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Ringhiere dei balconi condominiali: sono comuni?

La questione dei beni comuni e della loro gestione in condominio è annosa. L’articolo 1117 del Codice Civile, infatti, dedicato alle Parti comuni dell’edificio, fornisce un elenco che però per precisa volontà del legislatore non è esaustivo, ma indicativo. Vi sono dunque alcuni elementi la cui proprietà richiede una valutazione di merito. Precisazioni non di rado provenienti dalla Corte di Cassazione. Parliamo di ringhiere dei balconi condominiali: si tratta di elementi comuni? O di semplici componenti di una proprietà privata?

Abbiamo già parlato di balconi aggettanti in condominio e di come anche la definizione del loro titolo di proprietà richieda una valutazione più precisa. Nello specifico, un balcone non è da considerarsi interamente “privato” o “comune”. Il titolo – e, quindi, la ripartizione delle spese di manutenzione, dipende dalla singola componente presa in esame. Vi sono infatti alcuni elementi che, pur facendo essendo parte integrante di un bene privato, svolgono una funzione necessaria e utile a tutti i condomini. In quel caso, le spese di riparazione o manutenzione, straordinaria o ordinaria che sia, devono essere ripartite fra tutti i condomini.

Parapetti, divisori e ringhiere dei balconi condominiali: la sentenza

È questo il caso delle ringhiere dei balconi condominiali. A stabilirlo, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 10848/2020) che ha così interpretato il senso dell’articolo 1117. Secondo la Suprema Corte, le ringhiere così come i parapetti sono infatti parte integrante della facciata e, come tali, partecipano alla sua funzione estetica, da considerarsi a vantaggio di tutti i condomini.

Abbiamo visto in molti altri casi come il decoro architettonico sia una funzione essenziale di alcuni elementi di un condominio, tanto da determinarne lo status di “beni comuni”. I balconi sono forse le strutture più soggette a controversie di questo genere, poiché integrano elementi ad uso esclusivo e dunque attinenti al solo proprietario ed elementi che hanno invece una funzione collettiva.

Anche le ringhiere dei balconi quindi, così come i parapetti, svolgono secondo la Corte un’essenziale funzione estetica. Essi contribuiscono infatti al decoro architettonico della facciata dell’edificio e quindi al valore globale ed economico di tutto il condominio. Nella sentenza citata essi sono assimilati anche ai divisori fra balconi.  È innegabile infatti che queste parti dell’edificio abbiano un’incidenza significativa sull’aspetto estetico del condominio. Spese di riparazione e manutenzione devono quindi essere ripartite fra tutti i condomini. Il criterio, in questo senso, è comunque quello del riparto in base alle quote delle tabelle millesimali.

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Balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

In base alla loro conformazione strutturale, esistono diversi tipi di balconi in condominio. Distinguere le varie tipologie è importante, poiché a ciascuna attribuiamo un diverso regime di ripartizione di spese di riparazione. Approfondiamo la categoria del balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

Partiamo dalla definizione. Un balcone si dice aggettante quando sporge dal perimetro murale dell’edificio. Da un punto di vista strutturale e, quindi, anche giuridico, sono considerati meri prolungamenti dell’abitazione dalla quale sporgono. Essi si distinguono da altre tipologie di balconi (come ad esempio i balconi incassati) poiché sono agganciati all’edificio solo attraverso il solaio interno (il pavimento). Questo li dota di autonomia statica e li rende indipendenti dal condominio e dunque anche dalla proprietà comune. A determinare la proprietà esclusiva dei balconi aggettanti anche il fatto che essi non svolgono alcuna funzione per gli altri condomini, né di copertura né di sostegno strutturale.

Già a partire da questa definizione, possiamo comprendere alcune cose sul come gestirne la manutenzione e ripartire le conseguenti spese. Ciò detto, come per tutti gli elementi di un condominio, bisogna comunque analizzare le singole componenti di un balcone aggettante. Non tutti gli elementi che lo compongono sono infatti di proprietà esclusiva del titolare dell’unità dalla quale sporgono. Per capire questo punto è necessario rifarsi alla definizione di decoro architettonico.

Balcone aggettante in condominio e decoro architettonico

Potremmo definire il decoro architettonico come un criterio che tutti i condomini sono tenuti a rispettare nella gestione tanto dei beni comuni quanto delle proprietà private o esclusive. Vi sono infatti alcuni elementi di un condominio che contribuiscono a determinarne l’aspetto estetico. Si tratta dell’insieme di linee, decorazioni ed elementi ornamentali che svolgono quindi una funzione comune. Non parliamo solo della tutela del pregio estetico del condominio, ma anche del suo valore economico, proporzionale alla sua architettura.

