Una sentenza che riguarda molti condomini italiani
La ripartizione spese condominiali senza tabelle millesimali è un problema concreto per moltissimi condomini in Italia. Non tutti gli edifici dispongono di tabelle millesimali approvate in via definitiva: può accadere in condomini di recente costruzione, in edifici nati da frazionamenti, o semplicemente in situazioni in cui le tabelle sono ancora oggetto di contestazione. In questi casi, come si ripartiscono le spese condominiali? L’assemblea può decidere a maggioranza, oppure serve il consenso di tutti?
A rispondere in modo chiaro è la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4942 del 5 marzo 2026, seconda sezione civile. Una pronuncia che interessa direttamente i condòmini comuni, perché affronta due questioni pratiche molto frequenti: la ripartizione delle spese in assenza di tabelle millesimali definitive e la possibilità di portare le controversie sulle delibere davanti agli arbitri anziché al giudice ordinario.
Cosa succede quando mancano le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali sono lo strumento con cui si calcola la quota di spesa che spetta a ciascun condòmino in proporzione al valore della propria unità immobiliare. Sono uno strumento fondamentale per la vita del condominio, ma non sempre sono disponibili fin dall’inizio o non sempre sono definitive.
In questi casi, la Cassazione con la sentenza 4942/2026 ha stabilito un principio chiaro: l’assemblea può approvare a maggioranza una ripartizione provvisoria delle spese in parti uguali tra tutti i condòmini, a condizione che venga previsto un meccanismo di conguaglio successivo, da applicare non appena le tabelle millesimali definitive saranno approvate.
Questa soluzione è considerata legittima proprio perché ha carattere temporaneo e non definitivo. Si tratta, in sostanza, di una misura pratica che consente al condominio di funzionare anche in una fase di incertezza, senza bloccare l’approvazione delle spese necessarie alla gestione ordinaria.
Maggioranza o unanimità? La distinzione che conta
Il punto cruciale della sentenza riguarda la distinzione tra ciò che richiede la maggioranza e ciò che invece richiede l’unanimità.
La Cassazione ha chiarito che:
- L’approvazione di una ripartizione provvisoria in parti uguali con clausola di conguaglio è una decisione che l’assemblea può adottare a maggioranza, come qualsiasi altra delibera ordinaria di gestione.
- L’approvazione delle tabelle millesimali definitive, invece, richiede il consenso unanime di tutti i condòmini, perché incide in modo permanente sui diritti e sugli obblighi di ciascuno.
Questa distinzione è importante perché molti condòmini confondono i due piani. Non è raro che un condomino si opponga a una delibera di ripartizione provvisoria delle spese condominiali senza tabelle millesimali, ritenendo che nulla possa essere deciso senza il suo accordo. La sentenza chiarisce che questo non è corretto: la provvisorietà della misura, accompagnata dalla garanzia del conguaglio, rende legittima la delibera a maggioranza.
Domande frequenti sulla ripartizione spese senza tabelle millesimali
L’assemblea può ripartire le spese senza tabelle millesimali?
Sì. Secondo la Cassazione 4942/2026, l’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria delle spese in parti uguali, purché sia previsto un conguaglio successivo all’approvazione delle tabelle millesimali definitive.
Serve l’unanimità per approvare le tabelle millesimali?
Sì. Le tabelle millesimali definitive richiedono il voto unanime di tutti i condòmini, poiché modificano in modo permanente i diritti e gli obblighi di ciascuno. La ripartizione provvisoria, invece, può essere approvata a maggioranza.
Cosa si intende per clausola di conguaglio?
È una previsione inserita nella delibera assembleare che obbliga il condominio a ricalcolare le spese già sostenute e redistribuirle secondo i millesimi definitivi, non appena le tabelle saranno approvate. Questo meccanismo rende legittima la ripartizione provvisoria in parti uguali.
Fonti consultate per questo articolo: La Legge per Tutti · Altalex.