Che cosa sono le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali condominio sono documenti tecnici allegati al regolamento condominiale che esprimono, in millesimi, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio. In altre parole, traducono in numeri il peso relativo di ogni appartamento, negozio o box all’interno del condominio.
Il totale dei millesimi è sempre pari a 1.000. A ogni unità viene attribuita una quota che dipende da criteri oggettivi: la superficie, l’altezza dei piani, l’esposizione, la destinazione d’uso e altri fattori tecnici stabiliti dalle norme di riferimento, in particolare dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
Le tabelle millesimali svolgono due funzioni principali e distinte:
- Ripartizione delle spese condominiali: determinano quanto ciascun condòmino deve contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
- Diritto di voto in assemblea: stabiliscono il peso di ogni voto nelle delibere assembleari, dove spesso è richiesta una doppia maggioranza (per testa e per millesimi).
Quante tabelle millesimali esistono in un condominio
Un condominio può avere più tabelle millesimali, ciascuna destinata a una specifica categoria di spese. Le più comuni sono:
- Tabella generale di proprietà: utilizzata per le spese delle parti comuni a tutto l’edificio (struttura, tetto, scale generali, pulizie, ecc.) e per il calcolo dei voti assembleari.
- Tabella scale e ascensore: regola la ripartizione delle spese relative alle scale e agli impianti di risalita, tenendo conto del piano di residenza e dell’effettivo utilizzo.
- Tabella riscaldamento: si applica nei condomini con impianto centralizzato e distribuisce le spese termiche secondo criteri specifici (spesso basati sulla cubatura o sul consumo stimato).
In alcuni edifici esistono tabelle aggiuntive per parcheggi, giardini condominiali, portineria o altri servizi dedicati a una parte dei condòmini.
Come vengono redatte le tabelle millesimali
Chi può redigere le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali condominio vengono predisposte, di norma, da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) sulla base di un rilievo dell’edificio e dei criteri previsti dalla legge e dalla giurisprudenza consolidata.
Nei condomini di nuova costruzione, le tabelle vengono solitamente predisposte dal costruttore e allegate al primo regolamento condominiale. Nei condomini più datati può capitare che le tabelle siano state redatte decenni fa, spesso senza un rilievo accurato, oppure che manchino del tutto.
Approvazione in assemblea
Dal punto di vista dell’approvazione, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 18477/2010) ha chiarito che le tabelle millesimali non hanno natura contrattuale e possono quindi essere approvate dall’assemblea con le maggioranze ordinarie previste dalla legge.
Domande frequenti sulle tabelle millesimali
- Cosa sono le tabelle millesimali in un condominio?
- Le tabelle millesimali condominio sono documenti tecnici che attribuiscono a ogni unità immobiliare un valore proporzionale espresso in millesimi, usato per ripartire le spese e calcolare i voti in assemblea.
- Quando si possono modificare le tabelle millesimali?
- Le tabelle millesimali possono essere modificate quando risultano errate, incomplete o non più rappresentative della realtà dell’edificio, tramite delibera assembleare o ricorso all’autorità giudiziaria.
- Chi paga le spese per la revisione delle tabelle millesimali?
- In genere le spese per la revisione delle tabelle millesimali condominio sono a carico del condominio, salvo diverso accordo tra i condòmini.