Una delibera approvata a maggioranza, ma dichiarata illegittima
Immaginate di aver sempre pagato le quote condominiali con puntualità, mese dopo mese, anno dopo anno. Poi arriva l’assemblea e, con il voto favorevole di chi detiene la maggioranza dei millesimi, viene approvata una delibera assemblea morosità condominio che vi chiede di versare una somma extra per coprire i debiti accumulati da altri condòmini che non hanno mai pagato. Sembra ingiusto? Lo è, almeno secondo il Tribunale di Cagliari.
Con la sentenza n. 770 del 24 marzo 2026, il Tribunale di Cagliari ha dichiarato illegittima esattamente questo tipo di delibera: quella con cui l’assemblea, approvata con 412 millesimi, aveva istituito un fondo straordinario destinato a coprire le morosità pregresse, ripartendo il relativo costo tra i condòmini in regola con i pagamenti.
Una decisione che merita attenzione, perché chiarisce un principio che riguarda molti condomini italiani alle prese con il problema dei mancati pagamenti.
Cos’era successo: il caso in sintesi
Il condominio oggetto della sentenza si trovava in una situazione di morosità accumulate nel corso di un decennio. Per far fronte a questa situazione, l’assemblea aveva deliberato — con la maggioranza dei presenti, pari a 412 millesimi — l’istituzione di un fondo straordinario. L’obiettivo era coprire i buchi di bilancio causati da chi non aveva pagato, ripartendo la spesa aggiuntiva tra i condòmini virtuosi.
Chi si è opposto alla delibera ha fatto ricorso al tribunale, che ha dato ragione all’impugnante. Il giudice ha chiarito che questo tipo di decisione non può essere assunta a maggioranza: richiede l’unanimità di tutti i condòmini, oppure la presenza di una situazione di emergenza concreta e attuale. Debiti accumulati in dieci anni, ha precisato il tribunale, non costituiscono un’emergenza.
Perché la delibera assemblea sulla morosità in condominio è stata annullata
Il principio fondamentale: il debito è personale
Il ragionamento del Tribunale di Cagliari ruota attorno a un principio semplice ma fondamentale: il debito di un condòmino moroso è un debito personale. Non può essere trasferito sulle spalle di altri condòmini senza il loro consenso esplicito.
Quando l’assemblea decide di ripartire a maggioranza le somme non pagate da alcuni, di fatto sta modificando la struttura delle obbligazioni di ciascun condòmino. Sta dicendo, in sostanza: “Tu devi pagare anche per lui.” Questo non è possibile senza che tutti siano d’accordo — cioè senza unanimità.
Quando è ammessa un’eccezione
L’unica eccezione ammessa è quella dell’emergenza reale: una situazione imprevista e urgente che metta a rischio la gestione ordinaria del condominio. Ma debiti sedimentati negli anni non possono essere presentati come un’emergenza improvvisa. Il tribunale ha respinto questa interpretazione in modo netto.
Cosa può fare il condominio contro i morosi
La sentenza non lascia il condominio senza strumenti. Al contrario, il tribunale ha ricordato con chiarezza qual è la strada corretta per gestire la morosità in condominio: agire legalmente contro i singoli condòmini inadempienti, attraverso il decreto ingiuntivo e le azioni esecutive previste dalla legge.
Domande frequenti sulla delibera assemblea e morosità in condominio
Può l’assemblea di condominio votare a maggioranza per far pagare le morosità ai condòmini virtuosi?
No. Secondo il Tribunale di Cagliari (sentenza n. 770/2026), una delibera assemblea che scarica le morosità in condominio sui condòmini paganti è illegittima se approvata solo a maggioranza. Serve l’unanimità, salvo casi di vera emergenza.
Cosa si intende per emergenza che giustifica la delibera sulle morosità?
Per emergenza si intende una situazione imprevista e urgente che metta concretamente a rischio la gestione ordinaria del condominio. Debiti accumulati in anni non rientrano in questa categoria.
Quali strumenti ha il condominio per recuperare le morosità?
Il condominio può agire legalmente contro i singoli morosi tramite decreto ingiuntivo, anche in via d’urgenza, e avviare successivamente le procedure esecutive previste dalla legge.
Entro quanto tempo si può impugnare una delibera condominiale illegittima?
La delibera condominiale può essere impugnata entro 30 giorni dalla data di adozione per i condòmini presenti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti, ai sensi dell’art. 1137 c.c.
Fonti consultate per questo articolo: La Legge per Tutti · Condominioweb.