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Serve il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio?

La sopraelevazione in condominio suscita spesso non poche polemiche. Si tratta, in sintesi, di un’azione del proprietario del lastrico solare o dell’appartamento dell’ultimo piano che decide di integrare la volumetria della sua proprietà. Questo può accadere tanto con un’innovazione degli elementi già presenti sul suolo calpestabile tanto con la costruzione di un nuovo piano o fabbricato. Partiamo col dire che la legge permette esplicitamente la sopraelevazione in condominio. Salvo, ovviamente, il rispetto di alcune condizioni. A tal proposito, è necessario il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio? Oppure gli altri proprietari non possono opporsi in alcun modo?

Abbiamo detto che la costruzione di una volumetria aggiuntiva sul lastrico solare spetta unicamente al suo proprietario – o al proprietario dell’unità immobiliare all’ultimo piano. Quando è possibile fare la sopraelevazione in condominio? La legge non impone il generico obbligo di richiesta del permesso all’assemblea condominiale. Esistono, però, alcuni limiti a questi progetti espansivi. Vincoli che, in alcuni casi, sono superabili solo attraverso il passaggio in assemblea. Vediamo quindi quando è bene coinvolgere gli altri condomini nel proprio progetto di sopraelevazione condominiale.

I vincoli principali alla sopraelevazione sono:

  • Rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
  • Garanzia del diritto di veduta condominiale.
  • Mantenimento della stabilità dell’edificio.
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Per quanto riguarda il decoro architettonico e il diritto di veduta condominiale, è chiaro che una costruzione di questo tipo sia in grado, potenzialmente, di pregiudicare entrambi. Nonostante non sia obbligatorio per legge il permesso dell’assemblea per la sopraelevazione in condominio, è buona norma presentare il proprio progetto all’assemblea prima della sua realizzazione. Anche se si tratta di una porzione privata dell’edificio, una costruzione esteticamente sgradevole, non coerente con l’architettura dell’edificio o estremamente coprente potrebbe infatti scatenare le proteste a posteriori degli altri proprietari. Meglio discuterne preventivamente.

Sopraelevazione e stabilità: quando serve il permesso dell’assemblea

Questi vincoli sussistono in ragione di un principio fondamentale in condominio: la tutela del pari utilizzo da parte di tutti delle aree comuni. Se quindi la sopraelevazione non pregiudica questo diritto degli altri proprietari, non è necessario richiederne il permesso. Una situazione diversa è invece il caso in cui la costruzione sul lastrico solare pregiudichi la stabilità dell’edificio. Ad esempio, minandone la struttura antisismica o mettendo a rischio il sostegno delle fondamenta del palazzo.

In tal caso, per il proprietario del lastrico solare è obbligatorio chiedere il permesso all’assemblea per la sopraelevazione. Insieme all’approvazione del progetto, gli altri condomini dovranno infatti approvare anche tutti quei lavori accessori ma necessari per ripristinare la stabilità dell’edificio e adeguarla alle nuove volumetrie. È questo l’unico caso in cui un proprietario non può evitare di passare dall’assemblea condominiale, per ovvi motivi di sicurezza di tutti.

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Sopraelevazione in condominio: quando è possibile

Quali limiti pone la legge alla sopraelevazione in condominio? Spesso si pone la questione di sfruttare il lastrico solare per costruire una struttura rialzata, nuovi fabbricati o un piano intero. Esistono, chiaramente, dei vincoli connessi tanto alla sicurezza dell’edificio quanto ai diritti degli altri condomini. Scongiurate queste ipotesi, è però possibile progettare una sopraelevazione nel proprio condominio. Vediamo allora in quali casi è permesso questo tipo di intervento.

L’articolo di riferimento del Codice Civile è il 1127. Qui si afferma in prima istanza che

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Una volta affermata la possibilità di sopraelevazione in condominio, il legislatore ha previsto anche una serie di limitazioni. La sopraelevazione non è ammessa se:

  • Il titolo di proprietà del condomino dell’ultimo piano lo vieta esplicitamente.
  • L’intervento compromette le condizioni statiche dell’edificio.
  • La sopraelevazione «pregiudica l’aspetto architettonico» dell’edificio o «diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Obblighi e limiti per chi costruisce una sopraelevazione in condominio

È inoltre specificato che chi si prende carico della sopraelevazione ha due obblighi. Il primo, di indennizzo agli altri condomini. L’indennità deve corrispondere al valore attuale (prima della sopraelevazione) dell’area che andrà a occuparsi, diviso per il numero totale di piani (compreso quello di nuova costruzione) e detraendo la quota relativa a chi costruisce.

Il secondo obbligo riguarda il diritto da parte degli altri condomini di poter usufruire del lastrico solare in quanto bene comune: esso andrà ricostruito e messo a disposizione di tutti i proprietari, come in precedenza.

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Come spessissimo accade, non sempre purtroppo la giurisprudenza ha espresso pareri univoci rispetto alla definizione di cosa sia una sopraelevazione. Ad esempio, ci si chiede se dei lavori interni che rimangano contenuti negli originari limiti dell’edificio siano da considerarsi sopraelevazione. La tendenza oggi accertata è che questo tipo di intervento non rientri nella sopraelevazione, come specificato dalla Corte di Cassazione nella sentenza a sezioni unite numero 16794/2007.

Un’ordinanza della seconda sezione degli Ermellini del 2005 evidenzia inoltre come sia da considerare sopraelevazione la trasformazione in appartamento con un aumento della sua altezza media da 1 a 3 metri. Opere di intervento su solai, soffitte, cantini, sottotetto e spazi non abitabili sono invece da ritenersi come rientranti nell’intero edificio e non come un suo prolungamento.

È sempre bene, in ogni caso, affidarsi a un parere legale esperto per valutare nello specifico i progetti di sopraelevazione, poiché non mancano le pronunce della Cassazione – seppur precedenti alla sentenza del 2007 – in disaccordo con questa tendenza.