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Il lastrico non copre tutto l’edificio: come si dividono le spese?

Il lastrico solare è a tutti gli effetti un bene a uso comune per un condominio, poiché la sua funzione di copertura è a vantaggio dell’intero palazzo. Può capitare, tuttavia, che una parte del lastrico o l’intera superficie siano di proprietà di un solo condomino (o di un gruppo di essi). Come spiegavamo in un articolo precedente, la manutenzione dei lastrici in condominio dipende, naturalmente, anche dalla sua proprietà. Cosa succede, invece, se il lastrico solare non copre l’intera struttura? Vediamo come si dividono le spese se il lastrico non copre tutto l’edificio.

La manutenzione del lastrico solare è uno di quegli interventi che si tendono a rimandare, ma che prima o poi presentano il loro conto. A pagarne le conseguenze sono tipicamente gli inquilini dell’ultimo piano del palazzo, che ritrovano infiltrazioni e muffe sul proprio soffitto. È bene, quindi, sapere in anticipo come andranno ripartite le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare, per non trovarsi nel bel mezzo di un litigio proprio quando il danno è già fatto.

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 Il primo elemento da considerare, come abbiamo detto, è la proprietà del lastrico. Se si tratta di un bene comune, la ripartizione va fatta fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. Se si tratta di un bene con titolarità esclusiva o in parte di un condomino, la ripartizione per le spese di manutenzione va fatta secondo il criterio di un terzo/due terzi. Queste ripartizioni condivise sono però giustificate dal fatto che il lastrico solare ha una funzione di copertura di cui gode l’intero edificio. E se così non fosse?

Chi ripara un lastrico che non copre tutto l’edificio?

Nel caso in cui un lastrico copra solo una parte del condominio, si applica il principio della verticale effettiva. Vale a dire, si devono occupare delle spese di manutenzione solo i condòmini compresi nella linea verticale di copertura del lastrico.

Questa fattispecie si può verificare quando parte del lastrico solare abbia un terreno calpestabile e sia quindi assimilabile a unaterrazza di proprietà dell’inquilino dell’ultimo piano. In questo caso, se la copertura effettiva svolta dal lastrico non si estende a tutta la superficie ma solo a una parte, bisogna ripartire diversamente le spese. Va seguito, in ogni caso, il principio dell’articolo 1126. Devono quindi concorrere alle spese sia il proprietario che ha diritto esclusivo di utilizzo sia i condòmini sottostanti che fruiscono della sua copertura.

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