Una sentenza che riguarda ogni assemblea condominiale
Quante volte, dopo un’assemblea condominiale, ci si è limitati a firmare un verbale scritto in fretta, con poche righe e nessun dettaglio sui partecipanti? Con l’ordinanza n. 558 del 9 gennaio 2026, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che un verbale assemblea condominiale senza nomi e millesimi non è accettabile sul piano legale e rende la delibera annullabile.
La regola è semplice: il verbale di assemblea condominiale deve sempre contenere l’elenco nominativo dei condòmini presenti, con i rispettivi millesimi di proprietà. Devono essere indicati anche gli astenuti e i contrari, con le loro quote millesimali. Se questi elementi mancano, la delibera approvata in quella seduta è annullabile.
Non si tratta di un cavillo formale. C’è una ragione concreta e importante dietro questa regola, che vale la pena capire bene.
Perché nomi e millesimi sono indispensabili nel verbale assemblea condominiale
In condominio, le decisioni non si prendono a testa: ogni condòmino ha un peso proporzionale alla propria quota di proprietà, espressa in millesimi. La legge — in particolare l’articolo 1136 del Codice civile — stabilisce che per ogni tipo di delibera occorre raggiungere determinati quorum, cioè soglie minime di voti favorevoli calcolate sia sul numero dei presenti sia sui millesimi rappresentati.
Se nel verbale assemblea condominiale non compaiono i nomi dei presenti e le loro quote millesimali, diventa impossibile verificare se quei quorum siano stati effettivamente raggiunti. In altre parole: non si può sapere se la delibera era legittima o meno.
La Cassazione ha ribadito che questa verifica non è un dettaglio tecnico riservato agli addetti ai lavori: è il fondamento stesso della validità di qualsiasi decisione assembleare.
Cosa deve contenere il verbale: checklist operativa
- Elenco nominativo di tutti i condòmini presenti
- Millesimi di proprietà di ciascun presente
- Indicazione degli astenuti con le relative quote millesimali
- Indicazione dei contrari con le relative quote millesimali
- Verifica esplicita del raggiungimento dei quorum richiesti dall’art. 1136 c.c.
Vale anche quando tutti sono d’accordo
Uno degli aspetti più interessanti — e forse sorprendenti — di questa ordinanza riguarda il voto unanime. Si potrebbe pensare: se tutti i condòmini hanno votato a favore, che importa se mancano i millesimi nel verbale? Il risultato non cambia.
La Cassazione ha risposto in modo netto: la regola vale anche in caso di unanimità. Il motivo è che il verbale assemblea condominiale con nomi e millesimi non serve solo a registrare il risultato del voto, ma anche a permettere a chiunque — incluso chi non era presente — di controllare che la procedura sia stata rispettata. Un condòmino assente ha il diritto di sapere chi era in sala, con quale peso e con quale quota.
Senza queste informazioni, non è possibile effettuare nessun controllo, e quindi la delibera rimane esposta all’impugnazione.
Chi può impugnare e in che tempi
Secondo quanto stabilito dalla sentenza, il condòmino assente o dissenziente può impugnare una delibera il cui verbale non riporti nomi e millesimi dei presenti. Si tratta di un vizio che rende la delibera annullabile — non nulla, che è una categoria diversa e più grave — ma comunque sufficiente a farla cadere se si agisce entro i termini previsti dalla legge (30 giorni dalla comunicazione del verbale per gli assenti, 30 giorni dalla seduta per i dissenzienti).
Cosa devono fare amministratori e condòmini
Alla luce della sentenza Cassazione n. 558/2026, è fondamentale che ogni amministratore di condominio adotti un modello di verbale che includa obbligatoriamente l’elenco dei presenti con i millesimi. I condòmini, dal canto loro, hanno il diritto di richiedere copia del verbale e verificarne la completezza prima che decorrano i termini per l’impugnazione.
Consigli pratici per l’amministratore
- Utilizzare sempre un modello di verbale standardizzato che preveda lo spazio per nomi e millesimi
- Allegare al verbale il foglio firme con l’indicazione delle quote millesimali
- Inviare copia del verbale a tutti i condòmini entro i termini di legge
- Conservare la documentazione in modo da poterla esibire in caso di contestazione
Domande frequenti (FAQ)
Un verbale assemblea condominiale senza nomi e millesimi è nullo o annullabile?
È annullabile, non nullo. La distinzione è importante: la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, mentre l’annullabilità deve essere eccepita entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale (per gli assenti) o dalla delibera stessa (per i dissenzienti).
Vale la regola anche se la delibera è stata approvata all’unanimità?
Sì. La Cassazione con l’ordinanza n. 558/2026 ha chiarito che l’obbligo di indicare nomi e millesimi nel verbale assemblea condominiale vale anche in caso di voto unanime, perché la verifica della regolarità procedurale deve essere sempre possibile.
Chi può impugnare una delibera con verbale irregolare?
Ogni condòmino assente o dissenziente ha il diritto di impugnare la delibera entro i termini previsti dall’art. 1137 del Codice civile.
Cosa rischia l’amministratore che redige verbali senza nomi e millesimi?
L’amministratore che redige sistematicamente verbali privi delle indicazioni obbligatorie può essere ritenuto responsabile dei danni derivanti dall’annullamento delle delibere, e rischia di essere revocato dall’assemblea per grave irregolarità nella gestione.
Fonti consultate per questo articolo: Altalex · La Legge per Tutti.