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Condominio parziale: come si ripartiscono le spese?

La ripartizione delle spese comuni nei condomini avviene in base a un principio di funzionalità. Concorrono cioè alle spese per un bene tutti i condomini che da quel bene traggono un uso funzionale. In alcuni casi affatto rari, dei beni comuni sono utilizzabili, direttamente o indirettamente, solo da alcuni proprietari. In questa situazione si configura il cosiddetto condominio parziale. Questo istituto è previsto dalla legge con specifiche regole. Vediamo come funziona un condominio parziale e come avviene al suo interno la ripartizione delle spese ma anche l’amministrazione delle altre questioni.

Partiamo dall’articolo 1123, dedicato proprio alla ripartizione delle spese comuni. Qui si stabilisce che i costi di conservazione, godimento, prestazione di servizi e innovazioni sono sostenute «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Salvo, naturalmente, diversa convenzione pattuita in un regolamento contrattuale.

Parlando di condominio parziale, dobbiamo però rifarci al quarto comma dell’articolo. Qui si legge che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo comma configura una situazione diversa rispetto a quella proposta dalla prima parte dell’articolo. In tal caso infatti non si tratta di ripartire le spese per «cose destinate a servire i condomini in misura diversa». Parliamo invece di una condizione in cui alcuni condomini non traggono alcuna utilità da determinate parti elementi o servizi del condominio. Per questi beni, quindi, le spese devono gravare esclusivamente sui condomini che traggano una qualche utilità da essi, pur se in misura diversa fra loro. Sono esclusi invece dai pagamenti i proprietari estranei a qualsiasi funzione.

Ripartizione delle spese e assemblea nel condominio parziale

Alcuni dei beni comuni che riguardano il condominio parziale sono elencati nell’articolo. Ad esempio, scale che conducano ad una parte del condominio il cui accesso non ha alcuna utilità per chi ha diritti di proprietà in un’area separata. È anche il caso di un lastrico solare che copra solo una parte dell’edificio. Alle sue spese di manutenzione devono concorrere tutti i proprietari che godono della sua funzione di copertura (seppur in maniera diversa).

In questo caso se ne derivano anche altre conseguenze oltre alla diversa ripartizione delle spese. Ad esempio, nel caso di assemblea condominiale. Se viene messa ai voti una delibera riguardante un elemento “parziale”, quindi non condiviso da tutti, il quorum costitutivo e le maggioranze necessarie all’approvazione variano, tenendo conto dei soli proprietari coinvolti.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.