La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?
I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.
Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.
Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?
Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.
Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.