Spese condominiali ordinarie: cosa comprendono
Cosa sono le spese condominiali ordinarie
Le spese condominiali ordinarie sono tutte quelle uscite che il condominio sostiene con regolarità per conservare, gestire e mantenere in funzione le parti comuni dell’edificio. Si distinguono dalle spese straordinarie perché non riguardano interventi eccezionali o imprevisti, ma la normale amministrazione quotidiana: pulizia, illuminazione, manutenzione degli impianti, compenso dell’amministratore e così via.
Il riferimento normativo principale è il Codice Civile, in particolare gli articoli 1117 e seguenti, che identificano le parti comuni dell’edificio, e l’articolo 1123, che stabilisce i criteri di ripartizione delle spese condominiali ordinarie tra i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Comprendere nel dettaglio cosa rientra nelle spese ordinarie è utile sia per i condòmini — che hanno l’obbligo di contribuire — sia per chi fa parte del consiglio di condominio o intende verificare la correttezza della gestione amministrativa.
Le principali voci di spesa ordinaria
Le spese condominiali ordinarie coprono una serie di servizi e interventi ricorrenti. Di seguito le categorie più comuni:
Pulizia e igiene delle parti comuni
Rientra tra le spese ordinarie tutto ciò che riguarda la pulizia periodica di scale, androni, pianerottoli, corsili, parcheggi condominiali e altri spazi condivisi. Può trattarsi di un contratto con una ditta esterna oppure del compenso a una persona fisica incaricata. In entrambi i casi, la spesa è ordinaria e periodica.
Illuminazione delle parti comuni
Il consumo di energia elettrica per scale, androne, cortile, garage e altri spazi condominiali è una voce fissa del bilancio condominiale. Comprende sia la fornitura elettrica sia, dove applicabile, la manutenzione ordinaria degli impianti di illuminazione (sostituzione di lampade, piccole riparazioni).
Manutenzione ordinaria degli impianti
Gli impianti condominiali richiedono interventi periodici per rimanere efficienti e conformi alle normative vigenti. Rientrano nelle spese condominiali ordinarie:
- la manutenzione e i controlli periodici dell’ascensore (contratto di manutenzione, verifiche obbligatorie);
- la pulizia e la manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato;
- i controlli sull’impianto idrico condominiale;
- la manutenzione dei cancelli automatici e dei sistemi di accesso;
- la pulizia dei canali di gronda e dei pluviali, se effettuata con cadenza regolare.
Compenso dell’amministratore di condominio
Il compenso annuale dell’amministratore di condominio è una spesa ordinaria a tutti gli effetti. Va deliberato dall’assemblea al momento della nomina o del rinnovo dell’incarico e deve essere indicato in modo trasparente nel preventivo di gestione. La mancata indicazione del compenso rende nulla la nomina, come previsto dalla legge 220/2012.
Assicurazione del fabbricato
La polizza assicurativa condominiale rientra tra le spese ordinarie ricorrenti e copre i rischi comuni legati alle parti condivise dell’edificio.
Come si ripartiscono le spese condominiali ordinarie
La ripartizione delle spese condominiali ordinarie avviene in base ai millesimi di proprietà, come stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile. Alcune spese possono tuttavia essere ripartite in modo differente se riguardano servizi o impianti utilizzati in misura diversa dai condomini (es. scale, ascensore, riscaldamento per piani).
Domande frequenti sulle spese condominiali ordinarie
Qual è la differenza tra spese ordinarie e straordinarie?
Le spese ordinarie riguardano la gestione corrente e ricorrente del condominio (pulizia, manutenzione ordinaria, utenze). Le spese straordinarie, invece, riguardano interventi eccezionali o non programmati, come la sostituzione di un impianto o il rifacimento della facciata.
Chi è obbligato a pagare le spese condominiali ordinarie?
Tutti i condomini sono obbligati a contribuire alle spese condominiali ordinarie in proporzione ai propri millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.
Il proprietario o l’inquilino paga le spese ordinarie?
In linea generale, le spese condominiali ordinarie relative all’uso dei servizi comuni sono a carico dell’inquilino, mentre quelle legate alla conservazione dell’edificio spettano al proprietario. La distinzione è regolata dalla legge sull’equo canone e dal contratto di locazione.