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Spese condominiali: come si ripartiscono?

La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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