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Passo carrabile in condominio

Il passo carrabile serve per facilitare l’accesso di un utente alla sua proprietà privata. Quando, però, la proprietà privata in questione è un’unità immobiliare contenuta in un condominio, possono crearsi delle liti. Il permesso di affiggere un passo carrabile, richiedibile al Comune, ha infatti dei costi di gestione rappresentati dalla TOSAPTassa per l’Occupazione dei Suoli e delle Aree Pubbliche. Chi deve pagare queste spese? In alcuni casi, il divieto di sosta rivolto a terzi è a beneficio dell’intero condominio. In altri casi no. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul passo carrabile in condominio.

Per esaminare questa controversia dobbiamo rifarci alle norme relative ai beni condominiali comuni. Il Codice Civile dispone infatti che la manutenzione e le spese relative a cose ad uso comune vada ripartita fra i condomini che traggano utilità (effettiva o potenziale) dai beni stessi. Questo, parafrasando l’articolo 1123 del CC. Se ne deve dedurre che le tasse che bisogna versare al Comune in caso di passo carrabile vadano ripartite fra tutti coloro che traggano un beneficio da questo divieto. Quindi, fra quanti abbiano diritto di parcheggiare la macchina sui posti “protetti” dal passo carrabile o nel cortile interno cui si accede tramite un ingresso con passo carrabile. Il tutto, naturalmente, secondo le tabelle millesimali.

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Chi paga le tasse del passo carrabile in condominio?

Se dunque il condominio è dotato di un ampio cortile che funge da autorimessa accessibile a tutti i condòmini e protetto, all’ingresso, da un passo carrabile, il pagamento delle tasse è da dividersi fra tutti i proprietari. Saranno esclusi dal pagamento i condòmini che non abbiano diritti di proprietà o di utilizzo degli spazi condominiali per il parcheggio. È ad esempio il caso degli edifici dotati di box auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini o dei parcheggi condominiali utilizzati da terzi.

Tutto, insomma, dipende dall’autorimessa del condominio e dalla possibilità di accedervi e usufruirne dei vari proprietari. Notare che il passo carrabile può anche fungere da accesso privilegiato a veicoli di soggetti che si occupano della manutenzione di altri beni comuni. Se, ad esempio, si rompesse l’ascensore, i tecnici incaricati di ripararlo potrebbero usufruire di quel passo carrabile. In tal caso, sarebbe da intendersi che l’utilità, seppur indiretta, ricada su tutti. Dunque, è necessario distribuire le spese fra tutti i proprietari.

La richiesta per l’ottenimento di un passo carrabile andrà fatta al Comune tramite apposito modulo. Per quanto riguarda l’ammontare della spesa? Bisogna consultare il regolamento comunale che fissa, con cadenza annuale, le tariffe per la concessione di suolo pubblico in quanto passo carrabile in condominio.

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Parcheggio condominiale utilizzato da terzi: è possibile?

Quante volte ve lo sarete chiesto: ma che ci fa quella macchina parcheggiata qui?! A meno che non si tratti di un posto auto di vostra proprietà, è bene sapere qualcosa in più su quel parcheggio prima di poter agire. Ecco cosa devi sapere prima di lamentarti che il parcheggio condominiale è utilizzato da terzi. Facciamo innanzitutto un po’ di chiarezza su cosa dice la legge rispetto ai parcheggi dei condomini.

Ad oggi, dobbiamo guardare a due differenti dettati normativi: la legge Ponte valida per i fabbricati costruiti fra il 1968 e il 2005 e la successiva legge di semplificazione (2005 -). Le case erette in quel periodo, nel rispetto della legge, prevedevano un vincolo sulle aree destinate al parcheggio. Questo, in base alla proporzione di 1 parcheggio di 1 mq ogni 10 mc di costruzione. Tutti i parcheggi erano inoltre di pertinenza dell’appartamento: dunque i condomini ne mantenevano sempre il diritto d’uso.

Gli edifici costruiti dal 2005 invece non hanno più questo vincolo di pertinenza: il proprietario può liberamente venderli o metterli a pagamento. L’obbligo di costruire il parcheggio rimane, ma senza che i condomini abbiano automaticamente dei diritti reali. A stabilirlo dev’essere il contratto di compravendita dell’immobile.  Queste prime nozioni devono intanto spiegarci perché spesso capita di vedere posti auto che immaginiamo essere dei proprietari condominiali occupati invece da terzi. Perché non sempre un parcheggio condominiale utilizzato da terzi è di proprietà dei condòmini stessi.

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Ciò detto, prima di capire se un terzo può parcheggiare in un condominio bisogna prima accertarsi che quel posto auto non sia effettivamente di sua proprietà. La seconda cosa da fare è poi consultare il regolamento condominiale. Esso può contenere disposizioni specifiche sull’utilizzo dei parcheggi da parte dei condomini e quindi chiarire alcuni dubbi riguardo all’uso da parte di terzi. Potrebbe, ad esempio, specificare che è vietato ai non residenti l’accesso al parcheggio.Vediamo quindi le linee generali della legge per capire come ci si comporta di solito quando un posto auto è utilizzato da terzi (e non ne avrebbe diritto).

I terzi possono usare il parcheggio condominiale?

Essendo il parcheggio un’area comune del condominio, partiamo dall’articolo 1102 del Codice Civile dedicato proprio alla comunione di questi beni. Qui si legge che ciascun condòmino può servirsi della cosa comune

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.

purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.