Odori Condominiali

Odori condominiali insopportabili. Cosa fare?

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Colui che è infastidito dagli odori condominiali (come le pietanze cucinate dal vicino) deve analizzare con l’ausilio di un tecnico specializzato l’intensità degli odori

I proprietari di un appartamento sono stati chiamati in giudizio con l’accusa, da parte dei condomini residenti al terzo piano, di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti provenienti dalla loro cucina. Quello degli odori condominiali insopportabili è un problema che affligge molti inquilini, e che la giurisprudenza ha già dovuto affrontare.

Nel caso riportato, gli imputati hanno ricevuto una condanna in base alla sentenza 14467/017. La Cassazione ha infatti condannato gli imputati proprio in base all’articolo 674 del Codice penale. La sentenza ha spiegato che

“il getto pericoloso di cose” è “configurabile anche nel caso di molestie olfattive a prescindere dal soggetto emittente con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, al criterio della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.”

Con questa sentenza la Cassazione ha di fatto riconosciuto il reato di molestia olfattiva, compreso all’interno della categoria di getto pericoloso di cose. Superato l’elemento di tollerabilità, anche l’odore di fritto diventa così perseguibile con “l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a euro 206”.

Naturalmente, per ottenere una condanna in giudizio occorre fornire la prova della sussistenza d’immissioni che superino la normale tollerabilità. Fondamentale, in materia di odori condominiali, il ricorso alla testimonianza, che può costituire prova di non tollerabilità di un’emissione olfattiva.

Ricordiamo anche che, per la risoluzione di controversie condominiali, esistono anche delle forme di conciliazione e dunque di mediazione extragiudiziali.

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Ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino. Cosa devi sapere

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In questo articolo ti spiego come ripartire le spese condominiali tra proprietario o inquilino

Di fatto, le spese condominiali non vengono ripartite in base ad accordi privati tra inquilino e proprietario, bensì in base a una normativa molto ampia in merito al rapporto di locazione in essere. Come funziona in base alla legge la ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino? Cominciamo col vedere nel dettaglio quali sono le spese da prendere in considerazione quando si tratta di oneri condominiali.

Quali sono le spese condominiali da ripartire?

Innanzitutto dobbiamo chiederci quali siano le spese condominiali in questione:

  1. Spese di conservazione: spettano a tutti i condomini proprietari.
  2. Spese di uso o di esercizio: spettano solo ai condomini che utilizzano il servizio, nella misura in cui lo utilizzano.

Le spese di manutenzione invece sono tutte quelle spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in:

  1. Spese di manutenzione ordinarie: rientrano in questo tipo di spese ad esempio la sostituzione delle luci delle scale, il mantenimento dell’efficienza degli impianti e così via.
  2. Spese di manutenzione straordinarie: si effettuano o quando le spese ordinarie non sono state eseguite o per un evento appunto straordinario, come ad esempio una tromba d’aria oppure danni vari al lastrico solare del condominio.

Per far fronte ad eventuali lavori improvvisi, l’assemblea condominiale può creare un fondo speciale, che i condomini impiegheranno quindi esclusivamente per questa tipologia di spese condominiali.

Spese condominiali dell’affittuario

Ora vediamo come avviene la ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino. Ricordiamo che l’amministratore di condominio può agire solo nei confronti del proprietario dell’appartamento. Per le controversie condominiali esistono inoltre strumenti di conciliazione extragiudiziali.

In generale, possiamo dire che le spese condominiali per gli spazi condivisi e ordinarie spettano all’inquilino. Opere comuni straordinarie (per le quali il condominio può istituire un apposito fondo), rifacimenti di facciate o grandi lavori spettano invece al proprietario dell’appartamento.

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È Consentito Stendere Biancheria Sul Balcone?

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Stendere la biancheria sul balcone è consentito? Ecco cosa dice la legge e le regole di condominio.

Bisogna innanzitutto leggere il regolamento di condominio. Se il regolamento lo vieta, i condomini non possono assolutamente stendere la biancheria sul balcone, sia per evitare gli sgocciolamenti in strada o nel balcone sottostante, sia per preservare il decoro urbano.

Tuttavia, può accadere che il regolamento di condominio non dica nulla a riguardo. In tal caso la legge non vieta in assoluto di stendere i propri panni sul balcone, fatto salvo il divieto di arrecare un disturbo eccessivo ai vicini di casa.

Il regolamento di condominio: cosa dice in merito?

In genere, spetta ai regolamenti condominiali stabilire se sia concesso o meno stendere la biancheria sul balcone. Le ragioni del divieto sono quasi sempre le stesse: evitare fastidiosi sgocciolamenti, e quindi liti con il condomino al piano di sotto, preservare il decoro dello stabile.

Che fare se il regolamento di condominio non dice nulla?

In questo caso, come in molti altri, bisogna rispettare il buonsenso e le norme per il quieto vivere e per evitare controversie condominiali. Stendere i panni in balcone è concesso, ma solo se non si reca disturbo ai vicini, nella fattispecie a chi abita al piano di sotto mediante sgocciolamenti indesiderati.

