Eccesso di potere delibere condominiali: cosa cambia con la Cassazione 2026

Una sentenza che cambia le regole per chi vuole contestare una delibera condominiale

Quante volte un condòmino ha lasciato l’assemblea convinto che una certa decisione fosse sbagliata, ingiusta o poco conveniente per tutti? La tentazione di rivolgersi a un avvocato e impugnare quella delibera è comprensibile. Ma da aprile 2026 le strade percorribili per farlo si sono ridotte in modo significativo. Il motivo riguarda direttamente l’eccesso di potere nelle delibere condominiali: un vizio che la Cassazione ha ora eliminato come categoria autonoma.

Con l’ordinanza n. 9571 del 14 aprile 2026, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha stabilito un principio molto netto: il cosiddetto vizio di eccesso di potere assembleare non esiste più come categoria autonoma nel diritto condominiale. Il giudice non può entrare nel merito delle scelte dell’assemblea per valutarne l’opportunità o la convenienza economica. Può soltanto verificare se quelle scelte rispettano la legge o il regolamento condominiale.

Una distinzione che, in apparenza, può sembrare tecnica e lontana dalla vita quotidiana del condominio. In realtà ha conseguenze molto concrete per chiunque voglia contestare in giudizio una delibera assembleare.

Che cos’era l’eccesso di potere assembleare?

Per capire la portata di questa sentenza, è utile fare un passo indietro. In passato, una parte della giurisprudenza aveva riconosciuto la possibilità di impugnare una delibera condominiale non solo perché violava la legge, ma anche perché l’assemblea aveva esercitato i propri poteri in modo distorto o irragionevole, ad esempio approvando una spesa sproporzionata rispetto ai benefici, oppure penalizzando sistematicamente un singolo condòmino senza una giustificazione oggettiva.

Questo era, in sostanza, l’eccesso di potere nelle delibere condominiali: una categoria nata nel diritto amministrativo, poi applicata per analogia al condominio, che consentiva al giudice di sindacare non solo la legalità formale della delibera, ma anche la sua ragionevolezza sostanziale.

La Cassazione nel 2026 ha chiuso definitivamente questa porta.

Cosa dice esattamente la Cassazione con l’ordinanza 9571/2026

Il ragionamento della Corte è lineare: l’assemblea condominiale è un organo sovrano nelle materie di sua competenza. I condòmini, riuniti in assemblea, hanno il diritto di scegliere liberamente come gestire le parti comuni, quale impresa affidare i lavori, come ripartire le spese nei limiti consentiti dalla legge. Il giudice non è lì per dire se quelle scelte sono sagge o convenienti.

I due casi in cui il giudice può ancora intervenire

Il controllo del giudice resta limitato a due soli casi:

• Violazione di legge o di regolamento: la delibera ha fatto qualcosa che la legge vieta, o ha ignorato una norma del regolamento condominiale. In questo caso si tratta di una delibera annullabile, impugnabile entro 30 giorni dalla delibera (per chi era presente) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti).
• Nullità per difetto assoluto di attribuzioni: l’assemblea ha deliberato su materie che non rientrano nella sua competenza, ledendo diritti individuali dei condòmini non disponibili dalla maggioranza.

Cosa non può più fare il giudice dopo il 2026

Con la fine dell’eccesso di potere come vizio delle delibere condominiali, il giudice non può più valutare se la scelta assembleare fosse opportuna, conveniente o ragionevole. Questa è la novità centrale introdotta dall’ordinanza 9571/2026.

Domande frequenti sull’eccesso di potere nelle delibere condominiali

Fonti consultate per questo articolo: Condominioweb · LaLeggePerTutti.