Portineria condominiale: un servizio ancora attuale
In molti condomini, soprattutto nelle città di medie e grandi dimensioni, la figura del portiere rimane un elemento importante per la gestione quotidiana dell’edificio. Custodisce l’ingresso, ritira la corrispondenza, sorveglia gli accessi, coordina gli interventi dei fornitori e rappresenta un primo punto di riferimento per gli abitanti. Eppure, le spese per il portiere in condominio sono tra le voci più rilevanti del bilancio condominiale, e la loro gestione solleva domande concrete: chi assume il portiere, quale contratto si applica, come si ripartiscono i costi tra i condòmini?
Il contratto di lavoro del portiere: il CCNL di riferimento
Il portiere di condominio è un lavoratore dipendente assunto dal condominio in qualità di datore di lavoro. Il contratto collettivo nazionale di lavoro applicabile è il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati, che disciplina in modo specifico la figura del portiere, del custode e degli addetti alla portineria.
Questo contratto prevede diverse categorie di inquadramento, a seconda delle mansioni svolte:
- Portiere con alloggio di servizio: il lavoratore risiede nell’alloggio messo a disposizione dal condominio, il cui valore concorre alla retribuzione complessiva secondo le percentuali stabilite dal contratto.
- Portiere esterno (senza alloggio): non risiede nell’edificio, percepisce una retribuzione interamente in denaro e può svolgere un orario di lavoro più ridotto o a chiamata.
- Portiere part-time o addetto alle pulizie: figura ibrida, che svolge sia compiti di custodia sia compiti di pulizia delle parti comuni.
L’amministratore di condominio, in quanto rappresentante legale del condominio, è il soggetto che firma il contratto di lavoro, gestisce le buste paga, versa i contributi previdenziali all’INPS e provvede agli adempimenti in materia di sicurezza sul lavoro. In molti casi ci si avvale di un consulente del lavoro esterno per la gestione delle pratiche amministrative.
Alloggio di portineria: proprietà e utilizzo
L’alloggio del portiere, quando presente, è di norma una parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile. La sua destinazione d’uso è vincolata alla funzione di portineria e non può essere modificata se non con una delibera assembleare che raggiunga la maggioranza qualificata prevista dalla legge.
Se il condominio decide di non avvalersi più di un portiere residente, l’alloggio può essere:
- Locato a terzi, con i proventi ripartiti tra i condòmini secondo i millesimi di proprietà generale;
- Venduto, previa delibera con il quorum richiesto per gli atti di straordinaria amministrazione;
- Destinato ad altro uso comune (deposito bici, sala riunioni, ecc.), con delibera assembleare.
Come si ripartiscono le spese del portiere in condominio
La ripartizione delle spese del portiere in condominio segue criteri precisi stabiliti dall’art. 1123 del Codice Civile e dalle tabelle millesimali. In linea generale, i costi del servizio di portineria — retribuzione, contributi, TFR, eventuali oneri per l’alloggio — sono ripartiti tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà generale, salvo diversa previsione del regolamento condominiale.
Spese ordinarie e straordinarie
Rientrano nelle spese ordinarie gli stipendi mensili, i contributi previdenziali e i ratei di tredicesima e TFR accantonati mensilmente. Sono invece straordinarie le spese legate alla liquidazione del rapporto di lavoro, agli arretrati contrattuali derivanti dal rinnovo del CCNL o a eventuali contenziosi giuslavoristici.
Il ruolo dell’amministratore nella gestione del portiere
L’amministratore è tenuto a rendicontare analiticamente le spese per il portiere condominio nel bilancio preventivo e consuntivo, indicando retribuzione lorda, contributi a carico del datore di lavoro e accantonamenti. I condòmini hanno diritto di visionare i cedolini paga e i versamenti contributivi.
Soppressione del servizio di portineria: come deliberare
La delibera di soppressione del servizio di portineria richiede la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c. per le decisioni di ordinaria amministrazione. Tuttavia, se la soppressione comporta il licenziamento del portiere, occorre rispettare le procedure previste dalla normativa giuslavoristica e dal CCNL applicabile, inclusi i termini di preavviso e il pagamento del TFR.
FAQ: domande frequenti sul portiere in condominio
- Chi paga le spese del portiere in condominio?
- Le spese del portiere in condominio sono ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà generale, salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale.
- Quale contratto si applica al portiere di condominio?
- Si applica il CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati, che regola retribuzione, orario, alloggio di servizio e tutti gli istituti contrattuali.
- Come si può sopprimere il servizio di portineria?
- Con una delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dalla legge, rispettando le procedure di licenziamento previste dal CCNL e dalla normativa sul lavoro.
- L’alloggio del portiere è di proprietà del condominio?
- Sì, l’alloggio di portineria è generalmente una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e la sua destinazione può essere modificata solo con delibera assembleare qualificata.