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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio

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Il tanto atteso Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio, annunciato dal Governo già a maggio e in fase di conversione, porta con le sue ultime modifiche una serie di vantaggiosi incentivi di cui approfittare se abbiamo intenzione di ristrutturare casa. Nello specifico, il testo di legge prevede anche incentivi per i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica. Vediamo le misure principali.

All’articolo 119 il Decreto Rilancio prevede infatti detrazioni fiscali fino al 110% (il cosiddetto Ecobonus) su una serie di lavori e interventi sulla propria abitazione. Gli incentivi sono applicabili anche per i lavori sull’efficienza energetica, come ad esempio l’installazione di pannelli solari (anche in condominio). Le misure previste si riferiscono alle spese documentate e a carico del contribuente sostenute dal primo luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. L’incentivo fiscale verrà poi ripartito in cinque quote annuali di pari importo.

Per quali lavori è previsto l’Ecobonus 110%?

I casi di intervento sono specificati dal testo di legge:

  • Isolamento  termico  delle  superfici  opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio, con un’incidenza superiore al 25% della  superficie  disperdente lorda dell’edificio. La detrazione è prevista per un ammontare complessivo delle spese non superiore a 60 mila euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
  • Lavori sulle parti comuni degli edifici e sugli edifici unifamiliari per un ammontare complessivo delle spese non superiore ai 30 mila euro per la:

«sostituzione degli impianti di  climatizzazione  invernale  esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla  classe  A  di  prodotto, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici».

L’aliquota si applica anche, come detto, agli interventi di efficientamento energetico eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra elencati. L’idea generale dell’Ecobonus 110% del Decreto Rilancio è che i lavori portino a un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio. Ove non sia possibile scalare classe energetica, sarà necessaria un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici, la detrazione dell’Ecobonus 110% spetta fino a un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 48 mila euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400euro per ogni kW di potenza  nominale dell’impianto solare fotovoltaico.

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% sono riconosciute anche per l’installazione contestuale  o  successiva  di  sistemi  di  accumulo integrati  negli  impianti  solari  fotovoltaici. Da notare anche che gli incentivi fiscali sono subordinati alla cessione in favore del GSE – Gestore Servizi Energetici nazionale dell’energia non auto-consumata in sito. Le detrazioni inoltre non sono cumulabili con altri incentivi pubblici, nazionali o europei.

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Ecobonus 110% nel Decreto Rilancio: chi può usufruirne?

Le detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio sono richiedibili per gli interventi effettuati da:

  • Condomini
  • Persone fisiche su unità immboliari
  • Istituti autonomi case popolari o enti con le stesse finalità sociali
  • Cooperative di abitazione a proprietà  indivisa

Le detrazioni fiscali dell’Ecobonus 110% Decreto Rilancio non si applicano quindi agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e  professioni, su  edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale, le famose seconde case.

 
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Pannelli solari in condominio

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L’installazione di pannelli solari è una scelta che sempre più proprietari di immobili e inquilini stanno valutando. Tra le principali motivazioni il risparmio garantito da questo investimento. Se tuttavia a voler installare queste fonti di energia rinnovabile non i proprietari di stabili privati la questione può sembrare più complessa. È possibile installare pannelli solari in condominio?

Il primo punto da considerare è che, se l’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici viene indirizzata al consumo di tutto lo stabile, a trarne un grande risparmio sarebbe l’intero condominio. I pannelli solari sono sempre più impiegati per supplire al consumo energetico di ascensori, luci delle scale, cancelli, telecamere e dispositivi automatizzati. Per far ciò, è necessario prevedere un impianto centralizzato.

Pannelli solari: cosa dice la legge

Se si intende installare un pannello solare a utilizzo esclusivo del singolo, non è necessario richiedere l’approvazione degli altri condomini, come previsto dall’art. 1122 bis 2° comma del Codice Civile introdotto dalla Riforma dei Condomini che afferma la possibilità di

Installazione di impianti di produzione di energia di fonti rinnovabili desinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

Questo, a meno che i lavori di installazione dei pannelli solari in condominio non pregiudichino anche zone condivise, con modificazioni di parti comuni. In ogni caso, l’assemblea può limitarsi a indicare le zone interessate e la modalità dei lavori. I condomini non possono invece vietare l’installazione di pannelli solari in zone comuni, anche se a uso privato.

