esempio, è possibile riprendere solo il proprio portone di casa, e non tutto il pianerottolo; solo il proprio posto auto, e non tutto il parcheggio, e così via.