L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto
Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.
Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.
Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.
Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.
Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:
- Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
- Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
- Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.
E senza l’obbligo?
Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.
Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.
A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.
Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.