Se invece i lavori di installazione interessano in modo esclusivo la nostra proprietà, l’unica autorizzazione che siamo tenuti a richiedere è quella comunale, salvo la comunicazione all’assemblea per evitare di recare disturbo agli altri condomini.

Pannelli solari con impianto centralizzato

Se invece intendiamo realizzare un impianto centralizzato alimentato a pannelli solari nel proprio condominio, la prima cosa da fare è rivolgersi direttamente all’assemblea.

Fatta esplicita richiesta scritta all’amministratore di condominio, quest’ultimo è tenuto a convocare l’assemblea condominiale entro 30 giorni. All’interno di questo consesso, è necessario richiedere il consenso della maggioranza dei condomini, purché rappresentino metà del valore millesimale dell’edificio.

Se si raggiunge la maggioranza, i voti favorevoli all’installazione di pannelli solari in condominio saranno i soli a dividere le spese, ma anche gli unici a usufruire degli incentivi fiscali.

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Fotovoltaico: quanto si risparmia?

I pannelli solari condominiali, specialmente quelli centralizzati e dunque a disposizione di tutti gli inquilini, permettono di ammortizzare di molto i costi dell’energia elettrica. A trarne beneficio come detto sarà l’intero condominio, con un autoconsumo immediato e in loco.

Il vantaggio dei pannelli fotovoltaici sta anche nelle detrazioni fiscali previste dalla legge e rinnovate anche per il 2020. La normativa del Bonus Fotovoltaico prevede infatti quanti abbiano concorso all’installazione dei pannelli solari in condominio hanno diritto a un rimborso del 50% della spesa nell’arco di 10 anni mediante detrazioni Irpef.

grill

Barbecue in condominio?

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Con l’arrivo della bella stagione, ci siamo imbattuti tutti nella proposta di qualche amico o familiare che suggeriva: grigliata? In mancanza di spazi verdi, giardini privati o di apposite aree nelle vicinanze, qualcuno potrebbe pensare a una soluzione “casalinga” per il problema, allestendo griglie e carbone in balconi e terrazze. Ma è possibile fare un barbecue in condominio? La risposta non è così scontata, e passa, come ogni questione che coinvolge i condomini dello stesso stabile, per il rigoroso rispetto delle regole esistenti.

Per godersi il proprio barbecue in balcone non è sufficiente infatti munirsi di buona carne. È importante sapere cosa dice la legge in merito alle grigliate in condominio per evitare spiacevoli disguidi con i propri vicini e limitare al minimo il disagio provocato da fumi, odori e rumori.

Barbecue in condominio: cosa dice la legge?

Il legislatore ha deciso in questo caso di lasciare dei margini interpretativi e di libertà ai condomini, senza emettere divieti espliciti per il barbecue ma indicandoci alcune doverose norme comportamentali che dobbiamo conoscere se intendiamo fare una grigliata in balcone. Posta quindi l’assenza di un divieto (si può quindi fare un barbecue in condominio), dobbiamo riferirci all’articolo 844 del Codice Civile per arrivare al fulcro centrale della questione.

L’articolo riguarda le cosiddette immissioni moleste e recita così:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

È di tollerabilità dunque che si parla quando vogliamo capire se è possibile fare un barbecue sul nostro terrazzo. Come in molte questioni condominiali, anche per il barbecue si deve rimanere nel labile confine fra il rispetto della quiete altrui e la tolleranza di rumori o esalazioni dei propri vicini. Il limite di sopportazione è un concetto difficile da applicare in modo univoco e universalmente riconosciuto. Ognuno in un condominio agisce secondo i propri standard e seguendo i propri stili di vita. La legge ammette dunque in questo modo un certo grado di flessibilità che dipende, come detto, dagli abitanti del condominio coinvolti.

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Come evitare litigi?

Come comportarsi quindi? I fattori da prendere in considerazione se vogliamo fare un barbecue all’interno di un condominio sono molti.