Anche la Corte di Cassazione si è espressa sull’argomento con la sentenza n. 14547 del 2014. In questo caso, si è stabilito che, ove manchi il divieto espresso nei regolamenti condominiali, è possibile stendere la biancheria sul proprio balcone purché i vestiti siano ben «strizzati» e quindi non gocciolino nel condominio.

Questo vale anche nel caso in cui i panni non gocciolino direttamente nel terrazzo del piano inferiore ma generino uno stillicidio negli spazi comuni come il cortile interno di un condominio. Anche se il regolamento non lo vieta esplicitamente, la buona norma da tenere in considerazione è quindi quella di non disturbare i vicini.

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Conciliazione delle controversie condominiali. La legge

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Tra le novità del decreto legislativo, l’obbligatorietà della mediazione tra le parti, un  regime specifico per le spese processuali

Per risolvere le controversie civili e commerciali, l’alternativa all’aula di tribunale c’è, e si chiama mediazione obbligatoria. È stato pubblicato infatti sulla Gazzetta Ufficiale n. 53 del 5 marzo 2010 il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, che stabilisce la conciliazione per le liti civili e commerciali, comprese le controversie condominiali. L’alternativa sarà concretamente possibile per i processi introdotti nei tribunali esattamente tra un anno di distanza, a partire dal 20 marzo 2011.

Obiettivo dichiarato di questo nuovo istituto è aiutare le parti a raggiungere un accordo amichevole di definizione della disputa, deflazionando il pesante contenzioso dei nostri tribunali.

Tra le principali novità, l’obbligatorietà del tentativo di mediazione in materia di condominio, locazione, Rca e contratti bancari, finanziari e assicurativi. Per queste specifiche fattispecie, la mediazione si configurerà addirittura come condizione di procedibilità della domanda giudiziale. È lo stesso avvocato incaricato ad informare il suo assistito della possibilità di risoluzione extragiudiziale della controversia.

Conciliazione delle controversie condominiali: spese e durata

Gli elementi di innovazione del provvedimento non finiscono qui. Il decreto stabilisce un particolare regime delle spese processuali che si discosta dal consueto principio di soccombenza. Se infatti la sentenza del giudice che interviene in mancanza di un accordo tra le parti corrisponde alla proposta finale avanzata dal mediatore, le spese del processo gravano sulla parte che abbia rifiutato la soluzione conciliativa.

Se in quattro mesi non si arriva a conciliare davanti al mediatore, allora la lite torna davanti al giudice. Peraltro, la decisione del mediatore è vincolata all’accettazione delle parti. Nel caso la conciliazione non riesca, il mediatore forma processo verbale con l’indicazione della proposta.

Conciliazione di controversie condominiali. Come funziona?

Ma chi può svolgere il ruolo del mediatore nella conciliazione delle controversie condominiali? Si tratta di  un professionista con requisiti di terzietà, vale a dire un avvocato, notaio, o qualsiasi altra figura iscritta in un organismo di conciliazione, istituito sulla base del decreto del Ministero della Giustizia n.222 del 2004, oppure creato sulla base dell’art. 16 dello stesso decreto legislativo che istituisce la mediazione obbligatoria. Per ottenere l’iscrizione nell’apposito registro, gli enti pubblici e privati, presso i quali si potrà svolgere la mediazione, dovranno dare garanzie di serietà ed efficienza. Dovranno inoltre predisporre un codice etico e un regolamento di procedura, nel quale indicare le modalità telematiche eventualmente utilizzate dall’organismo e le indennità per lo svolgimento dell’attività.

In concreto, sarà poi una particolare struttura, l’organismo di mediazione, a gestire tutto il procedimento di conciliazione delle controversie condominiali, a partire dalla scelta del mediatore per il singolo caso. E proprio su questa figura giuridica grava l’obbligo di disclosure (accordo di non divulgazione). Eegli, infatti, “deve sottoscrivere, per ciascun affare per il quale è designato una dichiarazione di imparzialità”, come afferma l’art. 14, co. 2, lett. a. Deve anche “informare immediatamente l’organismo e le parti delle ragioni di possibile pregiudizio all’imparzialità nello svolgimento della mediazione”.

Benché in concreto l’attività del mediatore possa risolversi anche in una mera assistenza silenziosa alle trattative fino a un apporto persuasivo e propositivo più rilevante, per la buona riuscita della mediazione è fondamentale che il mediatore conosca, oltre alla materia oggetto della lite, le tecniche della conciliazione. In tal senso, la normativa sottolinea l’importanza della riservatezza delle trattative.

Quanto dura il procedimento di conciliazione?

Quanto al procedimento di mediazione, fermo restando l’obbligo di una durata massima di quattro mesi, si svolgerà senza formalità presso la sede dell’organismo di mediazione secondo quanto previsto dal relativo regolamento di procedura.

Tutto questo, è bene ribadirlo, per chi lavora in condominio entrerà in vigore tra un anno. In questo lasso di tempo, ministero della Giustizia, di concerto con quello dello Sviluppo economico, dovranno approvare un apposito decreto sui criteri di iscrizione al registro dei mediatori e sulla sua concreta articolazione.