Quando i condòmini possono revocare l’amministratore di condominio
La revoca dell’amministratore di condominio è un diritto che la legge riconosce esplicitamente all’assemblea dei condòmini. L’art. 1129 del Codice Civile, così come modificato dalla Riforma del condominio (Legge 220/2012), disciplina in modo dettagliato sia le cause che legittimano la revoca amministratore condominio sia le modalità procedurali da seguire.
In linea generale, la revoca può avvenire in due situazioni distinte: con giusta causa o senza giusta causa. La distinzione non è solo teorica: incide direttamente sulle conseguenze economiche per il condominio e sull’eventuale obbligo di risarcimento nei confronti dell’amministratore uscente.
Revoca senza giusta causa: è possibile?
Sì. L’assemblea dei condòmini può deliberare la revoca dell’amministratore di condominio anche in assenza di una causa specifica, in qualsiasi momento del mandato. Si tratta di una facoltà discrezionale dell’assemblea, espressione del rapporto fiduciario che lega il condominio all’amministratore.
Tuttavia, revocare senza giusta causa espone il condominio a una potenziale richiesta di risarcimento del danno da parte dell’amministratore, pari ai compensi non percepiti per il periodo residuo del mandato. Per questo motivo, quando esistono motivi concreti di insoddisfazione, è sempre preferibile documentarli e includerli nella delibera.
Le cause di revoca previste dalla legge
Il Codice Civile individua alcune situazioni in cui la revoca amministratore condominio è non solo legittima ma obbligatoria, e che costituiscono giusta causa riconosciuta dalla legge. In questi casi il condominio non è esposto ad alcuna richiesta risarcitoria.
Giusta causa: le ipotesi tipizzate dal Codice Civile
Le principali ipotesi di giusta causa comprendono:
- mancata apertura o mancato utilizzo del conto corrente condominiale dedicato;
- omessa rendicontazione annuale entro i termini stabiliti;
- mancato recupero delle somme dovute dai condòmini morosi;
- grave irregolarità nella gestione contabile o nella conservazione dei documenti;
- mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi;
- omissione degli adempimenti fiscali e assicurativi del condominio;
- conflitto di interessi non dichiarato.
Giusta causa riconosciuta dalla giurisprudenza
Oltre a quelle tipizzate dalla norma, la giurisprudenza ha riconosciuto come giusta causa anche comportamenti quali la mancata convocazione dell’assemblea nei termini, la scarsa reperibilità, la gestione opaca delle spese straordinarie, o la sistematica violazione del regolamento condominiale.
La procedura in assemblea per deliberare la revoca dell’amministratore
La revoca amministratore condominio viene deliberata in assemblea ordinaria o straordinaria. La convocazione deve essere effettuata con le modalità ordinarie previste dal regolamento e dalla legge, con preavviso di almeno cinque giorni.
Per la validità della delibera di revoca, il Codice Civile richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Domande frequenti sulla revoca dell’amministratore di condominio
Quanti voti servono per revocare l’amministratore di condominio?
Per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio.
L’amministratore può opporsi alla revoca?
No. L’amministratore non può opporsi alla delibera di revoca dell’assemblea, ma può agire in giudizio per ottenere un risarcimento danni se la revoca è avvenuta senza giusta causa.
Cosa succede dopo la revoca dell’amministratore di condominio?
Dopo la revoca amministratore condominio, l’assemblea deve procedere alla nomina di un nuovo amministratore. L’amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione condominiale al successore.