  • Innanzitutto la frequenza. Se si tratta di occasioni saltuarie o, addirittura, di una tantum, è più difficile che un condomino possa manifestare delle rimostranze dinanzi a un giudice.
  • Fondamentale poi definire la portata delle esalazioni emesse nel corso del barbecue. Se il fumo della griglia non si incanala negli spazi condivisi e non invade in modo continuativo gli appartamenti adiacenti, l’uso del barbecue in condominio è consentito.
  • Da tenere in considerazione, anche in questo caso, i rumori. Il barbecue è infatti spesso una scusa per condividere la propria casa con molti ospiti. Il rischio di proteste per schiamazzi o rumori molesti da parte dei vicini rimane il più concreto rispetto alle lamentele per il solo fumo della griglia.

Tutt’altro paio di maniche se invece, come spesso accade, sono i regolamenti condominiali stessi a vietare il barbecue all’interno dello stabile. In questo caso, la norma specifica integra quella del CC e costituisce un pretesto di lamentela per i vicini infastiditi dal fumo del barbecue. In questo caso, non resta che cercare un’alternativa nel buon senso. Se, ad esempio, ad essere vietati dal regolamento sono i fumi della griglia, basta munirsi di barbecue con coperchio o di grill elettrico. La soluzione, spesso, è ancora più immediata. Potrebbe bastare sollevare la questione nella propria assemblea di condominio per conoscere preventivamente il parere dei vicini, anziché scoprirlo davanti a un giudice.

Rumori-Molesti-In-Condominio

Rumori molesti in condominio: limiti di legge

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La legge non ti impedisce di fare rumore a casa tua. I rumori devono però essere “tollerabili”. Il che significa che, anche se arrivano ai vicini, non devono essere troppo fastidiosi e insopportabili.

Entro un certo limite di decibel, dunque, il vicino per legge non può dirti nulla sui rumori molesti in condominio.

Il punto è, però, che la legge non definisce la soglia massima di rumore consentito. Si limita a dire che il rumore non deve essere «intollerabile», cosa che va definita dal giudice caso per caso.

Così la giurisprudenza si è data un elemento più rigido per stabilire quali limiti rispettare per i rumori molesti in condominio. Questi sono i cosiddetti “limiti differenziali”:

  • di giorno, il rumore non deve essere superiore a 5 decibel rispetto ai rumori di fondo che provengono da fuori casa (ad esempio, dal traffico, dai clacson delle auto, dal vociare per le strade, ecc.);
  • di notte, il rumore non deve essere superiore a 3 decibel rispetto ai rumori di fondo.

Rumori in condominio: orari

Alla luce di ciò, si è anche detto che, quando si parla di «giorno» (con limite elevato a 5 decibel) si intende dalle 6:00 alle 22:00, mentre, quando si parla di «notte» (con abbassamento della soglia a 3 decibel) si intende dalle 22:01 alle 5:59.

Un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe imporre dei limiti più stringenti (ad esempio, vietando di fare chiasso dalle 21:00 alle 8:00 e dalle 14:00 alle 15.30).

Rumori in condominio: quando diventano intollerabili?

I limiti di decibel appena indicati sono principalmente il frutto di una elaborazione giurisprudenziale che ha esteso anche ai privati la legge sull’inquinamento acustico.

In verità, a ben vedere, per quanto riguarda i rumori in condominio prodotti dai vari condomini, il Codice civile stabilisce solo che «non si possono impedire i rumori che non superano la normale tollerabilità». Cerchiamo di spiegare meglio questo concetto. Per farlo dobbiamo considerare tutti i parametri che, di solito, usano i giudici per stabilire quando un rumore diventa illegale.

L’intensità del rumore

Chiaramente, tanto più è forte e fragoroso, tanto più diventa intollerabile e illegale il rumore.

A tal fine – dice la Cassazione – non è necessario che vi sia una perizia fonometrica a determinare l’entità del chiasso: basta anche la semplice testimonianza dei vicini dello stabile o del condominio a confermare se le molestie acustiche sono state avvertite o meno.

Ed è chiaro che, tanto più lontano è il punto di “rilevazione”, tanto più si deve concludere per l’intollerabilità del rumore.

Persistenza del rumore

Tanto più si protrae il rumore, tanto più esso è il frutto di un comportamento doloso o colposo del vicino, come tale intollerabile e illecito.

Un piatto o una sedia caduti, seppur involontariamente, a terra possono provocare un rumore intenso, ma si tratta di un attimo e, come tale, non può generare un’eccessiva molestia.

