Nelle grandi città non è raro incontrare, al posto dei semplici condomini, dei supercondomini. Come il termine ci suggerisce, questi plessi sono costituiti da più edifici separati fra loro ma accomunati da una gestione centralizzata di beni e servizi comuni come parcheggi o giardini. Si tratta, nella fattispecie, di realtà sempre più frequenti che meritano per questo un approfondimento. Cos’è un supercondominio e come funziona?
Va innanzitutto specificato che l’esistenza di un supercondominio non pregiudica la coesistenza di un’istituzione condominiale anche all’interno dei singoli palazzi. Nessun impedimento quindi alla gestione interna di ciascun fabbricato come condominio autonomo. Allo stesso tempo, per la gestione degli spazi e dei servizi comuni ai vari fabbricati è possibile istituire una gestione supercondominiale, quindi con assemblea, tabelle millesimali, amministratori e regolamenti a parte e distinti da quelli dei singoli condomini.
Teniamo presente che al supercondominio, come ci indica la Corte di Cassazione, vanno applicate tutte le norme del condominio già contenute nel Codice Civile. Anche in questo caso, quindi, la sua costituzione avviene de facto e non richiede l’intenzionalità del costruttore o dei singoli condomini: è sufficiente che coesistano fabbricati di proprietà di diversi soggetti con aree e servizi in comune.
Quali sono le zone comuni di un supercondominio?
Mentre nel condominio tradizionale i beni ad uso comune e in comproprietà fra tutti sono scale, ascensore e corridoi, in un supercondominio le aree comuni interessano superfici ben più estese. Si tratta, nello specifico, di parcheggi, viali d’ingresso, giardini, cortili, servizio di portierato e così via.
Rientrano nella categoria anche tutti i servizi in comune e centralizzati, che possono riguardare l’illuminazione o la fornitura di acqua o gas. La caratteristica che accomuna queste zone è quella di servire uno specifico plesso di palazzi. La loro gestione spetta dunque agli inquilini degli immobili, che sono anche gli unici ad avere titolarità nei confronti di queste aree.
La ripartizione delle spese all’interno del supercondominio segue pertanto le stesse regole del condominio. Bisogna quindi distribuire i costi di manutenzione secondo i valori delle tabelle millesimali supercondominiali (distinte da quelle dei singoli stabili).

Assemblea condominiale e amministratore
Per quanto riguarda l’assemblea del supercondominio, la legge afferma che tutti i singoli condomini hanno diritto di partecipare. Se però i proprietari di immobili di un fabbricato superano le 60 unità, si richiede la nomina di un rappresentante unico che voterà per gestioni ordinarie e nomina dell’amministratore.
È possibile che un supercondominio scelga di nominare un amministratore unico. Una figura, quindi, che incarni tanto la gestione dei singoli condomini quanto quella dell’intero complesso residenziale. Nonostante questa sia probabilmente la scelta più saggia, la legge non vieta che ogni plesso abitativo nomini il suo amministratore.