Nel rispetto del decoro architettonico, si annoverano quindi fra le parti comuni di un condominio anche alcuni elementi dei balconi aggettanti. Parliamo nello specifico delle parti che compongono la facciata:

  • I rivestimenti, tanto frontali quanto quelli sul lato inferiore.
  • Parapetti, balaustre e altre strutture.
  • Elementi decorativi/accessori: fioriere, tende da sole etc.

Questo non significa che un vaso di fiori appeso al proprio balcone sia di proprietà comune. Significa però che ogni modifica a elementi che possano compromettere il decoro architettonico del condominio possono essere vietati o in qualche modo limitati dall’assemblea condominiale.

Per questo, le spese per gli interventi sui balconi aggettanti in condominio non spettano sempre al loro proprietario. La ripartizione dipende dall’elemento del balcone interessato dai lavori. È bene valutare caso per caso. Esistono interventi meramente estetici che però hanno poca incidenza sul decoro complessivo (ad esempio, una semplice pianta) e che quindi spettano al proprietario. Altri interventi più rilevanti, come ad esempio la riverniciatura dell’intero rivestimento esterno, possono essere ripartiti fra tutti i condomini. La valutazione, anche in caso di infiltrazioni nel balcone aggettante, va effettuata nel singolo caso concreto: impossibile stabilire a priori quali interventi siano comuni e quali no.

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Edera finta sul balcone condominiale: serve un permesso?

Torniamo a parlare di decoro architettonico, in special modo per quanto concerne i balconi. Abbiamo già visto, infatti, come la presenza di piante sporgenti ma anche la semplice installazione di tende da sole nel balcone condominiale possano avere delle ricadute spesso sottovalutate dai proprietari. Se è infatti vero che il balcone fa parte dell’unità immobiliare di proprietà esclusiva del singolo, è anche vero che a risentire esteticamente del suo arredo è l’intera facciata condominiale. Parliamo, stavolta, di edera finta sul balcone condominiale. È possibile installarla senza ripercussioni? Bisogna chiedere delle autorizzazioni? Vediamo.

Partiamo dalle basi. Come tutte le questioni che riguardano il decoro architettonico di un condominio, prima di svolgere una qualsiasi azione sul proprio balcone è bene accertarsi di due questioni fondamentali. Innanzitutto, il Comune potrebbe aver stabilito delle regole per “proteggere” l’estetica degli abitati da arredi urbani mal assortiti (ma anche da vere e proprie bruttezze architettoniche). Per lo stesso motivo, anche il condominio potrebbe aver fissato nel suo regolamento delle norme sul rispetto di una coerenza estetica.

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Una volta assicurato che non sussistano vincoli di questo tipo, bisogna poi valutare, caso per caso, l’intervento che intendiamo fare sul nostro balcone. Ad esempio, montando dell’edera finta sul balcone condominiale per abbellirlo. Un’azione che sembra essere di poco conto ma che, invece, può infastidire gli altri condòmini. Non mancano infatti casi finiti direttamente davanti a un giudice riguardo questo tipo di interventi decorativi.

Quali permessi servono per montare edera finta sul balcone condominiale?

La regola è, quindi, che ogni singola valutazione vada fatta nel merito. Non basta l’assenza di esplicite disposizioni comunali o di apposite norme nel regolamento condominiale per agire liberamente rispetto all’arredo del proprio balcone. La scelta di una pianta artificiale, in questo caso l’edera finta, può infatti da un lato essere una buona soluzione per chi non abbia tempo di mantenere a dovere una pianta vera. Dall’altro, potrebbe però pregiudicare la famosa armonia estetica della facciata di un palazzo.

Ad esempio, se l’edera in questione non rispetti il gusto o l’insieme architettonico dell’edificio. Oppure se, ricadendo ben oltre l’altezza del proprio balcone, questo ornamento finisse per ricadere davanti al balcone del condòmino sottostante. Il consiglio d’oro per queste situazioni è quello di agire preventivamente. Come? Sottoponendo ogni progetto di arredo del proprio balcone in assemblea condominiale. Se quest’ultima dovesse approvare la modifica eviterete di avere problemi in futuro e manterrete intatto il sacro quieto vivere condominiale.

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Balcone aggettante con infiltrazioni: chi paga le spese?

La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?

I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.

Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.

Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?

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Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.

Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.