Invece gli sbattiti di tappeti alle 6 di mattina è un comportamento pregiudizievole ed evitabile; l’orario in cui viene prodotto il rumore: lo stesso rumore (ad esempio un frullatore) può essere intollerabile durante la notte e invece neanche avvertibile di giorno;

Collocazione dell’edificio

In un centro abitato particolarmente affollato un rumore fa più difficoltà ad essere distinto dagli altri e, quindi, a considerarsi illecito; invece, in un centro residenziale è più facile che le grida della vicina arrivino sino a casa degli altri, divenendo così intollerabili.

Il rumore in condominio è reato?

Spieghiamoci bene: a seconda dei casi un rumore può costituire reato o semplice illecito civile (e, come tale, fonte di una semplice richiesta di risarcimento del danno).

Tutto dipende, però, non dalla intensità del rumore ma da quante persone, anche solo potenzialmente, possono avvertire il fastidio.

Non conta quante effettivamente lo hanno percepito o si sono lamentate: in un centro storico, dove le abitazioni sono tra loro assai vicine, anche uno stereo ad alto volume può costituire reato.

Invece in una zona di campagna dove la distanza tra le costruzioni è più ampia, un rumore ancora più forte può non costituire reato.

Dunque, per far scattare il reato di «disturbo della quiete pubblica» è necessario molestare «il pubblico» appunto, e non solo poche persone, al di là di quanto forte sia il rumore.

Possiamo quindi dire che: il rumore al di sotto della normale tollerabilità (o dei 3/5 decibel) è sempre legale e non genera né un illecito civile, né un illecito penale. Il rumore sopra la normale tollerabilità costituisce reato solo quando è idoneo ad arrecare disturbo a un gruppo indeterminato di persone.

Se, invece, esso può essere avvertito solo da due o tre famiglie (ad esempio il dirimpettaio o i condomini del piano inferiore), non c’è reato e l’unica difesa è ricorrere al giudice civile.

Il giudice civile può:

a) emettere una inibitoria (ossia un ordine a cessare il rumore);

b) condannare il responsabile al risarcimento del danno.

Rumori molesti in condominio: è reato?

Immagina di sentire, due o tre volte a settimana, dal garage adiacente alla tua finestra della cucina, il figlio del tuo vicino che si esercita con la chitarra insieme alla sua band.

Si può parlare di reato? Se tu sei al primo piano e sei l’unico condomino ad avvertire la musica, non c’è alcun illecito penale (fermo restando l’illecito civile). Se, invece, è tutto lo stabile ad avvertire il rumore, allora scatta il reato.

La Cassazione ha, di recente, affermato che

ai fini della configurabilità del reato di disturbo alla quiete pubblica non sono necessarie né la vastità dell’area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che i rumori siano idonei ad arrecare disturbo ad un gruppo indeterminato di persone,  anche se raccolte in un ambito ristretto, come un condominio.

Questo significa che se il rumore è avvertito da quasi tutti i condomini dello stabile, ma non anche da quelli dei palazzi limitrofi,si può ugualmente parlare di reato.

Rumori molesti in condominio: come difendersi

Se il rumore integra gli estremi del reato è sufficiente fare una segnalazione alla polizia o ai carabinieri che provvederanno a fare le indagini o, comunque, a segnalare la denuncia alla Procura della Repubblica per l’avvio del procedimento penale.

Tu non dovrai fare null’altro. In alternativa puoi depositare (anche a mezzo del tuo avvocato) una denuncia presso la Procura della Repubblica.

Viceversa, se il rumore integra solo gli estremi dell’illecito civile non hai altra strada se non quella di rivolgerti al tuo avvocato che, dopo aver diffidato il responsabile, lo citerà in un regolare giudizio ai fini del risarcimento del danno e dell’inibitoria.

Ricordiamo anche che le controversie condominiali possono essere risolte in maniera extragiudiziale tramite la conciliazione di un mediatore.

 Cass. sent. n. 18521/18.

Quando-È-Obbligatorio-L’amministratore-Di-Condominio

Amministratore di condominio obbligatorio: quando?

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L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto

Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.

Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.

Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.

Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

  1. Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
  2. Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
  3. Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.

E senza l’obbligo?

Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.

Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.

Stalking-In-Condominio

Stalking condominiale: la sentenza

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Ultima sentenza riguardante lo stalking condominiale

Denuncia i vicini per stalking condominiale: la sentenza stabilisce che ora li deve risarcire. La controversia condominiale finisce davanti alla Corte Suprema.

