Che cosa sono le spese condominiali ordinarie
Le spese condominiali ordinarie sono tutti quei costi necessari alla gestione corrente, alla manutenzione continuativa e al funzionamento regolare delle parti comuni di un edificio condominiale. Si contrappongono alle spese straordinarie, che riguardano interventi imprevedibili, di notevole entità o che modificano strutturalmente l’immobile.
La distinzione tra ordinario e straordinario non è sempre immediata, ma in linea generale si considerano ordinarie le spese che si ripetono con una certa regolarità nel tempo e che non alterano la sostanza o la destinazione delle parti comuni. Questa distinzione assume rilevanza non solo ai fini della ripartizione tra condòmini, ma anche nei rapporti tra proprietario e inquilino, come vedremo più avanti.
Cosa comprendono le spese condominiali ordinarie: le categorie principali
Le spese condominiali ordinarie abbracciano un insieme piuttosto ampio di voci. Di seguito le principali categorie, con esempi concreti per ciascuna.
Pulizia e igiene delle parti comuni
Rientrano in questa categoria tutte le spese legate alla pulizia di scale, androni, pianerottoli, corsili, box collettivi e ogni altra area ad uso comune. Si tratta di una delle voci più ricorrenti nel bilancio condominiale e comprende:
- Il contratto con la ditta di pulizie o la retribuzione del portiere addetto alle pulizie
- I prodotti per la pulizia acquistati direttamente dal condominio
- La pulizia periodica di cortili e aree verdi di uso comune (taglio dell’erba, spazzamento)
- Lo smaltimento dei rifiuti comuni, laddove non coperto dalla tassa comunale
Illuminazione delle parti comuni
Le bollette dell’energia elettrica relative all’illuminazione di scale, androni, garage condominiali, aree esterne e qualsiasi altro spazio comune rientrano nelle spese ordinarie condominiali a tutti gli effetti. Anche la sostituzione di lampadine e fusibili o piccole riparazioni all’impianto elettrico rientrano in questa categoria, purché non si tratti di rifacimenti strutturali dell’impianto.
Riscaldamento e acqua condominiale
Dove è presente un impianto centralizzato di riscaldamento, le spese di gestione ordinaria includono:
- Il combustibile o l’energia per il funzionamento della caldaia
- I contratti di manutenzione periodica dell’impianto termico
- Le verifiche obbligatorie e i controlli sulla centrale termica
- Le spese dell’acqua fredda per le parti comuni (pulizie, irrigazione giardini condominiali, ecc.)
Manutenzione ordinaria degli impianti e delle strutture
Sono spese condominiali ordinarie tutte le operazioni di manutenzione che servono a conservare l’efficienza degli impianti e delle strutture esistenti, senza modificarle o sostituirle integralmente. Alcuni esempi pratici:
- Lubrificazione, piccoli interventi e revisione periodica dell’ascensore
- Manutenzione dell’impianto di videocitofonia
Come vengono ripartite le spese condominiali ordinarie
La ripartizione delle spese condominiali ordinarie avviene generalmente in base alle quote millesimali di proprietà, secondo quanto stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile. Tuttavia, per alcune voci specifiche — come le scale o l’ascensore — si applicano criteri differenti legati all’uso e al piano di residenza.
Spese ordinarie e inquilino: chi paga cosa
Nei rapporti di locazione, la legge prevede che alcune spese condominiali ordinarie siano a carico dell’inquilino, in quanto legate al godimento dell’immobile. È fondamentale che il contratto di affitto specifichi chiaramente la ripartizione per evitare controversie.
Domande frequenti sulle spese condominiali ordinarie
Qual è la differenza tra spese ordinarie e straordinarie in condominio?
Le spese ordinarie riguardano la gestione corrente e la manutenzione continuativa delle parti comuni. Le spese straordinarie, invece, concernono interventi imprevedibili, di grande entità o che modificano strutturalmente le parti comuni dell’edificio.
Le spese condominiali ordinarie sono a carico dell’inquilino?
In parte sì: secondo la legge 392/1978, alcune spese condominiali ordinarie legate all’uso dei servizi comuni sono a carico dell’inquilino. Le spese straordinarie restano invece a carico del proprietario.
Come si calcola la quota di spese condominiali ordinarie?
La quota viene calcolata in base ai millesimi di proprietà di ciascun condòmino, come indicato nella tabella millesimale allegata al regolamento condominiale, salvo diversi criteri stabiliti per specifiche tipologie di spesa.