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Sopraelevazione in condominio: quando è possibile

Quali limiti pone la legge alla sopraelevazione in condominio? Spesso si pone la questione di sfruttare il lastrico solare per costruire una struttura rialzata, nuovi fabbricati o un piano intero. Esistono, chiaramente, dei vincoli connessi tanto alla sicurezza dell’edificio quanto ai diritti degli altri condomini. Scongiurate queste ipotesi, è però possibile progettare una sopraelevazione nel proprio condominio. Vediamo allora in quali casi è permesso questo tipo di intervento.

L’articolo di riferimento del Codice Civile è il 1127. Qui si afferma in prima istanza che

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Una volta affermata la possibilità di sopraelevazione in condominio, il legislatore ha previsto anche una serie di limitazioni. La sopraelevazione non è ammessa se:

  • Il titolo di proprietà del condomino dell’ultimo piano lo vieta esplicitamente.
  • L’intervento compromette le condizioni statiche dell’edificio.
  • La sopraelevazione «pregiudica l’aspetto architettonico» dell’edificio o «diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Obblighi e limiti per chi costruisce una sopraelevazione in condominio

È inoltre specificato che chi si prende carico della sopraelevazione ha due obblighi. Il primo, di indennizzo agli altri condomini. L’indennità deve corrispondere al valore attuale (prima della sopraelevazione) dell’area che andrà a occuparsi, diviso per il numero totale di piani (compreso quello di nuova costruzione) e detraendo la quota relativa a chi costruisce.

Il secondo obbligo riguarda il diritto da parte degli altri condomini di poter usufruire del lastrico solare in quanto bene comune: esso andrà ricostruito e messo a disposizione di tutti i proprietari, come in precedenza.

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Come spessissimo accade, non sempre purtroppo la giurisprudenza ha espresso pareri univoci rispetto alla definizione di cosa sia una sopraelevazione. Ad esempio, ci si chiede se dei lavori interni che rimangano contenuti negli originari limiti dell’edificio siano da considerarsi sopraelevazione. La tendenza oggi accertata è che questo tipo di intervento non rientri nella sopraelevazione, come specificato dalla Corte di Cassazione nella sentenza a sezioni unite numero 16794/2007.

Un’ordinanza della seconda sezione degli Ermellini del 2005 evidenzia inoltre come sia da considerare sopraelevazione la trasformazione in appartamento con un aumento della sua altezza media da 1 a 3 metri. Opere di intervento su solai, soffitte, cantini, sottotetto e spazi non abitabili sono invece da ritenersi come rientranti nell’intero edificio e non come un suo prolungamento.

È sempre bene, in ogni caso, affidarsi a un parere legale esperto per valutare nello specifico i progetti di sopraelevazione, poiché non mancano le pronunce della Cassazione – seppur precedenti alla sentenza del 2007 – in disaccordo con questa tendenza.

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