Nei guai è infatti finita la querelante, che si era mandata delle lettere anonime accusando però una famiglia residente nel suo stesso condominio. Si ringrazia l’Avv. Cristina Tomba per la gentile segnalazione del provvedimento in commento. Vediamo qualche cenno sul reato di atti persecutori, e su quando si può applicare questa normativa anche in ambito condominiale.

Ai fini del perfezionamento della fattispecie di reato di cui all’art. 612bis cod. pen. è essenziale la connessione causale tra la condotta dell’agente, caratterizzata dalla reiterazione, e uno dei tre eventi alternativamente tipizzati dalla norma, ovvero:

  • Il perdurante e grave stato di ansia o paura della vittima.
  • Il fondato timore per la propria incolumità o per quella di persona comunque ad essa affettivamente legata.
  • La costrizione ad alterare le proprie abitudini di vita.

Dal punto di vista giurisprudenziale, questa fattispecie è stata introdotta dalla Corte di Cassazione con sentenza del 7 aprile 2011, n. 20895, con la quale il reato di stalking ha fatto il proprio ingresso anche in ambito condominiale.

Tale sentenza è importante non solo perché con essa si è subito chiarito come lo stalking possa consumarsi, come detto, anche fuori da un contesto relazionale affettivo e all’interno di un contesto condominiale. La decisione ha una rilevanza epocale soprattutto perché il Supremo Collegio ha con essa evidenziato che “il fatto può essere costituito anche da due sole condotte”. Le minacce e/o le molestie, in sostanza, devono essere più di una, ma anche solo due (sul punto Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 6417 del 17/02/2010).

Cattivi-Odori-,-Rumori-Dispetti

Cattivi Odori, rumori, dispetti. Quante liti di condominio!

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La convivenza tra condomini non sempre è pacifica. Basta poco: un odore fastidioso o i panni che sgocciolano, e le liti di condominio si trasformano in lunghe battaglie legali

Sono ben 67 mila i casi di liti di condominio trattati dall’Associazione Nazionale Europea degli Amministratori di Immobili nel corso di soli 12 mesi.

L’odore di fritto e di spezie. L’olezzo della pipì di cani e gatti. Gli effluvi pestilenziali della candeggina e di altri detersivi. I barbecue. La TV e la radio ad alto volume le urla dei bambini che giocano. L’acqua che gocciola dai panni stesi e dai vasi di piante appena innaffiate. I disegnini osceni sulla cassetta della posta e sul citofono. I bigliettini di insulti. Le gomme della macchina tagliate e via elencando. È sterminata la casistica dei piccoli – grandi problemi che possono sorgere tra vicini di casa e condomini.

Per non parlare dei fastidi e delle reazioni di chi si ritrova con un bar aperto fino a notte sotto le finestre, un ristorante al piano terra, una discoteca all’angolo o un laboratorio artigianale nello scantinato. A volte basta poco, nei casermoni popolari così come nelle residenze signorili, per alleggerire le tensioni di vicinato e trovare soluzioni positive. A volte invece si arriva alle mani, ai dispetti, alle vendette. In molti casi di liti di condominio si ricorre alla giustizia, con querele e richieste di risarcimento danni, intasando un sistema già sovraccarico e lento.

Le cause di liti di condominio possono arrivare addirittura alla Cassazione.

Processi penali e cause civili, come è successo di recente per l’odore di cibi fritti e per un persistente profumo di pizza, possono trascinarsi fino alla Cassazione. Con i supremi giudici costretti a occuparsi di guerre dei Roses da pianerottolo e battaglie legali i da cortile. Non solo.

A Milano, nel quartiere Bande Nere, un gruppo di residenti è arrivato a denunciare una scuola di calcio per “il disturbo del riposo e delle occupazioni” causato dai giocatori. In primo grado hanno vinto i grandi, gli abitanti ipersensibili al rimbalzare dei palloni, alle urla dei  atleti e degli allenatori, dai fischi degli arbitri.

Le situazioni, però, possono anche sfuggire di mano e virare in tragedia. Nella storia noir del nostro Paese non mancano omicidi e ferimenti innescati dall’esasperazione per il baccano di bimbi vivaci e mamme chiassose o per una spruzzata d’acqua dal piano di sopra.

Basterebbe poco per convivere in pace: tolleranza e dialogo.

«Secondo l’articolo 844 del codice civile» ricorda ancora il leader dell’Anammi Bica:

L’ immissione non può essere impedita a meno che non superi la normale tollerabilità, rilevata nel contesto di riferimento. Tuttavia, non è facile definire i parametri di ciò che è sopportabile e ciò che non lo è, in particolare quando si tratta di odori. Ecco perché sarebbe sempre meglio trovare una soluzione amichevole e cercare di essere tolleranti. In questo, le capacità negoziali dell’amministratore di condominio sono fondamentali. La strada ideale, infatti, è il cercare di sanare le situazioni critiche e tese prima che i rapporti tra i vicini peggiorino.

Problemi-Con-I-Vostri-Gatti-

Gatti in condominio? La sentenza storica

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La sentenza nasce da un diverbio di coppia residente in un condominio di lusso in via Mar Nero e via Nikolajewka, nato nel 2006.

La coppia in questione accusava i gatti, presenti in zona ormai da anni, di portare i topi nelle cantine del condominio, e di disturbare i condomini con il loro miagolio. I gatti erano anche accusati di provocare cattivi odori all’interno del cortile. Per questo, la coppia chiese non solo l’allontanamento dei gatti, ma anche un risarcimento morale a favore dei 500 abitanti del super condominio. Al fianco dei cosiddetti gattari, coloro che si prendevano cura dei mici di strada, è intervenuta a suo tempo anche l’AIDA.

Arriva così la storica sentenza, marchiata poi con il numero 12370/09. La Cassazione ha infine attribuito la ragione alle colonie feline nel condominio e ai loro tutori in seguito a un KO tecnico in virtù della legge 14 agosto 1991, n.281, ovvero la legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo.

La dottoressa Bocconcello ha sancito che i gatti sono “animali sociali che si muovono liberamente” , sottolineando che “nessuna norma di legge né nazionale né regionale proibisce di alimentare gatti randagi nel loro habitat”. Ergo

i gatti che stazionano e/o vengono alimentati nelle zone condominiali non possono essere allontanati o catturati per nessun motivo.

Del resto, stando all’articolo 2, comma 8 della Legge n° 281 è vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono in libertà. E privarli di cibo, cure e di un luogo sicuro non sarebbe forse maltrattamento?

Questa sentenza sancisce una piccola vittoria per tutti gli amanti dei gatti e per la tutela per legge degli animali, anche in un condominio.

Compiti-e-doveri-dell’amministratore

Compiti e doveri dell’amministratore

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Quali sono i compiti e doveri dell’amministratore di condominio? Vi elenchiamo qui i principali obblighi imposti dalla legge.

a) La rappresentanza dei condomini

All’amministratore compete in primo luogo la rappresentanza del condominio.

Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini.

Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.

Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore è tenuto: all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale.

Se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari, l’amministratore è tenuto anche ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.

Se l’amministratore manca, vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio alla cessazione dell’incarico.

L’amministratore è anche tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) Compiti e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore deve in ogni caso:

  • Eseguire le deliberazioni dell’assemblea.
  • Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
  • Curare l’osservanza del regolamento di condominio.
  • Disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi.
  • Riscuotere i contributi.
  • Erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
  • Compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio.
  • Curare gli adempimenti fiscali.
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.
  • Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

Tra i compiti e doveri dell’amministratore, rientra inoltre la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate conservare la documentazione riguardante la propria gestione. In caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso.

L’amministratore deve anche predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.

La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.

Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale.
  • Non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale ecc.

In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

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Amministratore di condominio: i requisiti

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Nomina, revoca e requisiti per amministrare un condominio

L’amministratore è la figura che svolge le funzioni esecutive all’interno del condominio. Si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

È possibile affidare l’incarico a una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. È facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Amministratore di condominio: chi è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).

In ogni caso, la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.

Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

  • hanno il godimento dei diritti civili.
  • Possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale
  • Svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Non è possibile nominare amministratori di condominio quanti siano stati:

  • Condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.
  • Sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.
  • Interdetti o inabilitati.
  • Annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”), gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

E le società?

Se si sceglie invece di affidare l’amministrazione del condominio a una società, a possedere i requisiti devono essere:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice).
  • Dagli amministratori della società dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria.

La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea di condominio.

Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.

Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.